剛剛！蘇州發(fā)布樓市新政！

設(shè)計(jì)改善住宅

優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積！

鼓勵(lì)設(shè)置空中庭院，挑空..

全面鼓勵(lì)高贈(zèng)送！

適用于文件發(fā)布后新出讓公告的地塊！

劃重點(diǎn)：

1、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)面積：

陽(yáng)臺(tái)投影面積≤本層總面積18%的部分，按1/2計(jì)算容積率。

2、鼓勵(lì)設(shè)置空中庭院：

高層住宅（≥10層）每戶可設(shè)1個(gè)懸挑式空中庭院，面積≤50㎡且高度≥2層時(shí)，不計(jì)容積率

3、低層住宅底層可設(shè)室外庭院：

低層住宅（＜10層）底層可設(shè)室外庭院。

4、高層以下住宅可設(shè)置挑空空間：

低層住宅（＜10層）每戶可設(shè)1個(gè)室內(nèi)挑空空間！

5、停車空間創(chuàng)新：

?開放式停車樓及其坡道不計(jì)容
? 允許設(shè)置≤4.5m層高半地下室/架空層停車
? 建筑密度計(jì)算時(shí)停車樓可單獨(dú)核算

6、鼓勵(lì)合理利用住宅底層公共空間、設(shè)置開敞式風(fēng)雨連廊，以及與軌道交通設(shè)施互聯(lián)互通！

原文如下：

蘇州市改善型住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理 相關(guān)技術(shù)要點(diǎn) (試行 )

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若 干政策措施的通知》（蘇房長(zhǎng)效組〔2024〕2 號(hào)）文件精神， 為進(jìn)一步支持我市住宅品質(zhì)改善，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)活力， 以 住房品質(zhì)提升推動(dòng)住房供給側(cè)改革，現(xiàn)制定《蘇州市改善型 住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，更好指導(dǎo)當(dāng)前階 段我市住宅審批管理。

一、鼓勵(lì)提升住宅陽(yáng)臺(tái)等半開敞空間

陽(yáng)臺(tái)水平投影面積之和不超過(guò)本層總水平投影面積（包 括陽(yáng)臺(tái)）18%的部分，可按1/2計(jì)算容積率。位于高速、高架、鐵路、主干道等沿線， 以及有城市風(fēng)貌和界面管控等特殊要 求的居住用地，在規(guī)劃條件中明確立面需采用封閉式陽(yáng)臺(tái)的， 該封閉式陽(yáng)臺(tái)可按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率和房屋建 筑面積。

高層住宅建筑(≥10層）每戶可設(shè)置一個(gè)空中庭院，同時(shí)滿足以下條件的，其建筑面積可不計(jì)入容積率：為懸挑結(jié) 構(gòu)，至少有兩個(gè)相連的開敞面，開敞面無(wú)圍護(hù)墻、柱， 面積 不大于50平方米， 高度不小于兩個(gè)自然層。

在滿足規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的前提下，高層以下住宅建筑(< 10層）的底層住宅可設(shè)置室外庭院。

空中庭院、底層室外庭院等相關(guān)管理要求按照《市政府 辦公室關(guān)于印發(fā)住宅空中庭院和共享平臺(tái)規(guī)劃建設(shè)管理指 引（試行）的通知》（蘇府辦〔2024〕143號(hào)）執(zhí)行。

二、鼓勵(lì)豐富起居空間形式

高層以下住宅建筑（＜10層）每戶可設(shè)置一個(gè)室內(nèi)挑空 空間，同時(shí)滿足以下條件的可不限層高：位于門廳、餐廳或 起居廳位置，高度小于或等于兩個(gè)自然層；挑空部分沒(méi)有網(wǎng) 格梁等構(gòu)件，且至少有一個(gè)邊長(zhǎng)與上層公共空間（走廊或起 居廳等）連通，其水平投影面積不超過(guò)下層總水平投影面積 （包括挑空部分） 的20%。

三、支持高水平配套公共服務(wù)設(shè)施

地塊內(nèi)按新建住宅區(qū)相關(guān)要求配建，且建成后無(wú)償移交 的居家養(yǎng)老、托育、社區(qū)居委會(huì)用房等公共服務(wù)配套用房， 可不計(jì)入容積率。

為提升小區(qū)生活宜居度、便利度，鼓勵(lì)結(jié)合小區(qū)出入口、 公共服務(wù)配套用房、住宅底層等空間增配物業(yè)服務(wù)用房，提 供快遞收寄、便民零售、便民餐飲、體育健身、會(huì)客交流等 鄰里共享功能，增配的物業(yè)服務(wù)用房可不計(jì)入容積率。

