1988年開(kāi)始，土地使用權(quán)被允許以租賃的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，住宅用地最長(zhǎng)使用年限為70年，而商辦和工業(yè)用地最長(zhǎng)使用年限為40年及50年。截至目前，關(guān)于商辦類(lèi)土地使用年限到期后如何續(xù)期，暫未有明確的法律框架。

隨著城市化發(fā)展的推進(jìn)，于上世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)的一批商辦類(lèi)項(xiàng)目，正逐步面臨土地剩余年限不足的難題，而以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為代表的一批規(guī)劃建設(shè)較早的區(qū)域，也因此遭遇諸多牽制，影響單體樓宇更新及區(qū)域的整體升級(jí)。

這一情形在未來(lái)5-10年內(nèi)，或?qū)⒊蔀樯虾３鞘性匍_(kāi)發(fā)的重要議題。

土地年限不足掣肘樓宇更新的三個(gè)方面

從土地出讓合同簽訂之日起算，商辦項(xiàng)目土地使用年限通常為 40 年。一個(gè)商辦類(lèi)項(xiàng)目的土地剩余使用年限，即從拿地之日起按40年起算，再扣除其項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的時(shí)間（除超高層建筑外普遍最少需要3-5年）。換言之，一個(gè)項(xiàng)目即便按照從拿地到建成的最短耗時(shí)計(jì)算，到開(kāi)業(yè)時(shí)剩余的土地年限最多為35至36年。

20年是土地剩余使用年限的關(guān)鍵性指標(biāo)。對(duì)此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然指出，投資機(jī)構(gòu)對(duì)商辦類(lèi)項(xiàng)目土地剩余年限有明確偏好：20 年為及格線，30 年為優(yōu)秀線。剩余 30 年以上的項(xiàng)目更受青睞，事實(shí)上這類(lèi)物業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)極為稀缺。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，剩余年限低于20年的項(xiàng)目資產(chǎn)估值會(huì)受影響，從經(jīng)濟(jì)賬和風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，基本不會(huì)被納入投資范疇。

據(jù)世邦魏理仕預(yù)計(jì)，至2030年，中國(guó)18個(gè)主要城市中，剩余土地使用年限少于20年的單一業(yè)權(quán)商辦物業(yè)總面積將增加到約3000萬(wàn)平方米，約七成在一線城市，而且基本都位于核心區(qū)位。

以陸家嘴為代表的區(qū)域，即將面臨商辦項(xiàng)目土地剩余使用年份不足的問(wèn)題。圖源：新華社

隨著1990年代開(kāi)發(fā)的商辦項(xiàng)目逐漸迎來(lái)剩余土地年限不足的挑戰(zhàn)，上述問(wèn)題將逐步凸顯，影響城市再開(kāi)發(fā)及持續(xù)升級(jí)，其背后的邏輯主要體現(xiàn)在多個(gè)方面：

第一，影響投資決策。當(dāng)土地使用年限剩余較短時(shí)，投資機(jī)構(gòu)會(huì)擔(dān)憂資產(chǎn)價(jià)值隨著年限減少而降低，導(dǎo)致投資回報(bào)率下降。比如，投資機(jī)構(gòu)普遍不會(huì)考慮剩余年限低于20年的項(xiàng)目，這使得土地剩余年限接近20年的項(xiàng)目難以獲得資金支持。

第二，制約項(xiàng)目改造。一些老舊物業(yè)雖然急需更新改造，但因土地使用年限問(wèn)題，投資機(jī)構(gòu)對(duì)其價(jià)值無(wú)法量化計(jì)算，不愿投入資金。這導(dǎo)致許多位置好、樓宇主體結(jié)構(gòu)良好的項(xiàng)目，因土地年限等因素被放棄，使得老舊物業(yè)錯(cuò)失及時(shí)煥新的機(jī)會(huì)，既浪費(fèi)了核心區(qū)位的土地資源，也影響了區(qū)域的整體功能與形象。

第三，限制資產(chǎn)估值。按照不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的評(píng)估方法，剩余年限越少，物業(yè)的剩余價(jià)值（即未來(lái)可變現(xiàn)或產(chǎn)生收益的價(jià)值）也就越少。在發(fā)行REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）時(shí)，土地剩余年限短的項(xiàng)目資產(chǎn)估值會(huì)被壓低，進(jìn)而影響項(xiàng)目的融資和發(fā)展。

