中指研究院每年發(fā)布城市開(kāi)發(fā)投資吸引力報(bào)告

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近期，中指研究院發(fā)布了《》，通過(guò)對(duì)多維度數(shù)據(jù)的深入分析與總結(jié)，構(gòu)建形成了包括2大維度、10個(gè)方面，40余項(xiàng)具體指標(biāo)的“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)模型”，基于此模型，對(duì)全國(guó)31個(gè)省（直轄市、自治區(qū)，不含港澳臺(tái)地區(qū)）的297個(gè)地級(jí)及以上城市進(jìn)行投資吸引力評(píng)價(jià)。

人口聚集是城市競(jìng)爭(zhēng)力的最直接體現(xiàn)。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵支撐要素，人口的規(guī)模、流向及年齡結(jié)構(gòu)深度影響不同城市的住房需求潛力。在人口總量回落及城鎮(zhèn)化趨緩背景下，持續(xù)的人口凈流入成為衡量城市發(fā)展韌性和市場(chǎng)活力的關(guān)鍵指標(biāo)：一方面，持續(xù)的人口流入為城市提供了穩(wěn)定的住房基礎(chǔ)；另一方面，高素質(zhì)人才聚集也將帶動(dòng)改善性住房需求釋放，為市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展提供支撐。

2024年，全國(guó)年末總?cè)丝跒?4.08億人，較上年減少139萬(wàn)人，連續(xù)三年小幅回落，城鎮(zhèn)化率提升至67.0%。伴隨著人口規(guī)模回落及城鎮(zhèn)化放緩，中長(zhǎng)期住房需求有所減少，但我國(guó)人口總量大，城鎮(zhèn)化水平較發(fā)達(dá)國(guó)家仍有差距，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間。值得注意的是，近幾年人口流向趨勢(shì)總體表現(xiàn)為少部分核心城市憑借經(jīng)濟(jì)、資源優(yōu)勢(shì)保持較快增長(zhǎng)，三四線城市整體人口外流加劇，城市分化加劇，這也意味著不同城市之間住房需求差異增大。一二線核心城市因人口持續(xù)流入，住房需求相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)改善性需求釋放支撐市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，仍具備一定開(kāi)發(fā)潛力；而對(duì)于大部分三四線城市而言，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)期已基本結(jié)束，未來(lái)這些城市的住房將回歸消費(fèi)屬性，城鎮(zhèn)化及購(gòu)買(mǎi)力將主導(dǎo)市場(chǎng)走勢(shì)，尤其是人口持續(xù)流出，住房供應(yīng)過(guò)剩的三四線城市可能會(huì)長(zhǎng)期面臨樓市有效需求不足的情況，市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。

更多房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，“中指云”獲取

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人口流向：近幾年大部分城市人口增長(zhǎng)相比上個(gè)十年有所放緩；2024年貴陽(yáng)人口增量居全國(guó)首位，深圳、廣州人口連續(xù)兩年保持較快增長(zhǎng)，合肥、長(zhǎng)沙、南昌、杭州增長(zhǎng)超10萬(wàn)
全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)人口對(duì)比

圖：2011-2020VS2021-2024年重點(diǎn)城市常住人口年均增量對(duì)比

注：部分城市2024年常住人口數(shù)據(jù)尚未公布，采用2023-2021年均人口增量代替

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局，

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)人口的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了持續(xù)20多年的快速擴(kuò)張階段，但2017年以后，我國(guó)總?cè)丝诩俺擎?zhèn)人口增長(zhǎng)速度開(kāi)始逐年放緩，直至2022年總?cè)丝谝?guī)模出現(xiàn)下降，每年城鎮(zhèn)人口增量降至1200萬(wàn)人以下，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積也在2021年見(jiàn)頂后逐步回落。

對(duì)于不同城市而言，在人口總量趨緩背景下，多數(shù)城市最近幾年人口增長(zhǎng)速度也有所趨緩，對(duì)比來(lái)看，上個(gè)十年（2011-2020）全國(guó)共有約30個(gè)城市常住人口年均增量超10萬(wàn)，而最近四年（2021-2024）年均人口增長(zhǎng)超10萬(wàn)的城市降至9個(gè)。其中，武漢受2021年人口大幅增長(zhǎng)120萬(wàn)帶動(dòng)，近四年年均人口增量超上個(gè)十年，而多數(shù)城市人口增長(zhǎng)有所放緩，如深圳、廣州、成都等城市在2011-2020年期間常住人口保持年均50萬(wàn)人以上的增長(zhǎng)，而近4年則回落至年均不足15萬(wàn)，杭州、長(zhǎng)沙、鄭州也從每年30-40萬(wàn)增量降至10萬(wàn)+量級(jí)，盡管這些核心城市人口增長(zhǎng)放緩，但仍是人口最具吸引力的區(qū)域。此外，重慶等城市過(guò)去人口增長(zhǎng)較快，但近幾年人口整體有所減少，北京、上海在人口政策約束、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素影響下，近幾年常住人口同樣小幅回落，但京滬城市能級(jí)高、高素質(zhì)人才較多，人口由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

