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花錢從別人手里買了套拆遷安置房，本以為是正常交易，結(jié)果卻被真正的產(chǎn)權(quán)人告上法庭，要求騰退房屋還得賠償損失，這究竟是怎么回事？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告鄭明、趙蘭向法院提出訴訟請求：

判令孫強(qiáng)立即騰退鄭明的房屋（房屋坐落：北京市某區(qū)某號樓二號房屋）；

判令孫強(qiáng)立即賠償鄭明搶占房屋損失 3000 元；

判令孫強(qiáng)支付鄭明房屋占用費(fèi)，以 3500 元 / 月計(jì)算自 2023 年 5 月 4 日起支付至實(shí)際騰退之日；

案件受理費(fèi)由孫強(qiáng)承擔(dān)。

鄭明稱，2009 年某區(qū)某鎮(zhèn)某村拆遷，他是安置人員之一，二號房屋為安置房屋之一。2017 年 7 月 9 日，他奶奶趙蘭和他使用二人的購房指標(biāo)完成選房，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人為他，房屋價(jià)款由他一人出資。之后房屋一直由他自行使用出租。2023 年 5 月 4 日，孫強(qiáng)未經(jīng)他同意，擅自強(qiáng)占二號房屋至今，給他造成損失。他多次要求孫強(qiáng)搬出，均遭拒絕，故訴至法院。趙蘭認(rèn)可二號房屋占用了其購房指標(biāo)，但認(rèn)可房屋產(chǎn)權(quán)人為鄭明，同意由鄭明主張權(quán)利。

（二）被告的抗辯主張

孫強(qiáng)辯稱，不同意鄭明、趙蘭的訴訟請求。他已經(jīng)從鄭華處購買了二號房屋，購房款除了 15 萬元已經(jīng)支付完畢，不存在搶占房屋的情況，到二號房屋居住是按照合同約定由鄭華向他交付該房屋。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

鄭軍、趙蘭系鄭華父母，鄭明系鄭華之子。2019 年 4 月 11 日鄭軍死亡，2023 年 5 月 30 日鄭華死亡，鄭華的第一順序法定繼承人為母親趙蘭、兒子鄭明。

2009 年某區(qū)某鎮(zhèn)某村拆遷，被拆遷人鄭軍，家庭人口包括趙蘭、鄭華、鄭明等 16 人。2017 年 7 月 9 日，甲房地產(chǎn)有限公司出具《某一區(qū)某村回遷安置房確認(rèn)書》，載明二號房屋產(chǎn)權(quán)人為鄭明，建筑面積 86.63 平方米，占用鄭明、趙蘭購房指標(biāo)，鄭明、趙蘭在認(rèn)購人處簽名捺印。

2017 年 7 月 10 日，鄭明支付了二號房屋的購房款 228370 元及相關(guān)費(fèi)用，此后物業(yè)費(fèi)也由其支付。2017 年 10 月 16 日，鄭明將房屋出租給乙環(huán)?？萍加邢薰?，租期至 2023 年 10 月 16 日，年租金 42000 元。

2022 年 9 月 3 日，鄭華與孫強(qiáng)簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定鄭華將二號房屋（合同載明面積約 97 平方米）以 155 萬元賣給孫強(qiáng)，孫強(qiáng)支付定金 100 萬元，2022 年 10 月 15 日前支付 40 萬元，剩余 15 萬元待產(chǎn)權(quán)變更后支付，房屋交付時(shí)間為 2022 年 10 月 15 日。當(dāng)日雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，出賣人處印有鄭明名字，但無鄭明簽名。鄭華出具《首付款收到款項(xiàng)說明》，稱 2021 年 12 月 23 日向?qū)O強(qiáng)借到的 100 萬元當(dāng)作首付款，但孫強(qiáng)提交的轉(zhuǎn)賬記錄為案外人之間的轉(zhuǎn)賬，無其向鄭華轉(zhuǎn)賬 100 萬元的證據(jù)。

2022 年 12 月 1 日，孫強(qiáng)向鄭華轉(zhuǎn)賬 40 萬元，附言購房款，當(dāng)日鄭華向?qū)O強(qiáng)轉(zhuǎn)賬 18000 元，孫強(qiáng)稱是房租。2023 年 4 月，孫強(qiáng)進(jìn)入并占有二號房屋，更換門鎖，居住至今。

