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對于未取得產權證的拆遷安置房屋,應慎重行使分割請求權!

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觀點摘要:

對于拆遷安置房屋尚未取得完全所有權的,存在共有糾紛時,主張分割尚未取得完全所有權的房屋的,不屬于人民法院受理案件的范圍。依據《民事訴訟法》第119條規定,應當裁定駁回起訴。

1、基本案情

2008年4月15日,某街道村民張老漢的建筑面積243.8㎡房屋被動遷。2010年10月13日,其獲得三套回遷安置樓房,分別為69.59㎡、71.91㎡、84.12㎡。

2011年1月21日,張老漢與子女簽訂《協議書》一份。協議載明:①上述三套房產全部過戶給四女兒張四花。②待張四花在某村一隊、她自己的動遷房屋下來后,再分給以下6人的面積為:大兒媳胡燕23.96㎡、長孫張小強60㎡、長女張一花23.96㎡、二女張二花23.96㎡、三女婿孫剛40㎡、四女張四花71.91㎡。③上述7人均在《協議書》上簽字、摁手印予以確認。

2011年3月4日,在加蓋有拆遷公司印章的《被拆遷戶回遷安置通知書》和《被拆遷戶增加住房面積投資代建議定書》上,案涉的房屋中有2套“被拆遷戶”名字更改為張四花;另1套“被拆遷戶”名字改為張四花兒子名。

2015年3月,張老漢的長女去世。2016年3月,張老漢長子張一兵去世。2016年12月,張老漢去世。張老漢老人的老伴早在10年前就已去世。

上述三套房產目前均由四女兒張四花及其兒子占有使用,且不能辦理房屋產權登記手續。

2017年5月,因無法確定張四花位于某村一隊的房屋是否能夠動遷,張老漢的長孫張小強向法院提起訴訟,請求確認其對被告張四花名下三套房屋享有46.88%份額,面積為105.78㎡。面積來源:①協議中張小強自己分得60㎡,②張小強母親胡燕將協議分得的23.96㎡自愿轉給張小強所有,③張老漢三女婿孫剛將協議分得40㎡中的21.82㎡也自愿轉給原告所有。

2、爭議焦點

本案爭議的焦點問題是,對于合法拆遷安置后尚未取得產權證的房屋,是否屬于人民法院受案范圍?

庭審中,被告方提出以下觀點:

(1)本案系共有物分割糾紛,共有糾紛是基于物的所有權狀態下才產生,案涉的三套房屋目前均不處于所有權狀態,原告亦未能向法庭提供案涉三套房屋的所有權證書,因此本案不屬于人民法院的受理范圍。

(2)原告主張《被拆遷戶回遷安置通知書》和《投資代建議定書》具有物權憑證的效力,顯系錯誤。《物權法》第17條規定,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。而《投資代建議定書》中關于“被拆遷人”的登記,完全不同于不動產權屬證書的登記,與《物權法》第17條的規定相悖,不屬于法定意義上的物權憑證。

(3)原告要求按照2011年1月簽訂的《協議書》進行分割,而該協議書附有相應的條件,即,待被告柳樹一隊動遷房下來后協議中的各方才能獲得相應份額,原告并無證據證明柳樹一隊房屋確定不能動遷,所以目前條件成就與否尚不知曉。原告應當先行確認該《協議書》效力。

(4)案涉房屋在辦理產權登記前,未經最終測繪,無法對建筑物的方位、面積、層高等數據進行確定和區分,也導致在法律層面上無法分割。



3、一審結果

一審法院認為,案涉房屋為拆遷安置房屋,尚未取得完全所有權。本案為共有糾紛,共有糾紛以物權為基礎,故原告主張分割案涉尚未取得完全所有權的房屋,不在人民法院受理案件的范圍之內。遂依據《民事訴訟法》第119條之規定,裁定駁回原告的起訴。

4、二審交鋒

原告方不服,提出上訴。上訴理由為:

(1)案涉房屋應區別于一般“尚未取得完全所有權的房屋”,是否取得所有權證書不影響法院對案件事實的審理。案涉三套房產系拆遷安置房屋,由拆遷前的私有產權范圍回遷所得,僅為原有物權形式發生轉換。《物權法》第30條規定,“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力”,該規定作為《物權法》第9條的例外情形,賦予案涉拆遷安置房屋以物權效力。

