老鐵們，不知道你們有沒有同感，反正我感覺，物業的好日子算過到頭兒了！

就在昨天，我跟家里人扯閑篇說這個事兒，家里人還提醒我“大過節的，別給人添堵”；

但我是實在婁不住了：你可拉倒吧！對于物業公司來說，變天或許就在一念之間！

這個事兒，還得從重慶老鐵最近的一番神操作開始說起——

5月21日，重慶市南岸區南屏鎮萬科金域學府翰林小區發布了《臨時業主大會通知》

原本以為只是一個業主大會通知，還臨時的，也許平平無奇；

但它神就神在：

不僅重新簽訂物業服務合同，還引入了“彈性定價”模式！

不僅引入了“彈性定價”模式，還明確了小區公區收益收入歸屬。

而且，整個流程是在各級主管部門的監督指導下進行的。

相當于政府搭臺，業主大會唱戲。

此處必須引用凱申的名言：不明白，但是優勢在我…

來來來，不明白聽我慢慢給你講！

先來說說物業“彈性定價”模式。

物業將小區拆解為95個服務空間、1530個作業對象，總共508項服務事項。

其中，158項屬于底線要求，要么是法律法規明確規定的，要么是萬科物業的品牌底線；

另外的350項為可選服務內容，業主可以按照自己的需求選配相應服務、具體收多少錢。

咱打個比方，你去紅浪漫瀟灑，洗澡那50是必選項，剩下的都是可選項：

搓澡30、打鹽68、敲背80、松骨120、拔罐150、泰式200，具體面議…

重慶市南岸區這個萬科金域學府翰林小區，總體量有85.57萬㎡，分為翰林和翰江兩個組團，僅翰林一個組團就有9000戶業主，居住人口20000人朝上。

而且，這個小區物業形態比較復雜，高層、洋房、公寓、商業…應有盡有。

此前的收費標準（/㎡/月）是：高層3塊、洋房3塊8、公寓4塊、商業9塊、停車位80塊/月；

而最新的這份物業合同給出的具體收費標準是：高層2塊2毛8、洋房2塊5毛8、公寓2塊6毛2、商業5塊2、停車位還是80塊/月。

有消息給力的老鐵透露說：這是采用“彈性定價”模式綜合定價的結果。

企業提供服務事項、服務頻次以及服務價格供大伙兒選擇，再由業主代表根據日常需求選擇定價標準。

這樣做的好處就是：實現物業服務質價相符。

咱們在新版物業合同附件里看到了“物業服務標準清單”——

具體干什么活兒、在哪兒干、什么頻次列得一點不含糊。

再來說說小區公區收益收入歸屬問題。

小區《臨時業主大會通知》第三條明確講了：

今后該小區公區收益收入，由物業服務企業扣除20%經營成本，其余80%歸全體業主所有。

其中，全體業主部分的50%，授權物業每年向業主現金發放；

另外50%授權物業用于小區公共區域修繕，修繕事項和金額需在小區前置公示，接受業主監督和答疑。

不僅服務項目能彈性定價，而且有望看見一筆回頭錢。

回頭錢多與少那都次要得，起碼誠意這塊兒直接到位了！

如果以上全面落實，那在這一畝三分地當業主，還是相當得勁兒的。

2

不過，以上內容目前還處在《萬科金域學府翰林小區臨時業主大會通知》的公示階段。

具體敲定，還要看6月6日-6月23日宅開業主大會臨時會議的投票結果。

有一說一，重慶萬科金域學府并不是第一個吃“彈性定價”螃蟹的小區。

放眼全國來看，僅在2024年，全國范圍內就已經有青島、武漢、銀川等不少城市的百來個小區要求過20-35%不等幅度的物業費下調。

整個2024年，萬科物業就已經在全國十多個小區逐步推行了這么個玩法。

但值得一提的在于，有相關政府部門指導參與，這還是頭一次！

熟悉咱們國家一貫玩法的老鐵一定都不陌生：

到了這個階段，基本上就等同于得到了國家隊的支持、拍板；

進一步擴大推廣到全國，大概率就只剩時間問題了。

而且，以萬科的江湖地位、品牌號召力與國資背景來看，率先推動物業新玩法，既是在優化服務打民心牌，也是在給國家隊推動物業改革提供了一個切口。

那么，國家隊也好、物業巨頭也好，為啥這回有這么大動力去推動物業費變革呢？

仔細想了想，我梳理出以下兩點當前各方都無法回避的事實——

首先，當前物業費體系讓供需兩端都不滿意。

對于不少業主而言，水漲船高的物業費越來越像一筆糊涂賬。

許多老鐵的反饋是：就感覺物業費收了，而且貌似年年都在漲價。

統計顯示，從2015年-2023年，全國商品房物業費年均漲幅約為8.2%；

但享受到的服務都有啥、服務質量有沒有隨著物業費的上漲而提升，不好說。

