時間撥回16年前。

　　當年深圳崗廈村啟動舊改，媒體的報道里是這樣描述的：“ 500多棟樓房的主人集體跨入千萬甚至億萬富豪行列”。

　　▲每經當年的報道

　　相當長的一段時間里，“深圳拆遷戶”，是一個令人羨慕的身份，因為它意味著身價暴漲。

　　而如今，打開“深圳舊改”相關話題，現在看到最多的內容是——

　　“房子拆了，去年就沒給安置費了。”

　　“XX開發商還我房子！”

　　“2016年簽約的，拖到現在都沒動工，過渡費欠一年了。”

　　基本上滿屏都是“拖欠過渡租金”的字眼，“舊改造富”變成“舊改造負”，不少業主稱房子沒了，還要交房租和養家，生活困難。

　　盡管沒有確切的統計數據，但據從事深圳城市更新咨詢服務的機構透露，目前深圳項目的過渡費拖欠已達百億級。當中，有老牌民企、也有實力國央企。

　　從前業主和開發商雙贏的深圳舊改，如今似乎沒有贏家了。

　　開發商稱舊改項目已虧損約30億

　　年初，曾有一位網友在后臺咨詢：

　　羅湖XX舊改怎么樣了？停工好久了。

　　而根據此前街道辦的回復，這個舊改項目的開發主體擬申請紓困。

　　網友問：開發商是XX（實力央企），它都要申請紓困？

　　理由簡單粗暴：這個項目不賺錢了，甚至有可能面臨虧損，開發商索性躺平，即便違約也要止損。

　　就像買房人哭訴房子買在高位，到現在虧了100萬、200萬甚至更多，而開發商搞舊改，虧損則以億元計。

　　前段時間，網傳京基關于布心城市更新項目保交樓過渡期租金處理的函。

　　這份文件主要是向布心舊改的業主們申請免除拖欠的過渡期租金，當中提及：隨著房地產市場下行，城市更新政策的收緊，布心項目面臨巨大虧損，布心和水圍兩個項目總計虧損約30億左右。

　　▲網傳文件

　　布心村水圍村舊改位于羅湖布心地鐵站附近，項目于2016年立項，根據規劃方案，有3個住宅地塊，規劃住宅建面約44.41萬㎡。

　　去年至今，項目一、二期商品住宅天韻府、璟譽府、天珺府入市，備案均價在6.47萬/㎡-6.7萬/㎡之間。

　　值得一提的是，這3次推售的產品中，住宅只有755套，而辦公、商務公寓和商鋪加起來有1074套。

　　羅湖的新房住宅市場近幾年去化并不是很理想，京基布心村水圍村舊改可售產品中又以商業類居多，估計去化更難，結果就是資金回籠也相對困難。

　　今年6月，@深圳買房計劃 曾實探天韻府、天珺府，基本上是現樓了。

　　其中天韻府已有入住的痕跡。

　　▲京基天韻府 | @深圳買房計劃 攝于2025年6月初

　　有原村民透露，部分回遷房原定5月底交房，因為過渡資金沒談好，開發商延遲交付了。

　　虧損的舊改不止這一個，也不止在東部。

　　業內人士曾分享過一個案例：位于福田的一個舊改項目，改造方向以商業為主、有少量住宅，改造成本價超7萬/㎡，最終只能以3萬/㎡左右的價格出售，開發商虧慘。

　　深圳城市更新網創始人宋留強曾在一場直播里指出，還有很多爛攤子等待收拾的恒大，舊改項目的拖累也是其出險因素之一。

　　以恒大羅湖建設大院舊改和華強北舊改這兩個項目為例。

　　2011年恒大花了16個億拿下建設集團71%股權，旗下資產包括建設集團大院和蔡屋圍項目50%股權，恒大彼時預估這兩個項目的貨值約232億和32億。

　　當年提出的建設集團大院項目的拆遷補償方案也很優厚：產權置換按建面1:1.3，貨幣補償則按建筑面積 5萬/㎡。

　　▲恒大建設集團大院項目的拆賠方案 | @深圳買房計劃 攝于2019年

　　但截至恒大出險前，這個項目都還沒成功立項，前期付出相當于打水漂。

　　跟建設集團大院項目相比，恒大華強北項目至少進入到實質開發建設階段，按照恒大的預估，項目整體銷售均價為14萬/㎡，總貨值約227億元。

　　但事實是，華強北項目包含的3個地塊，恒大只完成了中間地塊的更新改造，建成恒大珺睿大廈，含商務公寓、商業和辦公，2021年這3類產品的備案均價在5萬-8.3萬/㎡之間。

　　▲恒大珺睿大廈

　　這個價格，跟恒大預估的14萬/㎡相差甚遠。

　　▲上步片區第三更新單元（即恒大華強北項目）規劃方案

　　由于恒大出險，2022年中航信托接管項目，推廣名變更為復興世紀大廈。從朋友圈的推廣來看，截至目前，項目的辦公、公寓和商業的一手樓都還在售。

　　▲被前后建筑夾在中間的原恒大珺睿大廈 | @深圳買房計劃 攝于2025年6月

　　還能怎么救活這些舊改？

　　無論開發商投資這些舊改項目是不是血虧，違約、拖欠過渡費是事實，站在業主的角度來看，只想知道舊改什么時候才能順利推進、怎么才能拿到房子和錢？

　　開發商層面，多數是重新跟村民/業主談拆賠方案，京基上述文件就提到，寶安石巖、羅湖羅芳等項目已啟動了重新簽約談判的工作。

　　此外，深圳官方也在探索多種盤活路徑。

　　轉變項目改造模式

　　目前僅用于城中村項目，如大鵬白石崗片區項目、龍崗南門墩項目，由市場主導的城市更新轉為政府主導的城中村改造模式。

　　其中白石崗項目已進入開發建設期，預計2028年竣工；天健中標南門墩項目前期服務商。

　　政策端對舊改進行一定松綁，激發開發商積極性

　　6月19日，深圳發布《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規定》，核心利好是降低舊改項目的保障房配建比例，部分舊改項目可售保障房部分可按比例轉換成商品房。

　　業內人士分析認為，有利于推動一批存量舊改項目加快實施。

　　紓困平臺、國企承接項目

　　例如恒大南山向南村舊改，更換實施主體為安居建業，南山餅干廠項目，由招商蛇口接手。

　　龍華岳盟舊改，安居建業接手，塘城壹號預計近期入市；龍崗排榜村項目，深鐵接手，天健中標其前期服務商。

　　區政府牽頭協調金融機構注資

　　成功案例有坪山谷倉嚇舊改，歷時兩年多，由坪山區相關部門牽頭協調，引入“興業銀行+深圳資產”雙金融機構融資模式，去年底首筆紓困資金注資到位，清償拖欠的過渡期安置費，已成功盤活復工。

　　城市更新用地認定為閑置土地收回再盤活

　　去年，大鵬和龍華分別發布閑置土地公示，將佳兆業兩個停工多時的舊改項目用地認定為閑置土地，兩個項目分別為南澳大酒店舊改和橫嶺舊村城市更新項目。

　　根據相關招標文件，政府對城市更新用地進行收地后將進行盤活，但認定為閑置土地有很多閑置，這種模式難以大量復制。

　　至于業主層面，合一城市更新研究院此前總結了5種自救方式，供參考。

　　收回未拆除建筑恢復經營；

　　解除合作開發協議；

　　轉向自主開發；

　　選擇新合作方；

　　注入資金參與項目開發。