2025年，西安土地市場(chǎng)截止目前共計(jì)誕生了2宗溢價(jià)成交地塊。

一宗是5月7日綠城以溢價(jià)率15.8%拍下港務(wù)奧體板塊82.676畝地塊，樓面地價(jià)10110.89元/㎡。

一宗是5月19日龍翔以溢價(jià)率18%拍下港務(wù)歐亞大道東側(cè)34.179畝地塊，樓面地價(jià)9072元/㎡。

從土地市場(chǎng)熱度的角度來講，港務(wù)超越了高新、曲江等板塊。

在土地市場(chǎng)正處于一定熱度的情況之下，港務(wù)今天又發(fā)布了2宗開發(fā)用地出讓公告，其中包括奧體板塊最后1宗住宅用地。

結(jié)合當(dāng)前港務(wù)的土地市場(chǎng)熱度來看，奧體板塊這宗優(yōu)質(zhì)住宅用地，大概率依然會(huì)以溢價(jià)形式成交。

01

奧體板塊最后一宗住宅用地掛出

作為整個(gè)港務(wù)的核心區(qū)域，也是西安樓市熱度最高的板塊之一，除了已經(jīng)發(fā)布出讓公告的地塊之外，奧體板塊目前僅剩下1宗住宅用地待供應(yīng)。

就在今天，這宗地塊出讓公告正式發(fā)布。

該宗地編號(hào)為GW1- 22-17，地塊位于浐灞國(guó)際港港澤路以北 、全運(yùn)路以東，土地面積46.271畝（住宅45.161畝、商服1.11畝），土地用途為住宅、商服，容積率不大于2.5，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面77118平方米。

這塊地內(nèi)需要配建的公建配套包括100平方米郵件和快遞送達(dá)設(shè)施、220平方米社區(qū)配套用房（社區(qū)黨群服務(wù)中心）、150 平方米養(yǎng)老服務(wù)用房、850 平方米社區(qū)服務(wù)站、850平方米文化活動(dòng)站、200平方米社區(qū)食堂、200平方米托兒所，建成后無償移交給浐灞國(guó)際港相關(guān)部門。

根據(jù)土地出讓公告，該地塊競(jìng)買保證金為1.49億元，拍賣起始價(jià)7.428億元，將按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人，拍賣時(shí)間為2025年6月10日。

按照起始價(jià)計(jì)算，折合1605萬元/畝起，樓面地價(jià)9631.99元/㎡。

這塊地所處的位置，屬于港務(wù)奧體板塊，占據(jù)真正的奧體核心。

其北側(cè)一路之隔，就是西安奧體中心三大場(chǎng)館，西側(cè)緊鄰大型商業(yè)水晶匯溪廣場(chǎng)，向南200多米就是高新一中陸港小學(xué)、高新一中陸港中學(xué)，距離地鐵14號(hào)線奧體中心站只有200米左右，向東1站路就可以在雙寨站與地鐵3號(hào)線換乘。

同時(shí)，該地塊周邊還分布有長(zhǎng)安云、長(zhǎng)安樂、灞河、奧體中央公園等城市級(jí)的公共文化資源和生態(tài)資源。

所以說，僅憑這些配套與資源，就已經(jīng)決定了這塊地的價(jià)值。

5月7日，綠城在奧體板塊溢價(jià)拍得的約83畝地塊，當(dāng)時(shí)起拍樓面地價(jià)為8732元/㎡，最終成交樓面地價(jià)為10110.89元/㎡。當(dāng)時(shí)參與競(jìng)買的房企，除了綠城之外，還有龍翔、巨野遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)有限公司。

從地塊本身的位置來講，今天出讓的這塊地完全具備超過綠城地塊，成為港務(wù)新“地王”的潛力。

當(dāng)然，樓面地價(jià)超過萬元，對(duì)于開發(fā)商來講將是一個(gè)挑戰(zhàn)。在占據(jù)一線河景的招商西安璽已經(jīng)為區(qū)域高端改善產(chǎn)品“定價(jià)”的情況之下，新項(xiàng)目在缺少河景資源、容積率更高的情況之下，如何通過產(chǎn)品品質(zhì)來支撐起更高的售價(jià)，這是一個(gè)值得思考的問題。

還有一個(gè)挑戰(zhàn)在于，港務(wù)奧體板塊對(duì)于非河景高端改善產(chǎn)品的價(jià)格接受度到底是什么程度，還需要經(jīng)歷市場(chǎng)的考驗(yàn)。