表：2024年重點(diǎn)城市常住人口增量及城鎮(zhèn)化率

注：哈爾濱、北海為2023年數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒

從2024年最新數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市中廣州、深圳人口保持正增長(zhǎng)，其中深圳增長(zhǎng)近20萬(wàn)人，廣州增長(zhǎng)15.1萬(wàn)人，而北京、上海人口由增轉(zhuǎn)降，分別下降2.6、7.2萬(wàn)人。中西部省會(huì)城市中，貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南昌、西安、鄭州、成都等地持續(xù)保持較強(qiáng)吸附力，其中貴陽(yáng)人口增長(zhǎng)明顯，2024年貴陽(yáng)常住人口增長(zhǎng)19.96萬(wàn)人，增量居全國(guó)首位，長(zhǎng)沙、南昌人口增長(zhǎng)均超10萬(wàn)人；長(zhǎng)三角、珠三角城市憑借自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)及人才政策，多地人口多年呈凈流入，如2024年合肥、杭州、溫州、寧波人口增量在8~10萬(wàn)左右，佛山、東莞2024年人口增長(zhǎng)均超8萬(wàn)人。京津冀、山東半島城市群除個(gè)別城市增長(zhǎng)外，多數(shù)城市人口面臨下降壓力。

貴陽(yáng)：2024年貴陽(yáng)常住人口660.25萬(wàn)人，比上年末增加19.96萬(wàn)人，增長(zhǎng)3.12%，常住人口增量位居全國(guó)首位。究其原因：

一是強(qiáng)省會(huì)政策支持下，吸引人口持續(xù)流入，2021年貴陽(yáng)開(kāi)始實(shí)施“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略，相比省內(nèi)其他城市，貴陽(yáng)就業(yè)機(jī)會(huì)、資源優(yōu)勢(shì)明顯，能夠吸引周邊城市人口流入。與之形成對(duì)比的是，2024年貴州省常住人口比上年末減少5萬(wàn)人，省內(nèi)其他城市如畢節(jié)減少11萬(wàn)人，遵義下降8.6萬(wàn)人，銅仁下降5.2萬(wàn)人。

二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)集聚吸引人才流入，貴陽(yáng)2024年GDP增長(zhǎng)6%，六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)（裝備制造業(yè)、磷及磷化工、鋁及鋁加工、電子信息制造業(yè)、健康醫(yī)藥、生態(tài)特色食品）增加值同比增長(zhǎng)18%；同時(shí)數(shù)字經(jīng)濟(jì)不斷壯大，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)憑借自身優(yōu)勢(shì)形成完整產(chǎn)業(yè)鏈；同時(shí)依托資源優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展汽車(chē)制造業(yè)，新能源汽車(chē)產(chǎn)量突破10萬(wàn)輛（貴州磷礦資源儲(chǔ)量位居全國(guó)第三，其中磷富礦查明資源儲(chǔ)量12.49億噸，占全國(guó)的56%，信息顯示，全國(guó)電動(dòng)汽車(chē)中每三輛就有一輛的電池用了貴州的“磷元素”；其中貴陽(yáng)的開(kāi)陽(yáng)縣被譽(yù)為“儲(chǔ)能之都”），產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展為當(dāng)?shù)靥峁┝素S富的就業(yè)崗位，吸引了大量省內(nèi)外勞動(dòng)力人口流入，2024年貴陽(yáng)新增產(chǎn)業(yè)人才5.46萬(wàn)人。

三是，人才政策帶動(dòng)高校畢業(yè)生留筑人數(shù)增加，貴陽(yáng)2021年底啟動(dòng)實(shí)施高校畢業(yè)生留（引）筑行動(dòng)，2022年留筑人數(shù)顯著增加，達(dá)11.08萬(wàn)人，2023年為12.07萬(wàn)人，2024年達(dá)到了13.06萬(wàn)人。此外，貴陽(yáng)市區(qū)房?jī)r(jià)在八九千水平，房?jī)r(jià)收入比合理，氣候優(yōu)勢(shì)突出，這也是吸引人口流入的重要原因。

