作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

新房又要沖刺了？

隨著五一黃金周的到來，最近一個星期，深圳連發(fā)了9張住宅預(yù)售證，共計(jì)1047套住宅。

其中4月30日還一次性批準(zhǔn)了兩張預(yù)售證。

一張是位于寶安沙井的會展灣雍境名邸，195套80~92平戶型，備案均價(jià)約47510.63元/㎡，單價(jià)區(qū)間約4.06萬-5.34萬/平，總價(jià)區(qū)間約343萬~491萬。

另一張是位于龍崗中心的景云上辰花園，199套101~118平戶型，備案均價(jià)約53816元/㎡，單價(jià)區(qū)間約4.67萬—6.35萬/平，總價(jià)區(qū)間約482萬~747萬。

同樣都是5萬左右一平，前者位于寶安會展中心，后者位于龍崗中心。

積極入市

這兩個新盤供應(yīng)體量和價(jià)格水平都差不多。

但從市場的焦點(diǎn)來看，寶安沙井的會展灣雍境名邸的關(guān)注度更高一些。

一方面，項(xiàng)目所處的區(qū)域地段更有熱度，另一方面，項(xiàng)目的綜合體量也更大，更有代表性。

還有就是項(xiàng)目給出的折扣只有98折左右，折后均價(jià)約4.65萬/平，單價(jià)約4.2萬/㎡起，折后總價(jià)區(qū)間約336萬—481萬，比吹風(fēng)價(jià)便宜了。

會展灣雍境名邸前身是A301-0602宗地，限價(jià)49400元/㎡，一期是會展灣雍境花園。

從2023年3月會展灣雍境花園第一批房源入市，到如今的會展灣雍境名邸已經(jīng)是第四次積極入市。

2023年3月會展灣雍境花園(4—5棟)380套67~110平住宅入市，備案均價(jià)約47112元/㎡，總價(jià)區(qū)間約300萬~590萬；

2023年5月會展灣雍境花園(3棟)入市162套79~110平住宅，備案均價(jià)約47493元/㎡，總價(jià)區(qū)間約349萬~583萬；

2023年8月會展灣雍境花園(6—9棟)778套67~110平住宅，備案均價(jià)約48144元/㎡，總價(jià)區(qū)間約271萬~592萬。

一期會展灣雍境花園建設(shè)規(guī)劃總戶數(shù)1327戶，其中住宅套數(shù)1327套，二期會展灣雍境名邸規(guī)劃總戶數(shù)1534戶，其中商品住宅套數(shù)804套，保障性租賃住房730套。

目前一期會展灣雍境花園已經(jīng)交付，推出的二期會展灣雍境名邸也出地面六七層了。

（一期會展灣雍境花園）

（二期會展灣雍境名邸）

回顧項(xiàng)目的推售歷程，一期會展灣雍境花園分別推售三次，雖然開盤成績?nèi)セ凰闾貏e亮眼，但持續(xù)銷售也體現(xiàn)出了去化優(yōu)勢。

在深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示，3—9棟共1320套住宅，只剩3棟的6套未售。

而項(xiàng)目周邊的競品其實(shí)不少。

周邊的競品項(xiàng)目，除了華發(fā)新城華苑的人才房，還有緊挨著項(xiàng)目的云海臻府，與項(xiàng)目隔河相望的恒興御景園以及直線約1.7公里的前海未來城。

其中，恒興御景園2022年9月入市，532套65~182平住宅備案均價(jià)約47966元/㎡，總價(jià)區(qū)間約287萬~994萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示還剩余160套；

云海臻府2023年5月入市，738套89~117平住宅備案均價(jià)約45850元/㎡，總價(jià)區(qū)間約364萬~609萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示還剩余180套；

卓越前海未來城(2棟)2024年10月入市，600套75~112平住宅備案均價(jià)約43234元/㎡，總價(jià)區(qū)間約293萬~576萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示還剩余95套；

卓越前海未來城(1棟)2025年4月入市，588套63~113平住宅備案均價(jià)約45876元/㎡，總價(jià)區(qū)間約272萬~583萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示還剩余587套。

所以，相對而言，會展灣雍境名邸這一批次的房源，折后的價(jià)格在整個會展新城及海洋新城片區(qū)新房中不算特別有優(yōu)勢。

而市場已經(jīng)不再是兩三年前的市場，銷售去化是否能夠復(fù)制一期成績？

需要留給時(shí)間驗(yàn)證。

討論焦點(diǎn)

雖然市場的焦點(diǎn)更多是集中在會展灣雍境名邸，但也為項(xiàng)目打開了討論度。

首先，市場有爭議地方是項(xiàng)目位于寶安區(qū)的沙井區(qū)域，為何歸到了前海的范疇。

從深圳房地產(chǎn)信息平臺的備案信息來看，所在片區(qū)確實(shí)也劃到了前海的位置。

按照《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放方案》劃分，會展新城及海洋新城片區(qū)+機(jī)場及周邊片區(qū)+寶安中心區(qū)及大鏟灣片區(qū)+前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)+蛇口及大小南山片區(qū)，都屬于前海的范疇。

所以，項(xiàng)目所在區(qū)歸屬前海，其實(shí)問題不大。

其次，市場上有人認(rèn)為會展新城及海洋新城片區(qū)藍(lán)圖規(guī)劃兌現(xiàn)周期長，預(yù)計(jì)需要5～10年的周期。

實(shí)際上目前會展新城及海洋新城片區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，會展新城已經(jīng)漸成型。

比如沙井的南環(huán)路已經(jīng)通車，福海河兩側(cè)的住宅以及周邊的綠化公園已經(jīng)建成，深圳國際會展中心也已經(jīng)投入使用。

那么，區(qū)域或者項(xiàng)目真正的問題是什么？

對區(qū)域住宅來說，環(huán)境的噪音影響大概避免不了，因?yàn)樽≌瑓^(qū)恰恰處于航線之下。

從實(shí)地情況來看，抬頭能清晰地看到飛機(jī)低空掠過上方的情況。

對于追求安靜無噪音居住環(huán)境的群體來說，有一定的影響概率。

就會展灣雍境名邸而言，東側(cè)為會展灣雍境花園、云海臻府華發(fā)新城華苑住宅群，臨福海河一側(cè)的景觀有一定的視野遮擋。

更重要的是，會展灣雍境名邸占地面積僅25246平，分為南北兩個地塊開發(fā)。

其中，南邊地塊為純商品住宅地塊，北邊地塊則包含住宅以及保障性租賃住房，從規(guī)劃建設(shè)及實(shí)地觀察，占地面積小，樓棟間距較近，而這一批次住宅恰恰位于北部地塊的1棟3單元。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場