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杭州市北首個不限價樓盤觀察:潮語臻境府熱銷背后的價值邏輯

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杭州樓市正經(jīng)歷從“限價約束”到“品質(zhì)競爭”的深刻轉(zhuǎn)型,越來越多的項(xiàng)目通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新、審美提升、產(chǎn)品升維等差異化配置,構(gòu)建起與限價項(xiàng)目的品質(zhì)區(qū)隔,以契合當(dāng)前購房者對“居住體驗(yàn)升級”的需求。

作為杭州市北片區(qū)首個不限價樓盤,由頭部央企招商蛇口聯(lián)合杭州標(biāo)桿濱江集團(tuán)共同開發(fā)的潮語臻境府,以產(chǎn)品力的多維突破入選克而瑞2025年上半年杭州《六大輕奢產(chǎn)品》榜單,并以首開迅速售罄、加推繼續(xù)熱銷的市場表現(xiàn),成為我們觀察杭州不限價時代產(chǎn)品價值的樣本項(xiàng)目。


通過分析,我們發(fā)現(xiàn)潮語臻境府的熱銷,既是區(qū)域價值、產(chǎn)品升級與市場需求共振的結(jié)果,亦是當(dāng)前購房者對“確定性價值”優(yōu)先選擇的折射。

下文我們將從三大維度對其進(jìn)行具體解析。

維度一:區(qū)域價值

城市高能級區(qū)域+產(chǎn)業(yè)底盤的雙重夯實(shí)

在杭州 “擁江發(fā)展”戰(zhàn)略的縱深推進(jìn)中,城市資源持續(xù)向錢塘江沿岸聚合,奧體與濱江板塊憑借高能級規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng),已崛起為杭州新的價值高地。而潮語臻境府所處的泛奧體區(qū)域,正是城市擴(kuò)張的重要延伸,更是濱蕭一體化的 “橋頭堡”。

從地理位置來看,潮語臻境府地處奧體、濱江、蕭山主城三大板塊的幾何中心,行政區(qū)劃隸屬于蕭山區(qū)市北板塊。作為杭州“擁江發(fā)展”與“城市東擴(kuò)”戰(zhàn)略的交匯點(diǎn),這里不僅是官方認(rèn)證的“產(chǎn)城融合改善宜居示范區(qū)”(信息來源于杭州市規(guī)劃和自然資源局蕭山分局),近年來更實(shí)現(xiàn)了城市界面的快速更新與配套能級的顯著提升。

潮語臻境府項(xiàng)目區(qū)位“多板塊成熟資源共享”的特質(zhì)十分明顯:與奧體印象城直線距離僅約2.5公里,距濱江區(qū)界的風(fēng)情大道約2.2公里。向奧體方向眺望,以杭州之門為標(biāo)志的城市天際線清晰可見,出門3公里范圍內(nèi)可共享奧體中心場館群、萬象城及在建的杭州SKP等高能級城市資源;濱江方向的成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài),與蕭山本地的商圈、醫(yī)院等配套形成呼應(yīng),共同為項(xiàng)目提供了扎實(shí)的居住功能支撐。

優(yōu)勢區(qū)位背后則是堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)底盤。潮語臻境府緊鄰的濱江產(chǎn)業(yè)帶,聚集了阿里巴巴、海康威視、樹宇科技等數(shù)字經(jīng)濟(jì)全產(chǎn)業(yè)鏈龍頭企業(yè)與新興力量,南側(cè)信息港小鎮(zhèn)則匯聚科大訊飛、長龍航空、微醫(yī)醫(yī)療、無憂傳媒、集成電路等眾多高新企業(yè)。兩大高端產(chǎn)業(yè)生態(tài)孕育的高凈值產(chǎn)業(yè)人口,催生了旺盛的居住需求。(信息來源:杭州日報(bào))

而潮語臻境府高層戶型建筑面積121-168㎡的改善產(chǎn)品定位,精準(zhǔn)匹配了企業(yè)高管、技術(shù)精英的居住升級需求;3公里范圍內(nèi)15~20分鐘的通勤時間,又恰好處于產(chǎn)業(yè)人群通勤舒適圈。職住平衡的閉環(huán),為項(xiàng)目熱銷奠定堅(jiān)實(shí)需求基礎(chǔ)。

維度二:產(chǎn)品力

不限價下的品質(zhì)躍升,板塊首個“空中花園”

區(qū)域優(yōu)勢之外,更能打的是潮語臻境府的產(chǎn)品力。作為片區(qū)內(nèi)首個不限價項(xiàng)目,它突破了限價時代的標(biāo)準(zhǔn)化模式與成本束縛,實(shí)現(xiàn)了從規(guī)劃到配置的全維度升級。

