廣州舊改從來(lái)不缺旗手，當(dāng)下是中交城投。

前段時(shí)間，科學(xué)城集團(tuán)與中交城投就系列“依法征收、凈地出讓”模式城中村改造項(xiàng)目達(dá)成重要合作共識(shí)。

雙方將在廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)城中村改造項(xiàng)目新模式開(kāi)展深度合作，總投資額210億元。

開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔舊改終于有救了。

目前，科學(xué)城集團(tuán)持有30個(gè)黃埔舊改項(xiàng)目，總規(guī)劃用地面積約512公頃，總建面1612萬(wàn)㎡，其中有15個(gè)2024年區(qū)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目、占比32%。

它是妥妥的廣州舊改大戶(hù)。

作為區(qū)級(jí)城投平臺(tái)，科學(xué)城集團(tuán)負(fù)債情況相當(dāng)驚人，2024年凈負(fù)債率為193.34%、現(xiàn)金短債比為0.129 倍，對(duì)外擔(dān)保余額超過(guò)30億元，2023年則為174.55%、0.156倍和23.6億元。

很重要的原因是：舊改前期服務(wù)成本、代墊款等占用了大量資金。

接盤(pán)大量舊改項(xiàng)目后，科學(xué)城集團(tuán)其實(shí)很難再有資金推動(dòng)下一步工作。

另一個(gè)“接盤(pán)俠”知識(shí)城集團(tuán)也是如此，2024年，凈負(fù)債率為172.93%、現(xiàn)金短債比為0.161倍。

一位專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)從業(yè)人士告訴我們，當(dāng)前舊改開(kāi)發(fā)形勢(shì)嚴(yán)峻，面臨著百億級(jí)過(guò)渡費(fèi)拖欠，千億級(jí)千融資金債務(wù)違約問(wèn)題。操盤(pán)方超額融資程度，涉及到從銀行到信托，再到擔(dān)保、收益理財(cái)和回遷房指標(biāo)等各個(gè)方面。

他用八個(gè)字總結(jié)：非爆不可，圈錢(qián)套利。

一大批央企涌入廣州，幫黃埔舊改續(xù)命。

楓下村舊改引入電建、上海寶冶，何棠下舊改找來(lái)中機(jī)建，云埔街崗貝、雙井、烏石村舊改引入中電建路，金坑鄧屋舊改引入中國(guó)十九冶集團(tuán)，文沖東舊改找來(lái)中建八局引援......廣州舊改形成了央地協(xié)同的“科城樣本”。

其中，中交城投一步步成為了廣州舊改新旗手。

中交城投是中交系在廣州本土走出來(lái)的一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，成立于2015年，但發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道卻是在2020年。

2020年，中交城投“橫空出世”，確立發(fā)展主線為“城市綜合開(kāi)發(fā) +”，從傳統(tǒng)基建跨入到城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，組建一條“投融建管”。

中交城投不再單純的做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

縱觀整個(gè)中交系平臺(tái)，能全鏈條做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目投資、三舊改造、資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)等公司，其實(shí)寥寥無(wú)幾，包括綠城集團(tuán)、中交地產(chǎn)都局限于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

中交集團(tuán)在重點(diǎn)扶持中交城投“上位”。

中交城投的快速發(fā)展與一個(gè)人升遷時(shí)間線高度吻合——?jiǎng)⒊稍啤?/p>

2020年12月，劉成云出任中交集團(tuán)董事會(huì)辦公室主任，分管戰(zhàn)略發(fā)展部、改革辦公室和派出董事辦公室，還是投資管理部總經(jīng)理；2個(gè)月后，劉又升任為中交集團(tuán)總經(jīng)理助理，2023年6月升為中交集團(tuán)副總經(jīng)理，堪稱(chēng)火箭式升遷。

劉成云是中交四航局華南區(qū)域走出來(lái)的高管，是妥妥的“實(shí)干派”。

其中，2013年7月起，劉成云開(kāi)始擔(dān)任中交南沙投資董事長(zhǎng)、中交城投董事長(zhǎng)、中交佛山投資董事長(zhǎng)、中國(guó)交建華南區(qū)域總部總經(jīng)理。

中交城投，是劉成云一步步帶起來(lái)的，而現(xiàn)任董事長(zhǎng)丁仁軍也曾是他的下屬。

劉成云長(zhǎng)期負(fù)責(zé)戰(zhàn)略投資，推動(dòng)過(guò)中交集團(tuán)“五商中交”戰(zhàn)略落地，也主導(dǎo)過(guò)振華重工內(nèi)部管理和業(yè)務(wù)重整、完成國(guó)際化業(yè)務(wù)拓展等。

央企平臺(tái)，有上，往往可能是另一個(gè)在下，因?yàn)橘Y源就那么多。

實(shí)際上，去年8月，中交地產(chǎn)一則退出廣州海珠三滘立交地塊開(kāi)發(fā)公告中，也暗示了自身的命運(yùn)——等待著是被“吞并”。按推測(cè)，它將成為“五商中交”中交服務(wù)整合物業(yè)資產(chǎn)重要借殼上市平臺(tái)。

這也是劉成云的手筆——推動(dòng)中交地產(chǎn)重組。

今年3月，劉成云擔(dān)任綠城中國(guó)非執(zhí)行董事和董事會(huì)主席，顯然，綠城也將在下行趨勢(shì)中，面臨著資源整合和業(yè)務(wù)調(diào)整的命運(yùn)。

中交城投開(kāi)發(fā)的三滘立交地塊，項(xiàng)目案名：中交天翠，綠城開(kāi)發(fā)的海珠客運(yùn)站地塊，項(xiàng)目案名：綠城馥香園，正在硬碰硬對(duì)抗。

在這場(chǎng)內(nèi)部“斗戰(zhàn)”中，是勢(shì)頭兇猛的中交城投勝出，還是頭部開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)綠城勝出，依然是一個(gè)未知數(shù)。但可以確定的是，中交城投不只是成為了廣州舊改的新旗手，近期也活躍在土拍市場(chǎng)。

歷史滾滾向前的長(zhǎng)河里，永遠(yuǎn)不缺新旗手，一個(gè)倒下了，很快另一個(gè)站起來(lái)了。安史之亂時(shí)，一位亂世佳人，原本官居高位的兄弟倒下了，丈夫見(jiàn)她娘家沒(méi)落，便把她拋棄了。

杜甫便寫(xiě)下了一句：但見(jiàn)新人笑，那聞舊人哭。