02

奧北繼續(xù)供地

奧體板塊可開發(fā)用地越來越少之下，港務(wù)開始推進(jìn)的下一個(gè)整片開發(fā)區(qū)域，就是秦漢大道以北、奧體大道兩側(cè)，坊間將其稱為“奧北”。

2023年底以來，招商蛇口、綠城、中糧大悅城、中鐵建等房企開始在此拿地，直接將這個(gè)板塊推向了西安樓市熱點(diǎn)板塊。

從這個(gè)板塊的發(fā)展來看，目前試圖復(fù)制奧體板塊優(yōu)質(zhì)教育帶動(dòng)區(qū)域樓市熱度的策略，通過引入交大附中管理陸港第四學(xué)校，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的提升。

奧北板塊的其它配套，目前主要是地鐵10號(hào)線。

在交通、教育等配套一致，各項(xiàng)目又扎堆、面積段相同的情況之下，奧北板塊各大項(xiàng)目開啟了產(chǎn)品的內(nèi)卷與比拼。

招商梧桐書院剛剛?cè)映隽思?T2、約139㎡精裝交付、陪伴式成長(zhǎng)主題小區(qū)的情況之下，中國(guó)鐵建花語博悅直接扔出了約104㎡客廳和所有臥室南向、約120㎡做到四室兩衛(wèi)+橫廳……

這種內(nèi)卷，將壓力就留給了后續(xù)亮相的項(xiàng)目。

奧北板塊今天也有1宗開發(fā)用地供應(yīng)，這宗地編號(hào)為GW1-10-7，位于浐灞國(guó)際港林蔭路以北 、奧體大道以東，土地面積45.864畝（住宅44.766畝、商服1.098畝），土地用途為住宅、商服，容積率不大于2.5，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面76440平方米。

這塊地內(nèi)需要配建的公建配套主要包括120平方米郵件和快遞送達(dá)設(shè)施、250平方米社區(qū)配套用房（社區(qū)黨群服務(wù)中心）、200 平方米養(yǎng)老服務(wù)用房、600平方米社區(qū)服務(wù)站、570平方米文化活動(dòng)站、250平方米社區(qū)食堂、250平方米托兒所、250平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，建成后無償移交給浐灞國(guó)際港相關(guān)部門。

該地塊競(jìng)買保證金為1.1億元，掛牌起始價(jià)5.457億元，折合地價(jià)1189.82萬元/畝起，樓面地價(jià)7138.93元/㎡起，掛牌時(shí)間為6月10日至23日。

這塊地的具體位置在金地玖峯悅北側(cè)，與招商梧桐書院、中國(guó)鐵建花語博悅、綠城桂月云翠、綠城琉光嶼、中糧悅著云朗等項(xiàng)目扎堆。

目前，周邊在售項(xiàng)目以100-143㎡產(chǎn)品為主，毛坯房售價(jià)在1.7萬元/㎡左右，精裝房售價(jià)在1.85萬元/㎡左右，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大。

不管是哪家房企拿下這塊地，都將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。

03

港務(wù)土地市場(chǎng)為何突然爆發(fā)?

港務(wù)土地市場(chǎng)突然間曝光，有多重原因。

第一個(gè)原因是，此前港務(wù)區(qū)的開發(fā)用地出讓基本都是定向掛牌，真正公開競(jìng)拍的地塊少之又少，因此其地價(jià)一直控制，如今扔出幾塊公開競(jìng)拍地塊，必然引發(fā)房企爭(zhēng)搶，由此產(chǎn)生溢價(jià)成交。

第二個(gè)原因是，個(gè)別房企目前在西安土地儲(chǔ)備不足，急需拿地支撐起后續(xù)的開發(fā)，此時(shí)就不惜成本的拿地，這種情況在前幾年的西安土地市場(chǎng)也曾有上演。

第三個(gè)原因是，此處省略100字，大家猜測(cè)。

對(duì)于所有房企來講，拿地只是一個(gè)開始，接下來的產(chǎn)品、銷售、交付等才是真正的考驗(yàn)。特別是在目前整個(gè)西安房?jī)r(jià)開始趨穩(wěn)甚至回調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境之下，以更高的價(jià)格拿地，面臨的挑戰(zhàn)會(huì)更大！