深圳：2024年深圳常住人口增量為19.94萬(wàn)人，以微弱差距位居全國(guó)第二，連續(xù)兩年人口增量在10萬(wàn)以上。深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，2024年規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)5.4萬(wàn)億元，規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)全國(guó)城市“雙第一”。

同時(shí)，深圳的創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，政府大力支持創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)孵化器、投資機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施完善，PCT國(guó)際專利申請(qǐng)量連續(xù)21年居全國(guó)城市首位。科技、金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)為各類人才提供了發(fā)展機(jī)會(huì)，吸引了眾多企業(yè)和外來(lái)人口流入。

此外，深圳的戶籍政策相比京滬較為寬松，對(duì)高層次人才還提供住房補(bǔ)貼、子女入學(xué)優(yōu)先權(quán)等優(yōu)惠政策。作為移民城市，深圳文化包容性強(qiáng)，這些因素共同影響下，深圳成為人口流入的熱門(mén)城市。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，區(qū)域中心城市憑借資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，人口有望持續(xù)導(dǎo)入

表：2024年主要省份及其省會(huì)常住人口、城鎮(zhèn)化水平

注：哈爾濱常住人口為2023年數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒

從城鎮(zhèn)化進(jìn)程來(lái)看，2024年，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率67.0%，較上年末提升0.84個(gè)百分點(diǎn)，較“十四五”規(guī)劃提到的“2025年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%”已高出2個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)預(yù)示著當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展已進(jìn)入中后期，但結(jié)合發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體70%-80%水平來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有一定發(fā)展空間。2024年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》提出發(fā)展目標(biāo)，“未來(lái)5年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%”。

從主要省份來(lái)看，廣東、江蘇、浙江、遼寧、福建城鎮(zhèn)化率較高，2024年城鎮(zhèn)化率均在70%以上。山東、河北、安徽、湖南、四川、河南等省份常住人口規(guī)模較大，但城鎮(zhèn)化率仍低于全國(guó)平均水平，其中河南省擁有近1億常住人口，城鎮(zhèn)化率僅59%；四川省超8000萬(wàn)人口，城鎮(zhèn)化率僅60%；另外，西南的廣西、貴州、云南等省份城鎮(zhèn)化率均低于58%，未來(lái)這些省份城鎮(zhèn)化仍有較大提升空間，在此過(guò)程中，區(qū)域中心城市有望成為人口主要流向地。

增長(zhǎng)潛力：小學(xué)在校生數(shù)量保持穩(wěn)定，廣州、成都、武漢、合肥等城市小學(xué)生在校人數(shù)同比增長(zhǎng)較快

圖：歷年全國(guó)人口出生率及幼兒園在園人數(shù)、小學(xué)生在校生人數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

隨著2018年以來(lái)我國(guó)出生人口明顯下降，幼兒園在園人數(shù)自2021年也開(kāi)始逐年回落。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年我國(guó)人口出生率降至10.86‰，2020年開(kāi)始降至10‰以下，2022年開(kāi)始出生人口降至1000萬(wàn)以下。出生人口的減少逐步在幼兒園在園人數(shù)有所體現(xiàn)，2021年開(kāi)始連續(xù)4年下降。2024年全國(guó)人口出生率為6.77‰，出生人口為954萬(wàn)，2024年我國(guó)在園幼兒3584萬(wàn)人，較2023年減少509萬(wàn)人，2024年小學(xué)在校生人數(shù)為10584萬(wàn)，較上年減少252萬(wàn)。“全面二孩”政策實(shí)施后，2016-2017年出生人口出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，適齡兒童入學(xué)仍支撐近幾年小學(xué)在校生保持一定規(guī)模，但預(yù)計(jì)未來(lái)幾年小學(xué)生規(guī)模也將出現(xiàn)下降。不同城市來(lái)看，2024年，已公布數(shù)據(jù)的GDP超萬(wàn)億及常住人口超千萬(wàn)的26個(gè)城市中，幼兒園在園人數(shù)均出現(xiàn)回落，多數(shù)城市小學(xué)在校生保持一定增長(zhǎng)。