此外，不少物業公司還有提前預收下一年度物業費的習慣。

反饋到各位業主自身的體感就是：

這怎么今年的物業費剛收沒倆月，又開始收下一年的？這不今年結束還有好幾個月嗎？

咱誰也別當外賓，有沒有遇到過這個事兒，歡迎大伙兒在下方留言區吱個聲兒。

咱們今天說到的重慶市在2024年6月初出臺了新修訂的《重慶市物業服務收費管理辦法》，其實很大程度上順應了當下的民心。

再來看物業公司那邊，同樣滿肚子牢騷——

人力成本年年漲，漲個物業費大伙兒要么開罵、要么不交；

導致我回款慢得一批，營收和利潤過去跟緊急集合似的，現在跟哭笑不得似的…

2024年的年報數據顯示：全國68家上市物業公司中，大約有2/3沒掙著錢。

其次，作為業主的正當合法權益亟待被保障。

物業和物業費說穿了就是業主們以自家建筑面積為依據，眾籌購買專業服務。

照道理說，業主是甲方、物業公司是乙方。

但這個甲方，既沒有物業費定價權，也沒有選擇乙方的權利，小區公區收益多數情況下跟自己無關…

你哪天想著“你物業公司不行，我作為甲方有權解雇你！”

對不起，業主大會走起吧？

要是沒有業主大會，那就現在、立刻、馬上手搓一個，至于搓得快、搓得慢，那可就沒準兒了…

就您這甲方的處境，光緒的好大侄兒見了都得驚呼一句：“你讓朕想起一位故人…”

你要問他“哪一位故人”，他真敢告訴你：“我的前半生”。

明明是甲方花錢，卻處處感受到乙方才是大爺…

而乙方這個大爺當的也是一肚子委屈——

不管是物業費上漲還是物業服務質量，確實客觀上存在一定不透明與不可量化。

一旦業主不滿意，就有可能要求下調物業費；

而物業公司如果出于成本或營收考量拒絕這么干，那業主便可能拒繳。

而且，拒繳物業費距離上必須征信還有很長的一段過程——

一般來說，物業公司訴訟、雙方舉證、法院調查…

物業服務質量本身是否存在貨不對板，這玩意兒實踐中不好量化。

這就導致類似案件即便上了法庭也很可能曠日持久。

所以鬧上法庭對雙方來講都不是樂意見到的事兒。

實踐中，通常是法院判定你理應繳納物業費，而你拒絕執行才會鬧上征信…

要是長此以往，你琢磨物業公司受得了受不了？

3

因此，引用彈性定價+具體協商的模式，的確可以在很大程度上緩解供需兩頭的矛盾——

一頭兒通過需求端反饋實現降本增效；

一頭兒通過壓價與自選節約物業開支。

如果落實到位，那大概率會出現的結果會是：

無效勞動少多了、不必要開支壓縮了、拖欠現象緩解了、物業費漲跌合理了…

如果你跳出物業供需雙方的敘事，站在更大的維度來看，一定會有新的發現：

存量物業持續改善，正在成為歷史的必然。

常看咱們號的老鐵一定都知道，目前新房市場和二手房的分化史無前例。

我們看到的房地產市場大致是這樣的——

一級市場地王頻出；
二級市場豪宅瘋搶；
三級市場以價換量。

如果不出意外，十多年房齡朝上的老物件，大概率會隨著時間的推移而呈現價值回歸。

可是，房子是分城市、分區域、分板塊、分品牌、分位置、分戶型、分朝向的…

即便都是存量房市場，價格表現也絕對不可能一碗水端平。

尤其是存量時代加速到來，相當一部分上了歲數的房產可能不再有增值神話的加持，搏存量品質就成了保值增值的關鍵要素。

而且，這件事幾乎對所有各方都有實實在在的好處——

從市場主體視角來看，物業品質帶來的品牌溢價力很可能反饋到新房市場上去，從而加快新房去化流速以及非限價時代的議價能力；

從物業公司視角來看，品質能打的物業有利于擴大在增量和存量市場兩個維度上的市占率，為進一步擴大營收和利潤提供先決條件；

對于地方來說，增量市場由品質過硬的房企和物業供應商不斷提高市占率，有利于在增量市場形成正向拉動、在存量市場保值增值；

對于業主來說，價格合理、服務品質OK的物業加持本小區，既能讓自己實實在在得到高品質體驗，也有利于提高小區的議價空間。

所以，這場正在到來的物業變革，本質上是增量博弈與存量博弈的雙軌制時代下，必然發生的產權意識覺醒。

結合全球眾多發達國家和地區的經驗來看——

這場物業變革早已不是要不要發生，而要以多么分化與激烈的方式發生。

作為普通人的你我，當前更為務實的做法是選好城市、選好區域、選好板塊、選好房子以及選好物業。

以上每一個賽道，都有可能決定著分化時代下的資產價值走向。