規(guī)劃上,項(xiàng)目以片區(qū)首個高層樓板抬高的設(shè)計(jì),通過約5米的整體抬升,形成了多重差異化亮點(diǎn)。

· 亮點(diǎn)一:社區(qū)大堂空間得以大尺度拉升。挑高約9米、跨度約30米的超寬門廳,加上奢石羅馬柱、鏡面水景、星空穹頂?shù)鹊脑O(shè)計(jì),直接將項(xiàng)目社區(qū)大堂打造成了高奢酒店大堂,升級了項(xiàng)目的高端感與價值感。


潮語臻境府實(shí)景圖(銷售階段展示區(qū)實(shí)景圖,后期可能存在局部調(diào)整,以實(shí)際交付為準(zhǔn))

· 亮點(diǎn)二:平鋪的生活場景得以升維為“立體社區(qū)”。項(xiàng)目抬板與地面之間的架空層作為首層車庫,既突破了傳統(tǒng)車庫采光差、通風(fēng)差的困境,又通過透光云石為頂、深色花紋瓷磚的場景設(shè)計(jì),打造入戶儀式感;高層區(qū)域則通過懸浮式抬板設(shè)計(jì),構(gòu)建出圍合式空中花園,并通過約280㎡安縵風(fēng)戶外度假泳池與1000㎡中央草坪的主軸串聯(lián),形成“一軸·雙脈·六境”的豐富景觀格局。同時,借助高層與疊墅區(qū)域的地形高差,既塑造出錯落有致的臺地景觀,又自然劃分出了動靜分離的雙園區(qū)。


潮語臻境府實(shí)景圖(銷售階段展示區(qū)實(shí)景圖,后期可能存在局部調(diào)整,以實(shí)際交付為準(zhǔn))

而約4.8米層高的架空層則整合會客廳、私宴廳、童趣園、健身房等多元模塊,形成主題泛會所空間,與空中花園呼應(yīng)串聯(lián)成“立體社區(qū)”。


潮語臻境府實(shí)景圖(銷售階段展示區(qū)實(shí)景圖,后期可能存在局部調(diào)整,以實(shí)際交付為準(zhǔn))

· 亮點(diǎn)三:抬高之后的住宅,首層就有著普通住宅3-4層的視野感觀,既降低了地面噪音與粉塵的影響,又讓低層住戶獲得更廣闊的景觀視野。

硬件配置上,從外立面到室內(nèi)空間均以優(yōu)質(zhì)選材與精細(xì)設(shè)計(jì)提升品質(zhì)感。項(xiàng)目采用三段式立面設(shè)計(jì):基座以鋁板與石材鋪陳,主體以大面積玻璃搭配鋁板,局部輔以涂料,頂部 “云冠” 造型簡潔收束,整體輪廓如同金色的“油畫框”,線條利落,材質(zhì)的質(zhì)感自然流露,不僅顯著提升了建筑美感,而且相較于限價時代常用的真石漆材質(zhì),耐用性與品質(zhì)感都得到了極大的提升。室內(nèi)空間則在餐客廳通鋪純天然大理石,衛(wèi)生間臺盆、廚房臺盆也均采用純大理石巖板,既增強(qiáng)了項(xiàng)目品質(zhì)感,也兼顧了實(shí)用耐用性。


潮語臻境府實(shí)景圖(銷售階段展示區(qū)實(shí)景圖,后期可能存在局部調(diào)整,以實(shí)際交付為準(zhǔn))

精裝標(biāo)準(zhǔn)上,從用料品牌升級到交付細(xì)節(jié)前置居住需求。新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)三大件為交付標(biāo)配,廚房則搭載博世三件套(燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)、洗碗機(jī)),衛(wèi)浴配備漢斯格雅全智能馬桶;更值得一提的是,客廳與主臥 “雙背景墻”、定制玄關(guān)柜、主臥衣柜等均納入交付范圍,省去了居住者后期的裝修成本。


潮語臻境府樣板間實(shí)景圖(僅作為創(chuàng)意裝修效果展示,非交付標(biāo)準(zhǔn),不作為承諾)

戶型設(shè)置方面聚焦改善四房,精準(zhǔn)匹配居住升級需求。高層戶型面積段建面123~168㎡,其中建面123~139㎡戶型延續(xù)了項(xiàng)目對空間效率的極致追求:三開間朝南、餐客一體、主臥套間與次臥分區(qū)等設(shè)計(jì),精準(zhǔn)契合改善家庭居住升級的需求。適中的面積段則在控制總價的同時,讓改善家庭輕松實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)躍升。而建面168㎡的樓王戶型,整個項(xiàng)目僅44套,二開加推已經(jīng)迅速售罄。