從對(duì)房地產(chǎn)的影響角度來(lái)看，在園幼兒和小學(xué)生規(guī)模大意味著城市擁有更多的年輕家庭，隨著孩子成長(zhǎng)過(guò)程中對(duì)居住空間需求的變化，更多改善性購(gòu)房需求將得到釋放，進(jìn)而對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更強(qiáng)的支撐。其中，一線城市在較大人口基礎(chǔ)上，在園幼兒及小學(xué)生規(guī)模均較大，廣州、深圳在園幼兒均超50萬(wàn)，小學(xué)生數(shù)量分別達(dá)133萬(wàn)和124萬(wàn)人，規(guī)模全國(guó)領(lǐng)先，相對(duì)京滬更寬松的人口政策，為廣深帶來(lái)較為充足的人口潛力，除上海外，北京、廣州、深圳小學(xué)生規(guī)模保持增長(zhǎng)。二線核心城市中，重慶城市體量相當(dāng)于中等省份，幼兒園在園人數(shù)和小學(xué)在校生人數(shù)分別達(dá)77.8和203.2萬(wàn)人，均居全國(guó)首位，但2024年出現(xiàn)明顯下滑，尤其是在園幼兒減少近10萬(wàn)；成都規(guī)模同樣較大，幼兒園人數(shù)位居全國(guó)第二位，達(dá)56.3萬(wàn)人，小學(xué)在校生位居全國(guó)第三，超過(guò)130萬(wàn)，且2024年同比增長(zhǎng)4.4萬(wàn)，在核心城市中增量最大。此外，2024年鄭州、西安小學(xué)在校生規(guī)模也超過(guò)百萬(wàn)，在園幼兒規(guī)模超35萬(wàn)，人口規(guī)模突出；武漢、合肥、佛山、杭州、青島等城市小學(xué)生增量超2.5萬(wàn)，人口活力較強(qiáng)。

注：蘇州、常州未公布數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局

人才優(yōu)勢(shì)：廣州、武漢、北京、上海等地高校資源及在校生規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，人才支撐力強(qiáng)

注：統(tǒng)計(jì)口徑為本專科在校生，南昌、哈爾濱、濟(jì)南為高校全部在校生人數(shù)，*為2023年城市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)

核心城市憑借豐富的教育資源，高校在校生規(guī)模突出。2024年，廣州本專科在校生人數(shù)達(dá)到149.8萬(wàn)人，鄭州本專科在校生143.2萬(wàn)，位列全國(guó)前二位；武漢、成都、重慶高校在校生人數(shù)也突破110萬(wàn)人，西安、南京、長(zhǎng)沙、南昌、哈爾濱在校生人數(shù)均超80萬(wàn)人，規(guī)模也較大。學(xué)校所在地是大學(xué)生畢業(yè)后的就業(yè)首選地，充足的人才供給為城市未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。當(dāng)然，其中也有不少城市雖然高等教育資源較豐富，但畢業(yè)生留存率相對(duì)偏低，核心原因仍在于當(dāng)?shù)匚茨芴峁┏薪哟髮W(xué)生的就業(yè)崗位。

此外，相比本專科在校生，研究生規(guī)模往往更能代表各地教育質(zhì)量。根據(jù)《2024年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2024年我國(guó)在學(xué)研究生409.54萬(wàn)人，其中共有10城在學(xué)研究生數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)人，分別是北京、上海、南京、武漢、西安、廣州、成都、杭州、重慶和天津，其中北京研究生在學(xué)數(shù)量已達(dá)47.5萬(wàn)，遠(yuǎn)高于其他城市。龐大的研究生群體為這些核心城市的高端產(chǎn)業(yè)布局和創(chuàng)新發(fā)展提供了強(qiáng)勁的人才支撐。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)正經(jīng)歷從“人口規(guī)模紅利”向“人口質(zhì)量紅利”的轉(zhuǎn)型期，盡管在全國(guó)人口連續(xù)三年回落背景下，核心城市人口增長(zhǎng)也有所趨緩，但憑借資源優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的發(fā)展紅利，核心城市仍吸引大量人口聚集。尤其是近幾年多地提出的“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略初見(jiàn)成效，除東部核心城市外，中西部的貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南昌等省會(huì)城市也實(shí)現(xiàn)人口較快增長(zhǎng)，而人口聚集又為城市發(fā)展帶來(lái)規(guī)模經(jīng)濟(jì)及創(chuàng)新活力，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了潛在需求支撐。

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?物業(yè)研究

2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypms6s/

AI賦能物業(yè)：從工具革命到場(chǎng)景躍遷

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2024中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)總結(jié)&2025趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yqvaiv/

2024物業(yè)上市服務(wù)公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

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中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣(mài)快訊。