齊魯晚報·齊魯壹點 張子慧

7月23日，重慶市南岸區騰龍大道一套房產在阿里法拍平臺上線拍賣，因法拍公告中特別標注“張某、葉某塵曾在該房屋內將兩名幼童推下樓致其死亡”，這處“重慶姐弟墜亡案”涉事房產引發網友高度關注。盡管該房產以60萬元起拍，卻最終因無人報名而遇冷。這一特殊法拍案例的出現，讓公眾對“兇宅”法拍的相關問題聚焦熱議：這類承載負面記憶的房產能否依法交易？拍賣過程中如何保障競買人的知情權？若遭遇流拍，又會面臨怎樣的處置流程？

“兇宅”法拍能順利交易嗎？法院需明確告知，起拍價一般低于市場價

從法律概念來看，“兇宅”并非嚴格的法律術語，通常指發生過自殺、他殺或其他非正常死亡事件的房屋，其拍賣在司法實踐中涉及多項法律要點。

從拍賣合法性角度而言，“兇宅”是可以拍賣的。北京金誠同達（濟南）律師事務所律師趙猛表示，司法拍賣是法院為實現債權人權益，對被執行人財產進行強制處置的公權行為，只要房產所有權明確，不存在產權糾紛、涉及國家機密等法律禁止拍賣的情形，即可依法拍賣。“重慶姐弟墜亡案”涉事房產因被執行人與銀行的借款合同糾紛，法院通過拍賣償還債務具有明確法律依據。

同時，趙猛強調，鑒于“兇宅”的特殊性，法律對拍賣人賦予了更高標準的“如實告知義務”：“需在拍賣公告中如實披露房屋曾發生非正常死亡事件，并通過加粗、標色等方式重點提醒競買人，否則可能因違反民法典誠信原則及欺詐相關條款產生交易瑕疵。”

在價值影響方面，北京大成（青島）律師事務所律師許磊波表示，盡管我國房地產估價規范未將“非正常死亡”納入評估參考，但實際交易中，“兇宅”因公眾心理忌諱，市場價值低于同地段普通房屋，起拍價通常較低。例如此次涉事房產評估價107.98萬元，起拍價為60.4688萬元；此前杭州一“兇宅”法拍成交價為市場價的7.5折，公告中也明確標注了曾發生跳樓事件。

二手房“兇宅”隱瞞交易咋辦？賣家擔責，買家可索賠

如果競拍人拍下“兇宅”后反悔，能否悔拍呢？許磊波表示，根據相關規定，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全了解，并接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵。也就是說，若拍賣公告已明確告知房屋為“兇宅”，競拍人參與競拍并成交后，一般不能悔拍；若強行悔拍，不僅可能損失保證金，還可能面臨法律責任。

“兇宅”交易也曾引發法律糾紛。今年4月，央廣網報道過一起案例：一名女子在購買一套708萬元的婚房時，支付20萬元定金和14萬余元居間費后，才得知該樓棟發生過非正常死亡事件。北京市海淀區人民法院一審判決該房產經紀公司向女子支付50萬元違約金，女子自行承擔20萬元定金損失及案件訴訟費。在二手房交易中，若賣家隱瞞房屋為“兇宅”的事實，該如何處理？許磊波表示，依據誠實信用原則及交易習慣，賣家有義務如實告知買家房屋的真實情況，包括是否發生過非正常死亡事件。若賣家故意隱瞞，買家可依據民法典中關于欺詐的相關規定，主張撤銷合同，并要求賣家承擔違約責任、賠償損失。

房屋法拍二次流拍后咋處理？啟動60天變賣程序，價格與二拍起拍價一致

由于“兇宅”的特殊屬性，即使其司法拍賣起拍價已低于市場評估價，實踐中仍存在較高的流拍風險。針對網上熱議的“流拍房該如何處置”這一問題，記者采訪了業內資深人士。

山東拍輔幫網絡信息有限公司王寧表示，司法拍賣中的流拍房屋處置有明確法定流程：首次拍賣需在公示前3天通知當事人，不動產公示期不少于30天，公示結束后啟動拍賣，首拍起拍價最低可定為評估價的70%，競價時間不少于24小時。

若首拍流拍，法院會在30日內在同一司法網拍平臺組織二次拍賣，“二拍起拍價會在首拍價的基礎上再下調至80%，通過合理降價提高成交率。”王寧解釋道。

若二次拍賣仍流拍，則可啟動為期60天的變賣程序，“變賣價與二次拍賣起拍價一致，主要目的是為意向競買人提供更多考慮時間。”

王寧進一步說明，每次標的流拍后，申請執行人都可以申請以物抵債：“債權人同意的話，房屋按流拍價抵償債務，實行多退少補；若申請執行人在變賣流拍后拒絕以物抵債，也可在評估報告到期后申請重新評估，按新的評估價重新啟動拍賣程序。這樣操作下來，成交概率會大大增加。”

至于成交后的流程，王寧補充道：若成交金額能覆蓋全部債務，法院將依法分配款項并終結本次執行程序；若成交金額不能覆蓋全部債務，法院會繼續保留對被執行人其他財產的執行權，通過各種渠道查詢被執行人的其他財產線索，以保障債權人的合法權益。

新聞線索報料通道：應用市場下載“齊魯壹點”APP，或搜索微信小程序“齊魯壹點”，全省800位記者在線等你來報料！