西安土地市場在這一周迎來了一波土地成交熱潮,高新、曲江、城北等區域均迎來了多宗開發用地成交。
其中,綠城、邦泰兩大全國性房企先后在絲路軟件城拿地,加碼在高新區投資,也標志著今年西安土地市場上的萬元地“+2”。
大牌房企持續加碼在絲路軟件城投資的背后,則是這個區域緊鄰主城區所帶來的安全性,以及區域內產業的支撐。
對于絲路軟件城來講,在各板塊競爭激烈的情況之下,需要的是商業等配套完善的加速,以此提升企業、購房者的信心!
01
邦泰、綠城在絲路軟件城拿地
關于6月17日邦泰在“軟西”拿地的消息,可以點擊《11.02億元拿地64畝,邦泰再次落子軟新!》進行了解。
繼邦泰拿地之后,6月19日綠城又出手在絲路軟件城拿地。
綠城所摘得的地塊位于“軟東”,地塊位于目前在售的綠城錦海棠南側,土地面積84.485畝(住宅80.769畝、商服3.716畝),土地用途為住宅、商服,容積率2.8,地上計容建面157706.08平方米,地塊內沒有幼兒園配建要求。
按照17.68億元的成交價計算,折合地價2092.68萬元/畝,樓面地價11210.73元/㎡。
這塊地的總地價是截止目前今年西安土地市場“第二高”,樓面地價是截止目前西安土地市場“第四高”!樓面地價基本與之前的海棠一章至五章相差不大。
值得注意的是,不管是綠城,還是邦泰,此前均已經在絲路軟件城有項目開發。
從2023年開始,綠城已經在“軟東”片區摘得5宗共計將近350畝開發用地,拿地金額超過70億元,開發了月映海棠、春熙海棠、鳳鳴海棠、熙海棠、錦海棠等5個項目。
再加上此次17.68億元摘得的84.482畝地塊,這意味著綠城在“軟東”的開發占地面積已經超過431畝,拿地金額將近90億元,應該是這幾年在高新區投資額最大的地產企業!如果再加上綠城春風心語、綠城秋月苑,整個投資規模將會更大。
邦泰進入西安的時間比較晚,2024年底才正式進入西安,絲路軟件城則是邦泰進入西安的第一批區域。
2024年12月斥資11.36億元在“軟西”拿地66.669畝,這一次又耗資11.02億元在“軟西”拿地64畝,在絲路軟件城的拿地金額已經超過20億元,邦泰與保利共同支撐起了整個云水四路沿線的開發。
除了綠城、邦泰之外,中鐵建、保利、中海三大央企在絲路軟件城開發的項目數量也均超過了2個,金茂、招商蛇口等央企在這個片區也有項目開發。
02
近30萬研發人才的支撐
企業選擇投資一個區域的原因有很多,但回歸到商業本質來講,企業持續加碼在一個區域投資,一定是基于對區域的信心。
這種信心,既與營商環境有關,但更重要的是與市場需求有關。
營商環境方面,既包括項目手續的審批辦理效率,也包括承諾的配套兌現情況。
工業和信息化部公布的2024年國家高新區評價結果,在全國178家國家級高新區中,西安高新區綜合評價排名第五、營商環境評價排名第六,從營商環境這個角度來講高新區無疑是西安最好的區域之一。
回到地產企業的角度來講,開發商持續在絲路軟件城拿地,一定說明這個區域有著龐大的住房市場需求。
而支撐起這種市場需求的,則是產業與人口。
在絲路軟件城這片24.4平方公里的土地之上,已經形成了“2+5+N”產業發展格局,聚集軟件企業超過4300家,落戶世界500強41家,中國軟件百強60家。
華為西安研究所、航空工業自控所、大華股份西安數智產業園、和利時西北總部基地、諾瓦科技研發基地、海康威視西安科技園、華勤技術西安研發中心、浪潮西北總部基地等,均位于絲路軟件城。
同時,A股上市公司斯瑞新材(市值近百億)、易點天下(市值近120億元)、諾瓦星云(市值128億元)、榮信文化等企業總部也位于絲路軟件城。
這些企業使得絲路軟件城聚集了近30萬研發人才,其中萬人以上企業有3家。這些研發類人才普遍呈現出“高學歷、高收入、高活力、高消費”的“四高人才”特征,80%的從業人員具有大學本科以上學歷,15%的從業人員具有研究生學歷。
近30萬的“四高”人才,再加上高新一期、二期的改善需求,共同支撐起了整個絲路軟件城的住房需求。
而根據地產房劍統計,整個“軟西”已交付、在售的商品住宅項目住房供應量為1.5萬套,“軟東”在近5年時間已交付、在售的商品住宅為1.3萬套,也就是說整個絲路軟件城近5年的商品住宅已交付、在售的一共只有不到3萬套,遠遠低于港務奧體板塊、高新CID板塊等。
當然,對于目前的絲路軟件城來講,也面臨著多重的挑戰。
一方面,2019年開啟的土拍熱度將區域房價拉升,市場普遍給予了區域發展更高的期待,但從這幾年實際發展來看,與市民的預期還有差距,包括配套兌現、產業落地等。特別是大型商業的空白、部分規劃的調整,讓市民對于區域發展的信心有所下降。
另一方面,從樓市的角度來講,城南電子城板塊、灃東科創區板塊、灃東文商板塊、大寨路板塊、西部大道板塊等這幾年開發加速,憑借更低的房價對于絲路軟件城板塊的客戶形成了分流,從而使得絲路軟件城板塊的新盤去化難度加大。
因此,在前兩年的時候絲路軟件城板塊曾經誕生過多個紅盤,但今年很明顯可以看出其熱度遠遠輸給了曲江、港務奧體板塊。
特別是在土地市場方面,2024年下半年以來在文教園、港務奧體板塊、西咸能金板塊連續拍出溢價成交地塊的情況之下,絲路軟件城供應的開發用地全部為底價成交。
此前,“軟西”的樓面地價成交價普遍在1.3萬元/㎡左右,而2024年下半年以來成交的2塊地,樓面地價只有1萬出頭,樓面地價下降了2000元/㎡以上。
樓面地價的回調,房價的回調,進一步影響到購房者對于區域發展的信心。
目前的絲路軟件城,除了加快區域建設、產業引入的同時,還需要控制好新房新增供應量,以避免出現短期供應量過大而產生的價格戰。
畢竟,市場大環境變了,此前的很多節奏就需要調整。
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