新建小區(qū)內(nèi)設(shè)置的充電自行車棚、公廁、垃圾房、配電 房、開閉所、水泵房、門衛(wèi)室、智能快遞柜頂棚等公共配套 設(shè)施，可不計(jì)入容積率，獨(dú)立設(shè)置的可不計(jì)入建筑密度。

四、鼓勵(lì)多樣化停車形式

至少有兩個(gè)邊長(zhǎng)的外墻對(duì)外開敞不封閉的停車樓及其附屬汽車坡道可不計(jì)入容積率。采用獨(dú)立式停車樓的項(xiàng)目， 建筑密度計(jì)算為除停車樓以外的建筑基底面積與用地范圍 建設(shè)用地面積的比率。

可集中設(shè)置結(jié)構(gòu)層高小于 4.5 米的半地下室、底層架空 層作為停車空間。架空部分以及半地下室出地面部分應(yīng)按多 層建筑退讓用地紅線。架空部分以平臺(tái)（含覆土） 面層作為 室外地坪計(jì)算平臺(tái)以上的建筑基底面積、綠地面積。除受遺 產(chǎn)及文物保護(hù)、歷史文化保護(hù)、景觀保護(hù)等特殊高度管控影 響的區(qū)域以外，架空部分可以平臺(tái)（含覆土） 面層作為室外 地坪計(jì)算建筑高度、建筑層數(shù)。

架空平臺(tái)屋面、半地下車庫(kù)出地面部分及停車樓，均應(yīng) 與小區(qū)景觀一體化設(shè)計(jì)。沿城市界面及開放性社區(qū)道路應(yīng)作 為公共開放空間并做好景觀化處理；臨近既有住宅界面，應(yīng) 協(xié)調(diào)相互關(guān)系，減少對(duì)既有住宅噪聲、光線及視覺(jué)干擾等影響。

五、鼓勵(lì)合理利用住宅底層公共空間

多層及以上住宅建筑(≥4層）的底層空間，滿足以下 條件的可不計(jì)入容積率：僅設(shè)置必要的垂直交通空間、公共 門廳、滿足不計(jì)容條件的配套公共服務(wù)設(shè)施， 以及開敞且僅 用于小區(qū)公共活動(dòng)、通行、停車等功能的架空空間。

六、鼓勵(lì)設(shè)置開敞式風(fēng)雨連廊

為提高居民室外活動(dòng)舒適度、便利度，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)置 風(fēng)雨連廊，將相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c公共活動(dòng)空間

相互連接。連廊開敞不封閉、對(duì)居民無(wú)條件開放，且寬度不 大于 4.5 米的，可不計(jì)入容積率、不計(jì)入建筑密度。

七、鼓勵(lì)與軌道交通設(shè)施互聯(lián)互通

鼓勵(lì)項(xiàng)目公共服務(wù)配套用房與軌道交通設(shè)施結(jié)建、連通、 一體化設(shè)計(jì)。建設(shè)用地范圍內(nèi)因軌道交通出入口、通風(fēng)亭、 冷卻塔、無(wú)障礙電梯、通道等設(shè)施造成建筑面積增加，且建 成后移交的部分， 可不計(jì)入容積率。

鼓勵(lì)項(xiàng)目結(jié)合周邊軌道交通站點(diǎn)出入口就近設(shè)置人行 出入口。如項(xiàng)目人行出口與周邊軌道交通站點(diǎn)的步行距離在 300 米范圍內(nèi)的，其機(jī)動(dòng)車配建停車指標(biāo)可折減至 90%；項(xiàng) 目人行出口與周邊軌道交通站點(diǎn)的步行距離在 300-500 米范 圍內(nèi)的，其機(jī)動(dòng)車配建停車指標(biāo)可折減至 95%。如軌道站點(diǎn) 為換乘站的，其機(jī)動(dòng)車配建停車位指標(biāo)可在原折減基礎(chǔ)上進(jìn) 一步折減至 90%。

鼓勵(lì)項(xiàng)目地下空間與周邊軌道交通設(shè)施互聯(lián)互通，如項(xiàng) 目地下空間與軌道交通站點(diǎn)直接連通的，其機(jī)動(dòng)車配建停車 位指標(biāo)可在上述折減基礎(chǔ)上進(jìn)一步折減至 90%。

以上意見適用于本文件發(fā)布后新出讓公告的地塊。相關(guān) 功能空間，應(yīng)在圖紙上清晰規(guī)范表達(dá)，明確適用的規(guī)劃指標(biāo) 計(jì)算規(guī)則，便于銜接后續(xù)規(guī)劃核實(shí)、土地核驗(yàn)、不動(dòng)產(chǎn)登記 等工作。我局將定期開展《技術(shù)要點(diǎn)》實(shí)施評(píng)估工作。