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)對(duì)此表示：“從城市更新角度，一個(gè)商辦項(xiàng)目資產(chǎn)估值若由于年限問(wèn)題受限，就自然難以吸引到投資商。在寫(xiě)字樓投資情況本就嚴(yán)峻的情況下，土地年限不夠的寫(xiě)字樓投資前景就會(huì)雪上加霜。一方面，大的機(jī)構(gòu)買(mǎi)家基本不會(huì)考慮低于20年的項(xiàng)目；另一方面，盡管個(gè)人買(mǎi)家的要求不會(huì)像機(jī)構(gòu)買(mǎi)家那么嚴(yán)苛，辦公面積也有可能以散售的形式出讓?zhuān)恋貢r(shí)效問(wèn)題終究還是會(huì)影響估值。”

從上海商務(wù)樓宇的建設(shè)開(kāi)發(fā)情況分析，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)由于規(guī)劃于1980-1990年代，有大批樓齡超過(guò)20年的商務(wù)樓宇；黃浦區(qū)核心區(qū)、虹口區(qū)外灘北翼、徐家匯等區(qū)域，也集中了許多開(kāi)發(fā)于1990年代末及世紀(jì)之初的寫(xiě)字樓，上述區(qū)域?qū)⒃谝欢〞r(shí)間內(nèi)集體遭遇土地使用年限的考驗(yàn)。

以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為例，其核心板塊小陸家嘴作為上海金融中心，聚集了大量建于 1990-2000年、樓齡超過(guò)20年的商務(wù)樓宇（如華能聯(lián)合大廈、銀都大廈等），土地剩余年限普遍不足15年。小陸家嘴區(qū)域土地資源有限，不同級(jí)別的商務(wù)樓宇也有租金分化、樓宇急需提質(zhì)升級(jí)的問(wèn)題。此外，因樓宇高齡化情況集中，商務(wù)樓宇的綠色化轉(zhuǎn)型、功能及空間改造等更新需求也更為迫切。因而，陸家嘴商務(wù)樓宇因剩余土地使用年限的掣肘，正面臨“功能過(guò)時(shí)—估值下降—改造乏力”的狀況，在小陸家嘴這樣的核心區(qū)域則表現(xiàn)得更加突出。

土地年限續(xù)期細(xì)則仍待進(jìn)一步明確

那么，商辦項(xiàng)目的土地使用權(quán)續(xù)期是否有相關(guān)法律依據(jù)？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二編第三分編第十二章第三百五十九條，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年版)第二章第一節(jié)第二十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

總結(jié)而言，現(xiàn)行法律條文未對(duì)非住宅建設(shè)用地的續(xù)期作出明確規(guī)定，僅提及續(xù)期是可行的，且相關(guān)續(xù)期需要補(bǔ)繳土地價(jià)款，并至少提前一年申請(qǐng)。續(xù)期(或到期更新)的方式、續(xù)期年限和補(bǔ)繳土地價(jià)款的金額標(biāo)準(zhǔn)均未見(jiàn)統(tǒng)一要求。

地方性法規(guī)方面，上海《城市更新條例》第四十一條規(guī)定，城市更新以拆除重建和改建、擴(kuò)建方式實(shí)施的，可以按照相應(yīng)土地用途和利用情況，依法重新設(shè)定土地使用期限。城市更新涉及補(bǔ)繳土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)在土地價(jià)格市場(chǎng)評(píng)估時(shí)，綜合考慮土地取得成本、公共要素貢獻(xiàn)等因素，確定土地出讓金。

上述上海市地方性法規(guī)中雖允許重建/改建/擴(kuò)建項(xiàng)目“重新設(shè)定土地使用期限”，但未進(jìn)一步明確商業(yè)用地年限延長(zhǎng)的具體標(biāo)準(zhǔn)（如是否可從 40 年延長(zhǎng)至 50 年或更久）。項(xiàng)目在面臨實(shí)際的續(xù)期問(wèn)題時(shí)，仍舊缺乏明確的法規(guī)指導(dǎo)。

