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花錢從別人手里買了套拆遷安置房，本以為是正常交易，結果卻被真正的產權人告上法庭，要求騰退房屋還得賠償損失，這究竟是怎么回事？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告鄭明、趙蘭向法院提出訴訟請求：

判令孫強立即騰退鄭明的房屋（房屋坐落：北京市某區某號樓二號房屋）；

判令孫強立即賠償鄭明搶占房屋損失 3000 元；

判令孫強支付鄭明房屋占用費，以 3500 元 / 月計算自 2023 年 5 月 4 日起支付至實際騰退之日；

案件受理費由孫強承擔。

鄭明稱，2009 年某區某鎮某村拆遷，他是安置人員之一，二號房屋為安置房屋之一。2017 年 7 月 9 日，他奶奶趙蘭和他使用二人的購房指標完成選房，確認產權人為他，房屋價款由他一人出資。之后房屋一直由他自行使用出租。2023 年 5 月 4 日，孫強未經他同意，擅自強占二號房屋至今，給他造成損失。他多次要求孫強搬出，均遭拒絕，故訴至法院。趙蘭認可二號房屋占用了其購房指標，但認可房屋產權人為鄭明，同意由鄭明主張權利。

（二）被告的抗辯主張

孫強辯稱，不同意鄭明、趙蘭的訴訟請求。他已經從鄭華處購買了二號房屋，購房款除了 15 萬元已經支付完畢，不存在搶占房屋的情況，到二號房屋居住是按照合同約定由鄭華向他交付該房屋。

（三）法院查明的關鍵事實

鄭軍、趙蘭系鄭華父母，鄭明系鄭華之子。2019 年 4 月 11 日鄭軍死亡，2023 年 5 月 30 日鄭華死亡，鄭華的第一順序法定繼承人為母親趙蘭、兒子鄭明。

2009 年某區某鎮某村拆遷，被拆遷人鄭軍，家庭人口包括趙蘭、鄭華、鄭明等 16 人。2017 年 7 月 9 日，甲房地產有限公司出具《某一區某村回遷安置房確認書》，載明二號房屋產權人為鄭明，建筑面積 86.63 平方米，占用鄭明、趙蘭購房指標，鄭明、趙蘭在認購人處簽名捺印。

2017 年 7 月 10 日，鄭明支付了二號房屋的購房款 228370 元及相關費用，此后物業費也由其支付。2017 年 10 月 16 日，鄭明將房屋出租給乙環保科技有限公司，租期至 2023 年 10 月 16 日，年租金 42000 元。

2022 年 9 月 3 日，鄭華與孫強簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定鄭華將二號房屋（合同載明面積約 97 平方米）以 155 萬元賣給孫強，孫強支付定金 100 萬元，2022 年 10 月 15 日前支付 40 萬元，剩余 15 萬元待產權變更后支付，房屋交付時間為 2022 年 10 月 15 日。當日雙方簽訂補充協議，出賣人處印有鄭明名字，但無鄭明簽名。鄭華出具《首付款收到款項說明》，稱 2021 年 12 月 23 日向孫強借到的 100 萬元當作首付款，但孫強提交的轉賬記錄為案外人之間的轉賬，無其向鄭華轉賬 100 萬元的證據。

2022 年 12 月 1 日，孫強向鄭華轉賬 40 萬元，附言購房款，當日鄭華向孫強轉賬 18000 元，孫強稱是房租。2023 年 4 月，孫強進入并占有二號房屋，更換門鎖，居住至今。

因孫強占房，鄭明與乙公司解除租賃合同，支付違約金等合計 24900 元，其中包括違約賠償金 3000 元。孫強另案起訴要求確認其與鄭華簽訂的合同有效。

二、案件分析

（一）爭議焦點

鄭華與孫強簽訂的《北京市房屋買賣合同》是否有效？

孫強是否構成非法占有，是否應騰退房屋、賠償損失并支付占用費？

（二）法律分析

合同效力：鄭華與孫強簽訂的《北京市房屋買賣合同》無效。

孫強主張的 100 萬元首付款系借款轉為購房款，但現有證據無法證明借貸事實成立及鄭華實際收到該款項，無法認定首付款已支付。

合同約定房屋面積與實際面積差距大，孫強作為購房者未查看房屋相關手續，明知房屋涉及鄭明權益卻未取得其同意，交易不符合正常流程，孫強存在重大過錯。

房屋未按約定時間交付，鄭華轉賬房租的行為不能視為交付，孫強 2023 年 4 月強占房屋不屬于合法交付。

鄭華對二號房屋無處分權，房屋產權人為鄭明，鄭華出賣房屋系無權處分，損害了鄭明的合法權益。

占有性質與責任承擔：孫強對房屋系無權占有。

因合同無效，孫強不能依據善意取得制度取得房屋所有權，其占有房屋無合法依據，屬于非法占有。

鄭明作為產權人，有權要求孫強騰退房屋。孫強的非法占有導致鄭明支付違約金 3000 元，應予以賠償，并按每月 3500 元支付自 2023 年 5 月 4 日起至實際騰退之日的房屋占用費。

三、裁判結果

法院判決：

孫強于本判決生效后 7 日內將北京市某區某號樓二號房屋騰退并返還給鄭明；

孫強于本判決生效后 7 日內支付鄭明因非法占有房屋導致的損失費 3000 元；

孫強于本判決生效后 7 日內支付鄭明自 2023 年 5 月 4 日起至實際騰退之日止每月 3500 元的房屋占有使用費。

四、案件啟示

（一）購買拆遷安置房需謹慎核查產權

拆遷安置房的產權歸屬可能較為復雜，購買時務必核實房屋的安置協議、產權確認書等材料，明確實際產權人，確保出賣人有權處分房屋，避免從無權處分人處購房。

（二）房屋交易應遵循正常流程

房屋買賣是重大交易，購房者應實地看房，核實房屋面積、狀況等信息，查看相關產權證明，與所有產權人協商一致并簽訂合同，留存好付款憑證等證據，降低交易風險。

（三）無權處分不產生合法權利

出賣人對房屋無處分權的，其簽訂的買賣合同可能無效，購房者無法取得房屋所有權。即使支付部分款項，若構成非法占有，仍需騰退房屋并承擔相應責任。

（四）合法權益受侵害應及時維權

房屋產權人發現他人非法占有房屋時，應及時收集證據，通過法律途徑要求騰退房屋、賠償損失，維護自身合法權益。

若涉及拆遷安置房交易，建議提前了解相關政策和房屋產權情況，必要時咨詢專業律師，避免因合同無效或非法占有引發糾紛。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）