南方財(cái)經(jīng)記者鄭瑋 廣州報(bào)道

活力橙與水泥灰交錯(cuò)的主色調(diào)、頗具賽博朋克風(fēng)格的穹頂和連廊，以及散落各處的網(wǎng)紅餐飲、潮玩文創(chuàng)等多類商鋪……走進(jìn)位于廣州西關(guān)老城區(qū)的1906科技園，很難想象，幾年前這里還是一片被圍墻封閉著的老廠區(qū)。

這個(gè)坐落在廣州市荔灣區(qū)中心、著名景點(diǎn)陳家祠對(duì)面的科技園區(qū)，由廣州卷煙廠二廠閑置的舊廠區(qū)改造而來，2023年底啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，目前已累計(jì)引進(jìn)約150家企業(yè)，日均人流量超7萬人次。根據(jù)此前公布的廣州市第一、二批工業(yè)遺產(chǎn)名單，在廣州，類似的工業(yè)遺產(chǎn)還有至少22處，較為集中分布在荔灣、海珠、越秀等老城區(qū)。

近年來，隨著城市化進(jìn)程持續(xù)加速，推進(jìn)城市更新已成為國(guó)內(nèi)城市尤其是大型城市發(fā)展的共性命題。今年5月，《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》提出，要推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造。其中，包括鼓勵(lì)以市場(chǎng)化方式推動(dòng)老舊廠區(qū)更新改造，加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用，盤活利用閑置低效廠區(qū)、廠房和設(shè)施，植入新業(yè)態(tài)新功能。

作為在全國(guó)率先成立城市更新局的超大城市，廣州舊改也探索形成了一些獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)與模式。

近日，南方財(cái)經(jīng)記者陸續(xù)走訪荔灣區(qū)1906科技園、越秀區(qū)南洋電器廠等舊改項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，廣州多地舊改正探索構(gòu)建“政府主導(dǎo)、政企合作、社會(huì)參與”的微改造模式，引入各具優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)主體，對(duì)老廠區(qū)進(jìn)行空間重塑與功能重建，力圖形成“土地盤活-產(chǎn)業(yè)升級(jí)-資產(chǎn)增值-反哺城市”的良性循環(huán)。

在產(chǎn)城融合實(shí)驗(yàn)背后，這座老牌一線城市，正通過空間更新，為城市發(fā)展導(dǎo)入新的增長(zhǎng)活力。

圍墻里的卷煙廠“爆改”科技街區(qū)

“我們園區(qū)占地約80畝、建筑面積4.7萬平方米，開園一年半以來已累計(jì)引進(jìn)約150家企業(yè)和商鋪，最高峰日均人流量可以突破10萬人次。”1906科技園運(yùn)營(yíng)方、揚(yáng)韜科技（廣州）有限公司（簡(jiǎn)稱：揚(yáng)韜科技）公共事務(wù)負(fù)責(zé)人告訴南方財(cái)經(jīng)記者。

實(shí)地走進(jìn)科技園，不難理解客流旺盛的原因：橙色與灰色交錯(cuò)、頗具賽博朋克風(fēng)格的園區(qū)，各式潮玩店鋪、網(wǎng)紅餐館集聚，還有KTV和音樂演藝館等多類業(yè)態(tài)……商業(yè)、科技、美食、文化等多重元素在一方天地內(nèi)交互，為往來的市民提供了豐富的消費(fèi)業(yè)態(tài)。

據(jù)悉，1906科技園目前由3萬平方米的城央花園低密度科技辦公空間和2萬平方米的都市開放式商業(yè)街區(qū)組成，并設(shè)計(jì)出廣州首個(gè)公園式穹頂立體街Mall、獨(dú)棟科技先潮體驗(yàn)空間、Livehouse潮玩樂趣沉浸場(chǎng)、榕樹里漫游街、賽博朋克茶飲街、夜肆煙火里等六大特色主題街區(qū)。

但在成為街區(qū)中心之前，1906科技園前身為廣州卷煙廠二廠閑置的舊廠區(qū)。雖然與廣州文化地標(biāo)陳家祠只隔著一條馬路，地段一流、客流可觀，但自2011年廣州卷煙廠主要生產(chǎn)功能搬遷后，廠區(qū)一直處于閑置、圍蔽的狀態(tài)。

