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物極必反。

前不久，首鋼璟悅長安的總平面圖引起爭議。

沒錯，它是北京石景山區(qū)首個"好房子"。但，樓間距實(shí)在太密了，又不是人們期盼的好房子。

它規(guī)劃了四排房子，一條東西向的景觀帶，把房子兩兩分開。

這犧牲了第二排和第四排，它們與前排的最短距離，分別只有9.96米和9米。

樓間距不足10米！且大部分只有13米多。

首鋼璟悅長安有6-18F的住宅16棟，至少有7棟樓間距很短，加上第一排臨馬路有5棟，它的好房子實(shí)際上只剩下4棟了。

不僅如此，東南角的8#為東西朝向，西南角為L型塔樓。

有業(yè)內(nèi)人士驚呼：這種密度，很不像2.71容積率的社區(qū)。（進(jìn)購房交流群，請加花姐微信：louhuar007）

首鋼璟悅長安的地塊素質(zhì)不錯，占地面積2.8萬平米，地上建面7.59萬平米，呈長方形，東西長約246米，南北寬約112米，是個好胚子。

但首鋼地產(chǎn)不敢將它的控高用足，實(shí)際規(guī)劃建筑最高為54.6米，土地出讓文件的控高為60米（局部80米）。

大概率原因是，如果建高了，會影響自己和周邊樓盤的日照。

為什么首鋼璟悅長安樓間距那么密呢？

秘密就藏在好房子概念里。

它包括陽臺、首層架空等好房子元素的應(yīng)運(yùn)，讓地上不計(jì)入容的建筑面積增多，進(jìn)而意味著實(shí)際容積率加大。

從這個角度看，“好房子”猶如一柄雙刃劍。

來看一下首鋼璟悅長安的圖紙，它至少有3類不計(jì)容地上建筑：

1、首層架空層有四處，分布在1#、2#、3#和10#，總面積約1200平米，架空層層高3.6米。

2、擁有“內(nèi)嵌陽臺+設(shè)備平臺+北面陽臺+飄窗”四件套，內(nèi)嵌陽臺進(jìn)深1.8米贈送一半，北面開敞陽臺進(jìn)深1米贈送一半、設(shè)備平臺進(jìn)深1.2-1.8米全贈送，飄窗寬0.5米全贈送。

3、南面大門采用挑空設(shè)計(jì)，有將近300平米。

這3類面積，除了內(nèi)嵌陽臺和北面開敞陽臺計(jì)一半建面之外，其它的都不計(jì)容。

首鋼璟悅長安地上不計(jì)容面積是多少？沒有公布。

但花姐拿朝陽區(qū)的金茂滿曜朝陽的案例，可以推算個大概。

金茂滿曜朝陽曾在一份施工總承包招標(biāo)公告里提到，它的工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模為總建筑面積162902.12㎡，其中地上計(jì)容建筑面積為92102.75㎡，地上不計(jì)容建筑面積(住宅)為15447.1㎡，地下建筑面積為55352.27㎡。

它向外界透露出一個十分重要的信息：地上不計(jì)容建面占整個地上建面的16.72%。

這里的不計(jì)容面積，除了310平米的首層架空層等外，還包括陽臺、設(shè)備平臺、飄窗等贈送面積。

如果拿金茂滿曜朝陽做參照系，首鋼璟悅長安的地上不計(jì)容建面大概為1.27萬平米。

加上規(guī)劃計(jì)容的地上建面7.59萬平米，地上的實(shí)際面積約為8.86萬平米，除以2.8萬平米占地面積，實(shí)際容積率高達(dá)3.16。

也就是說，首鋼璟悅長安設(shè)計(jì)“首層架空層+陽臺”之后，實(shí)際容積率從2.71，飆升了0.45。

一個普遍現(xiàn)象是，好房子概念下，一些樓盤的隱形容積率上來了。

在過往，北京樓市吞噬容積率的殺手主要有兩種：一是退線，二是計(jì)容的街坊路；現(xiàn)在，高贈送面積成了新的容積率殺手。

近一年來，北京樓市涌現(xiàn)出50多個帶陽臺的新盤，或內(nèi)嵌陽臺、或外置陽臺、或奇偶陽臺、或設(shè)備平臺變陽臺，尤其是去年11月份好房子導(dǎo)則出臺后，地上不計(jì)容的面積越來越大了。

當(dāng)人們享受贈送陽臺的時候，也許忘記了一點(diǎn)，你的房子容積率無形中增加了，樓間距密度更大。

從這點(diǎn)看，海淀區(qū)新房的容積率倒是蠻真實(shí)的。因?yàn)?，它們的房子，除了飄窗之外，幾乎沒有其它的贈送面積。