(2)一審法院將未取得所有權房屋上的共有糾紛,認定為不屬于法院受案范圍,缺乏法律依據。《民法通則》(原告上訴時,《民法總則》尚未施行)第78條規定,“財產可以由兩個或兩個以上的公民、法人共有”,案涉三套拆遷安置房屋確定屬于此處所稱的“財產”范疇,上訴人可以成為該財產共有人之一,有權提起共有糾紛之訴。案涉屬于“財產”范疇,雖未取得房產證,但不同于一般“尚未取得完全所有權的房屋”,故按共有物分割切實可行。

(3)本案糾紛由家庭成員內部協議引發,不涉及第三人財產利益,房屋分配系出于各方自愿,因此共有物分割切實可行,上訴人請求應獲支持。

二審法院仍主要針對本案是否屬于法院受案范圍進行了審查。

被上訴人一方除了堅持一審意見外,補充表達了以下觀點:

(1)民事訴訟中,當事人要求分割的標的物,須滿足客觀存在且處于相對穩定的權屬狀態等條件。對于從一般意義上在法律上未確定的物,除在特定法律關系中且有明確的法律依據可以作為標的物、納入法院保護范圍之外(如樓花),其他的標的物——包括本案的房屋,不應屬于法院的受理范圍。

(2)上訴人二審中適用的《物權法》第30條,是作為第9條的例外情形出現的,系在第9條“法律另有規定的”特殊情況下,不經過登記也可以產生不動產物權設立和變動的效果。

但結合本案案情來看,本案的物權變動效力規則并不適用于這種“特殊情況”。主要原因在于,應當把《物權法》第30條和后面的第31條結合起來進行理解。第31條規定“依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權的,處分該物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生法律效力”。本案中即便最初張老漢回遷時,依照《物權法》第30條之規定,無需登記就取得了三套房屋的所有權。但其后在2011年1月與子女簽訂《協議書》時,應屬于一種處分行為,仍需要辦理登記手續。

換言之,權利人處分非依法律行為取得的不動產物權時,應當先辦理登記手續,將取得的不動產物權納入不動產登記,然后再進行處分,否則不發生物權效力。



5、二審結果

二審法院經審理后認為,上訴人主張要求對案涉房屋進行份額確認及分割,應以案涉房屋的所有權明確為前提。依據一審查明事實,案涉房屋系尚未進行物權登記的拆遷安置房屋,依據《物權法》第9條第一款的規定,案涉房屋的所有權未經依法登記而未確立,且未經產權登記的房屋的坐落、面積大小等特征尚不確定,訴訟標的不具備分割的條件,暫不宜通過訴訟途徑分割。

2017年11月6日,二審法院駁回上訴,維持原裁定。

6、案后思考

本案主要涉及《物權法》中幾個法條的關聯性和適用問題。筆者認為,對于法律條文的理解應該結合立法目的和立法精神,不能孤立、片面地看待單個法律條文的字面意思,忽視它們相互之間存在的客觀聯系,而是應當遵循立法原意,仔細斟酌相關法律條文的適用。

《物權法》第93條規定:“不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”。有觀點認為,在類似于本案中房產的情形下,即便案涉房屋未取得產權證書,也能構成共有,也享有對共有物進行分割的請求權。但筆者認為,雖然該條文未明確寫明按份共有和共同共有的不動產必須具有不動產權證書,但毋庸置疑,應當是建立在法律狀態下的物的共有。

同時,法院受理的、納入民事法律保護范疇的“物”,應當屬于民法上的“物”或民法狀態下的“物”。現實中存在的有體物(如本案中的房屋),在不存在法律權屬狀態的情形下,不屬于《物權法》上所稱的物,不應屬于法院的主管范疇。案涉房產,應先經過行政登記或確認程序之后,方可進行共有物的分割或其他形式的處分。例,男女之間的同居關系,盡管也與法定婚姻關系大致或完全相同,但眾所周知,同居關系不受法律保護。而只有取得了《結婚登記證》的婚姻關系,才被納入到法律的調整和保護范圍之內。



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