盧強(qiáng)進(jìn)一步解釋了實(shí)際操作層面的現(xiàn)狀，“商辦項(xiàng)目的土地延期問(wèn)題，在上海的市場(chǎng)操作中，如果不涉及特定情況，例如國(guó)企改制特批或者是劃撥用地，目前還沒(méi)有一例可供參考的成功案例。”

為此，研究員詢問(wèn)了本市多位地產(chǎn)資管及城市更新領(lǐng)域內(nèi)的從業(yè)人士，從反饋來(lái)看，業(yè)內(nèi)基本認(rèn)同土地在到期前應(yīng)該能通過(guò)一定程序進(jìn)行有償續(xù)期的操作。然而，他們也普遍指出，在土地延期的相關(guān)規(guī)定出臺(tái)之前，土地年限依舊是當(dāng)下上海地產(chǎn)大宗交易、城市更新及項(xiàng)目改造方面的阻塞性問(wèn)題。

國(guó)有土地使用權(quán)的相關(guān)法律及法規(guī)。圖源：仲量聯(lián)行

經(jīng)公開(kāi)信息可知，全國(guó)范圍內(nèi)已有多起商辦項(xiàng)目土地續(xù)期的案例，包括深圳市羅湖區(qū)的國(guó)際商業(yè)大廈、浙江省海寧市龍祥大廈等。此外，浙江省海寧市及杭州市、遼寧省盤(pán)錦市、河北廊坊市、深圳等地均有商辦土地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

以海寧市為例，其2018年出臺(tái)的《海寧市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄗ赓U）到期土地處置管理辦法》中，詳細(xì)羅列了非住宅類(lèi)土地到期延期的操作細(xì)則。根據(jù)規(guī)定，對(duì)符合續(xù)期條件的到期土地，續(xù)期出讓年限工業(yè)用地不超過(guò)30年，商業(yè)及其他用地不超過(guò)20年。在續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，按辦理續(xù)期時(shí)點(diǎn)土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)合畝產(chǎn)效益評(píng)價(jià)地價(jià)修正系數(shù)所得價(jià)格的50%繳納土地出讓金。

從各地已續(xù)期的案例來(lái)看，地方法規(guī)方面針對(duì)土地續(xù)期的評(píng)估方式及續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一而足。評(píng)估方式有兩種，一是看續(xù)期時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，二是看續(xù)期時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)。另外，也會(huì)綜合考慮規(guī)劃、區(qū)位、用途、土地市場(chǎng)、補(bǔ)償費(fèi)用對(duì)應(yīng)的續(xù)期時(shí)間以及成交情況、地價(jià)水平以及變化等因素計(jì)算得出。上述地方性法規(guī)，為未來(lái)上海制定相應(yīng)的土地續(xù)期規(guī)定提供了一定借鑒。

陸家嘴作為中國(guó)核心金融商務(wù)區(qū)之一，其商辦土地的使用年限續(xù)期問(wèn)題正日益凸顯，這不僅關(guān)乎單棟商務(wù)樓宇的長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值，更影響著區(qū)域整體功能的升級(jí)與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。以小陸家嘴內(nèi)樓齡最長(zhǎng)的良豐大廈為例，其建成至今已逾30年，按照商辦土地40年的使用年限計(jì)算，其土地剩余年限已逼近5年關(guān)口，續(xù)期壓力迫在眉睫。

針對(duì)以陸家嘴為代表的上海核心區(qū)域，當(dāng)前最關(guān)鍵的土地續(xù)期訴求有兩點(diǎn)：一方面，亟須出現(xiàn)第一例完成土地使用年限續(xù)期的實(shí)際案例。這一案例將為區(qū)域內(nèi)其他面臨同樣問(wèn)題的樓宇提供可參考、可復(fù)制的實(shí)踐樣本，打破 “無(wú)例可循” 的困境；另一方面，必須明確土地續(xù)期規(guī)則，包括具體的續(xù)期年限如何設(shè)定、土地價(jià)款的補(bǔ)繳和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以及從申請(qǐng)到審批到支付的全流程操作辦法等。唯有如此，才能讓區(qū)域內(nèi)的老舊商辦物業(yè)在續(xù)期問(wèn)題上有章可循，為其更新改造、重?zé)ɑ盍咔逯贫日系K。

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