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花錢從別人手里買了套拆遷安置房,本以為是正常交易,結果卻被真正的產權人告上法庭,要求騰退房屋還得賠償損失,這究竟是怎么回事?
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告鄭明、趙蘭向法院提出訴訟請求:
判令孫強立即騰退鄭明的房屋(房屋坐落:北京市某區某號樓二號房屋);
判令孫強立即賠償鄭明搶占房屋損失 3000 元;
判令孫強支付鄭明房屋占用費,以 3500 元 / 月計算自 2023 年 5 月 4 日起支付至實際騰退之日;
案件受理費由孫強承擔。
鄭明稱,2009 年某區某鎮某村拆遷,他是安置人員之一,二號房屋為安置房屋之一。2017 年 7 月 9 日,他奶奶趙蘭和他使用二人的購房指標完成選房,確認產權人為他,房屋價款由他一人出資。之后房屋一直由他自行使用出租。2023 年 5 月 4 日,孫強未經他同意,擅自強占二號房屋至今,給他造成損失。他多次要求孫強搬出,均遭拒絕,故訴至法院。趙蘭認可二號房屋占用了其購房指標,但認可房屋產權人為鄭明,同意由鄭明主張權利。
(二)被告的抗辯主張
孫強辯稱,不同意鄭明、趙蘭的訴訟請求。他已經從鄭華處購買了二號房屋,購房款除了 15 萬元已經支付完畢,不存在搶占房屋的情況,到二號房屋居住是按照合同約定由鄭華向他交付該房屋。
(三)法院查明的關鍵事實
鄭軍、趙蘭系鄭華父母,鄭明系鄭華之子。2019 年 4 月 11 日鄭軍死亡,2023 年 5 月 30 日鄭華死亡,鄭華的第一順序法定繼承人為母親趙蘭、兒子鄭明。
2009 年某區某鎮某村拆遷,被拆遷人鄭軍,家庭人口包括趙蘭、鄭華、鄭明等 16 人。2017 年 7 月 9 日,甲房地產有限公司出具《某一區某村回遷安置房確認書》,載明二號房屋產權人為鄭明,建筑面積 86.63 平方米,占用鄭明、趙蘭購房指標,鄭明、趙蘭在認購人處簽名捺印。
2017 年 7 月 10 日,鄭明支付了二號房屋的購房款 228370 元及相關費用,此后物業費也由其支付。2017 年 10 月 16 日,鄭明將房屋出租給乙環保科技有限公司,租期至 2023 年 10 月 16 日,年租金 42000 元。
2022 年 9 月 3 日,鄭華與孫強簽訂《北京市房屋買賣合同》,約定鄭華將二號房屋(合同載明面積約 97 平方米)以 155 萬元賣給孫強,孫強支付定金 100 萬元,2022 年 10 月 15 日前支付 40 萬元,剩余 15 萬元待產權變更后支付,房屋交付時間為 2022 年 10 月 15 日。當日雙方簽訂補充協議,出賣人處印有鄭明名字,但無鄭明簽名。鄭華出具《首付款收到款項說明》,稱 2021 年 12 月 23 日向孫強借到的 100 萬元當作首付款,但孫強提交的轉賬記錄為案外人之間的轉賬,無其向鄭華轉賬 100 萬元的證據。
2022 年 12 月 1 日,孫強向鄭華轉賬 40 萬元,附言購房款,當日鄭華向孫強轉賬 18000 元,孫強稱是房租。2023 年 4 月,孫強進入并占有二號房屋,更換門鎖,居住至今。
因孫強占房,鄭明與乙公司解除租賃合同,支付違約金等合計 24900 元,其中包括違約賠償金 3000 元。孫強另案起訴要求確認其與鄭華簽訂的合同有效。
二、案件分析
(一)爭議焦點
鄭華與孫強簽訂的《北京市房屋買賣合同》是否有效?
孫強是否構成非法占有,是否應騰退房屋、賠償損失并支付占用費?
(二)法律分析
合同效力:鄭華與孫強簽訂的《北京市房屋買賣合同》無效。
孫強主張的 100 萬元首付款系借款轉為購房款,但現有證據無法證明借貸事實成立及鄭華實際收到該款項,無法認定首付款已支付。
合同約定房屋面積與實際面積差距大,孫強作為購房者未查看房屋相關手續,明知房屋涉及鄭明權益卻未取得其同意,交易不符合正常流程,孫強存在重大過錯。
房屋未按約定時間交付,鄭華轉賬房租的行為不能視為交付,孫強 2023 年 4 月強占房屋不屬于合法交付。
鄭華對二號房屋無處分權,房屋產權人為鄭明,鄭華出賣房屋系無權處分,損害了鄭明的合法權益。
占有性質與責任承擔:孫強對房屋系無權占有。
因合同無效,孫強不能依據善意取得制度取得房屋所有權,其占有房屋無合法依據,屬于非法占有。
鄭明作為產權人,有權要求孫強騰退房屋。孫強的非法占有導致鄭明支付違約金 3000 元,應予以賠償,并按每月 3500 元支付自 2023 年 5 月 4 日起至實際騰退之日的房屋占用費。
三、裁判結果
法院判決:
孫強于本判決生效后 7 日內將北京市某區某號樓二號房屋騰退并返還給鄭明;
孫強于本判決生效后 7 日內支付鄭明因非法占有房屋導致的損失費 3000 元;
孫強于本判決生效后 7 日內支付鄭明自 2023 年 5 月 4 日起至實際騰退之日止每月 3500 元的房屋占有使用費。
四、案件啟示
(一)購買拆遷安置房需謹慎核查產權
拆遷安置房的產權歸屬可能較為復雜,購買時務必核實房屋的安置協議、產權確認書等材料,明確實際產權人,確保出賣人有權處分房屋,避免從無權處分人處購房。
(二)房屋交易應遵循正常流程
房屋買賣是重大交易,購房者應實地看房,核實房屋面積、狀況等信息,查看相關產權證明,與所有產權人協商一致并簽訂合同,留存好付款憑證等證據,降低交易風險。
(三)無權處分不產生合法權利
出賣人對房屋無處分權的,其簽訂的買賣合同可能無效,購房者無法取得房屋所有權。即使支付部分款項,若構成非法占有,仍需騰退房屋并承擔相應責任。
(四)合法權益受侵害應及時維權
房屋產權人發現他人非法占有房屋時,應及時收集證據,通過法律途徑要求騰退房屋、賠償損失,維護自身合法權益。
若涉及拆遷安置房交易,建議提前了解相關政策和房屋產權情況,必要時咨詢專業律師,避免因合同無效或非法占有引發糾紛。
(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)
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