情況在荔灣區(qū)引進(jìn)揚(yáng)韜科技落戶園區(qū)，啟動(dòng)對(duì)工業(yè)遺址、老舊物業(yè)的活化利用后發(fā)生了改變。“我們是2022年6月簽的協(xié)議，9月拿到舊改批復(fù)。后續(xù)經(jīng)過大概一年半的改造，2023年12月1日，全面開園運(yùn)營(yíng)。”上述負(fù)責(zé)人說。

從圍墻里的卷煙廠“變身”公園式商業(yè)街區(qū)，只經(jīng)過了一年半，這也是廣州探索“微改造”模式的優(yōu)勢(shì)。“我們以微改造、輕介入為原則，只是對(duì)現(xiàn)有廠房的外立面、結(jié)構(gòu)、景觀等進(jìn)行改造，沒有大拆大建。最大的改動(dòng)就是拆了圍墻，形成了園區(qū)與城市界面聯(lián)通、交互的模式。”上述負(fù)責(zé)人表示。

開放式商業(yè)街區(qū)的形態(tài)為1906科技園留下了更多人氣，而在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，科技園也保留了原卷煙廠建筑的一些視覺語言，以此塑造街區(qū)特色。

上述負(fù)責(zé)人表示，在改造過程中，為了突出文化特色，揚(yáng)韜科技對(duì)原來的工業(yè)遺產(chǎn)做了部分活化利用，比如保留了窗花和一些水氣閥，卷煙廠廠房里拆下來的燈也成為了街區(qū)置景的一部分，“還有現(xiàn)在我們看到的空中連廊，也是由工廠里原有的運(yùn)貨隧道改造而來，貫通了園區(qū)內(nèi)的高層建筑，形成我們獨(dú)具特色的三維空間。”

“和改造前相比可以很明顯地感受到，園區(qū)周邊區(qū)域消費(fèi)群體、消費(fèi)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了一些變化。原來是老年消費(fèi)者較多，園區(qū)開放后年輕人變多了。”上述負(fù)責(zé)人告訴記者，目前園區(qū)內(nèi)的商鋪已全部完成出租，下一步將嘗試在園區(qū)內(nèi)引入、開發(fā)一些更多元化的文旅業(yè)態(tài)。

（廣州1906科技園由廣州卷煙廠二廠閑置的舊廠區(qū)改造而來，2023年底全面開園以來日均人流量超7萬人次，鄭瑋/攝）

“夾縫”中的南洋電器廠啟動(dòng)舊城混改

與廣州卷煙廠舊改項(xiàng)目的快速推進(jìn)不同，涉及企業(yè)、居民等多類主體的南洋電器廠及周邊更新改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱：南洋電器廠項(xiàng)目）的推進(jìn)則稍顯艱難。

南洋電器廠項(xiàng)目坐落于環(huán)市東片區(qū)核心，項(xiàng)目周邊即環(huán)市東和淘金商圈，其中包括寫字樓40余座。但也由于區(qū)位及歷史原因，南洋電器廠片區(qū)改造規(guī)劃與實(shí)施受到諸多牽制、改造模式多次變更，現(xiàn)距離2015年以自籌資金、自行改造為方式的升級(jí)改造試點(diǎn)方案審議通過已近10年。

被老舊小區(qū)和商業(yè)寫字樓包圍，這是記者實(shí)地走訪南洋電器廠項(xiàng)目的第一感受。遠(yuǎn)處是東照大廈等一列商業(yè)寫字樓，近處是居民樓密集的黃華塘社區(qū)，背面還緊貼著珠江廣州段的主要河涌：東濠涌，南洋電器廠項(xiàng)目就處在夾縫之間。如何平衡人居環(huán)境提升、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、歷史文化傳承、改造區(qū)域居民意愿等各項(xiàng)因素成為項(xiàng)目推進(jìn)的關(guān)鍵難點(diǎn)。

（南洋電器廠及周邊更新改造項(xiàng)目是廣州全市首宗舊城混合改造項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊被寫字樓及住宅樓包圍，鄭瑋/攝）

