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去年以來，中物研協數據顯示，全國已有超過100個小區成功推動物業費下調，降幅普遍在20%-35%之間。重慶作為這場“降費潮”的先行者，一度成為業主們爭取權益的樣板城市。

然而，風向悄然轉變。近期，重慶至少有10家物業公司高掛“免戰牌”，宣布撤場不干了。杭州、鄂州等城市，也陸續傳出頭部物業公司主動退出部分小區服務的消息。

物業“棄管”風波：從重慶到全國

重慶加州物業服務有限公司發布公告，宣布將在8月31日退出中渝春華秋實小區二期的服務。原因直指業主大會通過的物業費“腰斬式”降價方案：高層住宅從2.0元/平方米/月、別墅從3.5元/平方米/月，統一降至1.30元/平方米/月。該公司直言：“無法接受如此大幅降費”，并預警服務質量將嚴重下降。

緊隨其后，重慶凱美物業因“居然雅素里”小區超半數業主長期拖欠物業費，宣布8月1日撤場。中鐵建物業也因巴南花語佰驪小區“長期收不抵支，虧損持續擴大”，決定于8月15日終止服務。錦繡江南、御景國際等多個小區，同樣面臨物業離場的窘境。

在杭州，曾經的“地鐵紅盤”萬固珺府也未能幸免。今年6月30日，隸屬于港股上市公司濱江服務的杭州濱江物業正式撤出。導火索是業委會成立后，強硬要求將物業費從2.8元/平方米/月降至2.2元/平方米/月。濱江物業相關人士坦言：項目體量小本就保本，再降價要么降品質，要么虧錢，不符合公司要求。

鄂州雙創之星小區的中海物業也發出撤場預告，主因是入住率低、欠費比例高，累計拖欠近60萬元，項目長期虧損。

成本重壓下的無奈選擇

物業公司紛紛退場，絕非意氣用事，背后是日益沉重的成本大山。

人力成本持續攀升：物業是勞動密集型行業，人工成本通常占到總成本的60%-70%。近年來各地最低工資標準持續上調、社保繳納日益規范、勞動力市場結構性短缺，都導致人工支出剛性上漲。一家重慶頭部物業企業透露，僅過去兩年，基層人員工資漲幅就超過12%。

“老年病”設備維護成本激增：隨著小區步入“老齡化”，電梯、消防、供水供電等公共設施設備老化問題日益突出，維修保養頻率和成本大幅增加。零配件更換、能耗上升、以及為滿足消防安全改造、垃圾分類處理等政策要求的新增投入，都在持續推高運營成本。

收繳率低迷雪上加霜：經濟環境影響、部分業主對服務不滿或存在僥幸心理，導致物業費收繳困難。像重慶凱美物業遇到的欠費業主過半、中海物業提及的近60萬欠款，直接切斷了維持服務的基本現金流。

行業大轉身：從“攤大餅”到“耕好田”

在人工、維護、政策合規等多重成本持續上漲的背景下，物業費卻因業主降費訴求和政策調控（如重慶新規最高限價1.9元/平方米/月）承受巨大下行壓力。此消彼長，許多項目特別是老舊小區或體量不大的項目，陷入“成本漲、收費降”的虧損泥潭。

面對困局，頭部物業公司不再選擇“內卷式”的低價血拼，而是果斷“壯士斷腕”，戰略重心發生根本轉變：

主動退出低效項目：萬物云2024年退出53個住宅項目；世茂服務、彩生活、中海物業等巨頭也紛紛剝離數千萬平方米管理面積。

聚焦優質賽道：從追求管理面積的“量”，轉向深耕服務價值的“質”。

中海物業加碼學校、醫院賽道；

招商積余聚焦醫院、交通、IFM（綜合設施管理）；

融創服務則錨定高端住宅尋求溢價。

“0物業費”與品質服務的分岔路

在降費潮中，一些小物業公司為搶奪市場，不惜祭出降價甚至“0物業費”的極端策略。然而，這種模式注定難以持續——沒有合理的利潤，何談維護更新與品質服務？

物業服務的本質是價值交換。業主渴望物美價廉的服務合情合理，但物業公司也需要在覆蓋成本的基礎上獲得合理利潤以維持運營和投入。當降費要求突破企業生存的臨界點，撤場便成為無奈卻現實的選擇。

頭部企業的集體轉身，清晰指向了行業的未來：粗放擴張時代終結，深耕細作、以質取勝的時代開啟。他們正努力在公建、景區、寫字樓、高端住宅等更能體現專業價值、更愿為優質服務付費的領域開疆拓土。

對于廣大業主而言，物業公司的撤離警鐘已然敲響——社區的長治久安，需要的不是“越便宜越好”的簡單訴求，而是在合理價格區間內，業主與物業公司之間建立可持續的信任契約。

下一次物業合同談判時，我們或許該多問一句：我們想要的，究竟是“最便宜”的服務，還是一個能夠共同守護家園價值的伙伴？

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

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