大家好，我是大嘴。

4月15日上午，北京海淀香山別墅區，一棟在建的別墅樓頂躥出滾滾濃煙，西五環上高速行駛車輛紛紛減速，司機們有的拿出手機拍照，有的火速撥打報警電話。

消防部門火速抵達，僅用半個小時，火勢便迅速撲滅，著火的建筑工地是越秀地產香山樾項目，也是越秀進軍北京打造的第一個豪宅項目。

根據項目現場人員反饋，香山樾項目已經封頂了，樓頂正在做防水和保溫等工作，引起火災的原因，可能是氣溫較高，樓頂建筑材料起火導致的。

大嘴查了下，香山樾項目設計為四層高的大平層社區，兩梯兩戶設計，面積最小185㎡，指導價在12.1萬元/㎡，單套總價2000多萬起步。

項目去年攬金60.17億，位列北京商品住宅銷售榜第二，海淀區第一。

根據著火情況來看，主要涉及的是頂樓戶型，就按兩套頂樓戶型來算，這次的事故對應的是半個億的貨值。

時間倒回2023年6月土拍現場，時任越秀北京區域總的董毅祭出"玄學三件套"：

粉色戰袍+王老吉聯名紅袋+桌面風水陣。

好利來和王老吉制作的2023新年限定版聯名紙袋上寫著“大吉大利”，這波操作直接讓競爭對手看呆：您這是來拍地還是來跳大神的？

結果魔幻現實來了，憑借著這份玄學，越秀成功從一群競爭對手中突圍，拿下了爆火的海淀四季青003-1地塊，在項目開發之前，越秀還拉上了北京城建“護法”。

兩個月后，海淀雙新村003地塊案名公布，定名為香山樾。

2023年11月，香山樾正式開盤，開盤那叫一個風光---首開勁銷285套。

大嘴查了下，香山樾項目規劃總套數為440套，首批拿證2023年11月18日，共計416套，2024年3月底，加推24套，開盤日因各種因素能對外進行銷售的房子實為312套。

一共312套房子對外銷售，一天之內賣掉了285套，去化率高達91%！

單套總價在2200萬-3500萬之間，一天賣285套，這數據就算是在地產盛世的時候都是不敢想的事，卻在2023年地產寒冬實現了！

然而，這事，經不住扒！

數據顯示，香山樾開盤前13個月，北京同價位新房平均月簽約165套，香山樾一個項目干了整個北京新房市場一個半月的銷量，二手房方面，同樣以13個月基數來看，同價位的房子，整個北京市場也就成交了285套。

好家伙！香山樾一個項目干了整個北京新房一個半月的量，整個北京二手房相同總價段一年的量！

時間來到2024年12月31日，距離香山樾首開已經過去一年多了，對于真正購房者來說，這會購房流程基本走完了，香山樾的真實成績單如何呢？

大嘴查了下，截至2024年12月31日，越秀香山樾網簽套數181套，面積3.82萬平米，均價12.22萬/㎡，網簽金額46.70億，榮獲北京海淀區商品住宅銷售榜第一。

咦~到這里好像不對！

首開當日勁銷285套，去化率91%，一年多后網簽181套，去化率降到了41%，兩者相差整整50個百分點呀。

這兩者間差了104套房子，以上面數據取平均值211㎡，均價12.22萬/㎡來算，這104套房子價值接近27億。

況且，從2023年11月首開到2024年年末，這一年多的時間中，難道一套都沒賣出去？

就大嘴這數學水平，怎么都算不對，有沒讀者能幫忙算算？

2025年開年以來，重點城市樓市整體趨勢向上，香山樾也迎來了一波不錯的收成，北京住建委數據顯示，今年香山樾又簽約87套，總銷量來到了268套。

歷經18個月，越秀香山樾終于把去化九成給干到了六成。

但即便如此，去年霸占北京新房銷售榜的香山樾還是落寞了，在最新的榜單中，海淀區前三已查無此樾，北京地區前10也已無身影了。

越秀不得不承認一個事實，接下來這剩余的四成怕是更難賣了！

在國家提倡“好房子”的概念下，如今入市的新房普遍得房率都在100%，而2023年就入市的香山樾，得房率僅為80%-83%。越秀還拼得過競品嗎？

當年董總靠“玄學”拿下了項目地塊，昨天的這場“及時火”不知道他算到沒有，又或許說：

一切皆在他的意料之中！

畢竟之前北京悅府、麗都悅府項目都有過"火燒旺運"經歷，最終項目大賣，這一次香山樾的“及時火”，會不會是項目大賣的一個前兆呢？

設想下，雖然著火給項目帶來了半個億的貨值損失，但如能項目大賣，在大幾十億的業績面前，這又算個啥，不是嗎？