因此，經(jīng)過近10年“博弈”，南洋電器廠項(xiàng)目最終選擇了一條“舊廠+舊城”“全面改造+微改造”的新路徑。

“南洋電器廠項(xiàng)目新方案以微改造為主，二期的舊城住宅不納入原拆除改造范圍。”作為項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體之一，廣州工控產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向南方財(cái)經(jīng)記者表示，完成方案調(diào)整后，南洋電器廠項(xiàng)目由原一、二期全面改造調(diào)整為一期全面改造，二期微改造，一期占地1.91萬㎡，現(xiàn)狀建筑5.6萬㎡，涉及居民291戶。

“這一模式介于全面改造與微改造之間，結(jié)合了兩者的優(yōu)勢(shì)。傳統(tǒng)舊改項(xiàng)目往往采取非此即彼的單一模式，要么全拆重建，要么小修小補(bǔ)，而南洋電器廠項(xiàng)目創(chuàng)造性地將兩種方式有機(jī)融合。”該負(fù)責(zé)人表示，選擇“舊廠+舊城”“全面改造+微改造”的混合模式，可通過拆除舊廠優(yōu)先建設(shè)回遷房，提高居民的征拆改造意愿，同時(shí)保障居民的回遷義務(wù)，極大加快項(xiàng)目進(jìn)度。

具體來看，在全面改造部分，南洋電器廠項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)原廠區(qū)建筑和部分居民樓進(jìn)行徹底重建，打造188米高的“越秀之心”商務(wù)地標(biāo)和2棟住宅塔樓。在微改造部分，南洋電器廠項(xiàng)目將保留普濟(jì)院等歷史建筑，采用“原形制、原結(jié)構(gòu)、原工藝、原材料”的原則進(jìn)行精細(xì)修繕。

值得注意的是，該負(fù)責(zé)人也告訴記者，不同于傳統(tǒng)舊改中政府或開發(fā)商單一主導(dǎo)的模式，南洋電器廠項(xiàng)目還探索構(gòu)建了“政府主導(dǎo)、政企合作、社會(huì)參與”的新型合作關(guān)系。

在三方分工中，由越秀區(qū)政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌征收補(bǔ)償工作，提供政策支持，確保公共利益，由廣州工控集團(tuán)（市屬國(guó)企）、越秀集團(tuán)（市屬國(guó)企）和粵瑞控股（區(qū)屬國(guó)企）聯(lián)合成立廣州智能裝備科技創(chuàng)意園有限公司作為實(shí)施主體，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制和專業(yè)能力。同時(shí)，在方案制定和實(shí)施過程中及時(shí)吸納居民意見，優(yōu)化回遷安排。

“這種三方合作模式既保證了改造的公平性，又提升了實(shí)施效率，同時(shí)也有效解決了傳統(tǒng)舊改模式面臨的諸多痛點(diǎn)問題。比如，通過‘政企民’三方合作就有效突破了傳統(tǒng)部門協(xié)調(diào)困難、管理碎片化的局限。”該負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)悉，目前南洋電器廠項(xiàng)目處于動(dòng)遷階段，已簽約戶數(shù)277戶，簽約率達(dá)到95%，并完成現(xiàn)場(chǎng)總拆卸面積4.5萬㎡，已拆除部分占地面積比例達(dá)到90%。

“項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2029年完成。改造完成后，項(xiàng)目將承載商業(yè)、辦公、居住等多種復(fù)合城市功能，通過盤活低效用地，新增產(chǎn)業(yè)空間與公服配套，包括配套6000㎡的人才公寓，并同步修復(fù)文物普濟(jì)院，延續(xù)城市文脈。”該負(fù)責(zé)人表示。

這位負(fù)責(zé)人表示，下一步，廣州工控產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)將探索與房企、科技企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，形成“工控主導(dǎo)+多元合作”的更新模式，依托自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，參與低效工業(yè)用地盤活，推動(dòng)老舊廠房、工業(yè)園升級(jí)為高端裝備制造、新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

這些老舊廠區(qū)改造的案例，正為廣州這座老牌一線城市的發(fā)展導(dǎo)入新的增長(zhǎng)活力。