潮語臻境府建面123㎡戶型圖(僅作為創(chuàng)意裝修效果展示,非交付標(biāo)準(zhǔn),不作為承諾)


潮語臻境府建面139㎡戶型圖(僅作為創(chuàng)意裝修效果展示,非交付標(biāo)準(zhǔn),不作為承諾)

整體而言,這種將審美價值與空間體驗(yàn)同步升級的呈現(xiàn),精準(zhǔn)擊中了改善型購房者對“高品質(zhì)居住”的核心產(chǎn)品訴求,最終轉(zhuǎn)化為潮語臻境府持續(xù)熱銷的強(qiáng)勁動力。

維度三:價格邏輯

低門檻享高確定性價值

高品質(zhì)之下,潮語臻境府的定價策略同樣成為項(xiàng)目兩度熱銷的關(guān)鍵推手。作為市北首個不限價樓盤,其首開均價約42000元/㎡,不僅是當(dāng)前錢江新城與奧體構(gòu)成的“城市新中心區(qū)域”中少有的4萬+項(xiàng)目,更以僅較板塊原限價上漲約6%的“微漲”幅度,與產(chǎn)品力的跨越式升級形成鮮明反差。這種“品質(zhì)提升>價格增幅”的性價比優(yōu)勢,清晰傳遞出項(xiàng)目在不限價時代的誠意——讓購房者以可控成本,享受到超越限價標(biāo)準(zhǔn)的居住體驗(yàn)升級。


潮語臻境府實(shí)景圖(銷售階段展示區(qū)實(shí)景圖,后期可能存在局部調(diào)整,以實(shí)際交付為準(zhǔn))

而從總價維度看,項(xiàng)目高層500-700萬級的主力總價段,是現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)唯一的500萬級改善可選項(xiàng)目。相較于奧體核心區(qū)動輒千萬級的購房門檻,居住改善成本僅為前者的50%-60%,卻能共享擁江發(fā)展的同等紅利,實(shí)現(xiàn)用更低成本對城市高能級資源的占有。更重要的是,相較于錢江新城等發(fā)展飽和區(qū)域,項(xiàng)目所在板塊正處于“城市界面更新加速期”,項(xiàng)目周邊被詬病最多的廠房,我們在現(xiàn)場考察之后發(fā)現(xiàn)大多已經(jīng)完成轉(zhuǎn)型,目前已經(jīng)是披著“廠房”外貌的新能源汽車4S店、運(yùn)動場館等,對居住體驗(yàn)來說不僅不是不利因素,還落地成為了日常生活的有利配套。

值得一提的是,隨著周邊更多不限價地塊的入市,例如4月最新入市的金雞路與恒楓路交匯口的地塊,與潮語臻境府直線距離1.5公里,樓面價已經(jīng)高達(dá)35000+元 /㎡。

另一方面,與片區(qū)二手房的 “價格倒掛” 進(jìn)一步強(qiáng)化了潮語臻境府的吸引力:周邊市北板塊房齡5年左右的品質(zhì)二手房,如潮聽映月府、融信杭州世紀(jì)等,6月掛牌價普遍在4萬至4.6萬元/㎡,部分高樓層房源成交價突破4.7萬元/㎡。而潮語臻境府4萬+的新房價格,不僅與二手房基本持平,更憑借不限價優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)全面品質(zhì)迭代,形成“同價買新品、同價享升級”的置換邏輯。(信息來源:貝殼找房)


潮語臻境府實(shí)景圖(銷售階段展示區(qū)實(shí)景圖,后期可能存在局部調(diào)整,以實(shí)際交付為準(zhǔn))

整體上,潮語臻境府這種 “品質(zhì)躍升+價格適配” 的組合,精準(zhǔn)擊中改善客群 “成本可控下居住升級”的核心需求,成為支撐項(xiàng)目首開即罄、加推仍熱銷的核心動能。

結(jié) 語

從潮語臻境府的熱銷可以看出,當(dāng)前杭州樓市的邏輯已從“買預(yù)期”轉(zhuǎn)向“買確定”。進(jìn)入不限價時代,在區(qū)域價值清晰、產(chǎn)品力可感知、總價可控的前提下,優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目即便在市場調(diào)整期,只要精準(zhǔn)錨定購房者需求,依然能贏得市場的堅(jiān)定認(rèn)可。這也為未來房企的開發(fā)方向提供了明確啟示:唯有真正以居住需求為核心導(dǎo)向,平衡區(qū)域、品質(zhì)與價格的關(guān)系,才能在分化的市場中站穩(wěn)腳跟。

【特別聲明:以上解讀內(nèi)容為個人觀點(diǎn),不代表所在企業(yè)觀點(diǎn),不代表開發(fā)商意見,亦不構(gòu)成開發(fā)商承諾,僅供參考。】


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