因?qū)O強(qiáng)占房，鄭明與乙公司解除租賃合同，支付違約金等合計(jì) 24900 元，其中包括違約賠償金 3000 元。孫強(qiáng)另案起訴要求確認(rèn)其與鄭華簽訂的合同有效。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

鄭華與孫強(qiáng)簽訂的《北京市房屋買賣合同》是否有效？

孫強(qiáng)是否構(gòu)成非法占有，是否應(yīng)騰退房屋、賠償損失并支付占用費(fèi)？

（二）法律分析

合同效力：鄭華與孫強(qiáng)簽訂的《北京市房屋買賣合同》無效。

孫強(qiáng)主張的 100 萬元首付款系借款轉(zhuǎn)為購房款，但現(xiàn)有證據(jù)無法證明借貸事實(shí)成立及鄭華實(shí)際收到該款項(xiàng)，無法認(rèn)定首付款已支付。

合同約定房屋面積與實(shí)際面積差距大，孫強(qiáng)作為購房者未查看房屋相關(guān)手續(xù)，明知房屋涉及鄭明權(quán)益卻未取得其同意，交易不符合正常流程，孫強(qiáng)存在重大過錯(cuò)。

房屋未按約定時(shí)間交付，鄭華轉(zhuǎn)賬房租的行為不能視為交付，孫強(qiáng) 2023 年 4 月強(qiáng)占房屋不屬于合法交付。

鄭華對二號房屋無處分權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)人為鄭明，鄭華出賣房屋系無權(quán)處分，損害了鄭明的合法權(quán)益。

占有性質(zhì)與責(zé)任承擔(dān)：孫強(qiáng)對房屋系無權(quán)占有。

因合同無效，孫強(qiáng)不能依據(jù)善意取得制度取得房屋所有權(quán)，其占有房屋無合法依據(jù)，屬于非法占有。

鄭明作為產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)要求孫強(qiáng)騰退房屋。孫強(qiáng)的非法占有導(dǎo)致鄭明支付違約金 3000 元，應(yīng)予以賠償，并按每月 3500 元支付自 2023 年 5 月 4 日起至實(shí)際騰退之日的房屋占用費(fèi)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

孫強(qiáng)于本判決生效后 7 日內(nèi)將北京市某區(qū)某號樓二號房屋騰退并返還給鄭明；

孫強(qiáng)于本判決生效后 7 日內(nèi)支付鄭明因非法占有房屋導(dǎo)致的損失費(fèi) 3000 元；

孫強(qiáng)于本判決生效后 7 日內(nèi)支付鄭明自 2023 年 5 月 4 日起至實(shí)際騰退之日止每月 3500 元的房屋占有使用費(fèi)。

四、案件啟示

（一）購買拆遷安置房需謹(jǐn)慎核查產(chǎn)權(quán)

拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬可能較為復(fù)雜，購買時(shí)務(wù)必核實(shí)房屋的安置協(xié)議、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書等材料，明確實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，確保出賣人有權(quán)處分房屋，避免從無權(quán)處分人處購房。

（二）房屋交易應(yīng)遵循正常流程

房屋買賣是重大交易，購房者應(yīng)實(shí)地看房，核實(shí)房屋面積、狀況等信息，查看相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，與所有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致并簽訂合同，留存好付款憑證等證據(jù)，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

（三）無權(quán)處分不產(chǎn)生合法權(quán)利

出賣人對房屋無處分權(quán)的，其簽訂的買賣合同可能無效，購房者無法取得房屋所有權(quán)。即使支付部分款項(xiàng)，若構(gòu)成非法占有，仍需騰退房屋并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（四）合法權(quán)益受侵害應(yīng)及時(shí)維權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)現(xiàn)他人非法占有房屋時(shí)，應(yīng)及時(shí)收集證據(jù)，通過法律途徑要求騰退房屋、賠償損失，維護(hù)自身合法權(quán)益。

若涉及拆遷安置房交易，建議提前了解相關(guān)政策和房屋產(chǎn)權(quán)情況，必要時(shí)咨詢專業(yè)律師，避免因合同無效或非法占有引發(fā)糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）