近年來，廣東省高級人民法院積極探索物業(yè)糾紛多元化解機制，巧用“加減乘除”法高效化解矛盾糾紛，推動和諧社區(qū)建設和物業(yè)服務行業(yè)高質量發(fā)展。

針對審判實踐中遇到的疑難問題，廣東高院于今年6月印發(fā)《廣東省高級人民法院關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件的指引》，統(tǒng)一裁判尺度，著力解決橫亙在業(yè)主和物業(yè)公司之間的痛點難點，其中不少條款具有創(chuàng)新性與前瞻性。

今年以來，廣東法院審結物業(yè)服務合同糾紛一審案件26303件，其中15607件調解結案，調解率達59.3%，申訴率和上訴率同步下降，其中上訴率低至5.47%，同比下降3.6%。

多元協(xié)同 解紛“加”力

5月22日，廣東高院、省委社會工作部、省司法廳、省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合召開物業(yè)服務多元解紛工作聯(lián)席會議。

會議明確，將建立省級協(xié)同治理機制，四部門打出組合拳，共同推動物業(yè)糾紛綜合治理落地見效。其中，省法院將強化司法引領作用，以“示范判決+批量調解”、發(fā)出司法建議、發(fā)布《指引》等方式做實定分止爭。

“通過統(tǒng)籌優(yōu)勢資源力量，實現(xiàn)物業(yè)解紛多元化，既是推進和諧社區(qū)建設的要求，也是扎實推進法治廣東、平安廣東建設的應有之義。”廣東高院副院長王海清表示。

據(jù)介紹，府院聯(lián)動、多元協(xié)同化解物業(yè)糾紛，在廣東已有實踐基礎。

王海清舉例說，江門市中級人民法院曾先后兩次邀請當?shù)刈〗ň帧⑽飿I(yè)管理協(xié)會、建筑業(yè)協(xié)會、房地產協(xié)會參加源頭治理工作座談會，完善府院聯(lián)動機制。東莞市第二人民法院沙田人民法庭設立“幸福港灣”小區(qū)治理中心，構筑黨委領導、多部門聯(lián)動、司法助力、社會協(xié)同的糾紛化解新格局，實現(xiàn)物業(yè)糾紛前端化解。

以判促調 案件“減”量

因對物業(yè)公司的服務嚴重不滿，深圳市南山區(qū)某小區(qū)的80戶業(yè)主拒繳物業(yè)費。物業(yè)公司多次催繳無果，提起訴訟。

南山區(qū)人民法院收到立案申請后，委托多元解紛訴調對接中心派出調解團開展調解工作。調解團進駐小區(qū)，與物業(yè)公司、業(yè)主現(xiàn)場溝通。經協(xié)商，物業(yè)公司同意將物業(yè)費打九折收取，并免除滯納金。有24戶業(yè)主同意了該方案，大部分業(yè)主仍不接受。

法院聯(lián)合調解員化解物業(yè)服務合同糾紛

為促進糾紛快速化解，南山法院啟動“示范判決”，審理了該糾紛中的10個案件。法院經審理認定，業(yè)主提交的證據(jù)不足以證明物業(yè)公司未按約定提供物業(yè)服務，判決業(yè)主支付物業(yè)費。隨后調解團以“示范判決”幫助業(yè)主認清法律關系、預判訴訟結果。最終，該批物業(yè)服務合同糾紛系列案件90件，以和解撤訴結案79件，調解成功率達88.9%。

近年來，南山法院探索引入“行業(yè)調解模式”化解物業(yè)糾紛，該院受理案件后首先委托物業(yè)糾紛人民調解委員會進行調解，調解不成時，便選取典型首案判決，以判促調，實現(xiàn)訴調良性互動。該創(chuàng)新實踐入選廣東多元化解物業(yè)糾紛示范案例。

為擴大這一實踐成效，廣東高院在現(xiàn)有機制基礎上，與省住建廳共建物業(yè)服務糾紛在線訴調對接機制，構建分層遞進解紛體系，達到為法院減負、為群眾解憂的雙贏效果。

發(fā)布指引 取得“乘”效

“物業(yè)費竟然從1塊5毛錢上漲到8塊錢，無法接受！”廣州某小區(qū)一名商業(yè)用房業(yè)主不服物業(yè)費上漲，訴請法院判決調價無效。

“新合同是經過業(yè)主大會決議通過的，怎么會無效？”物業(yè)公司代理人辯稱。

原來，該小區(qū)業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，經表決后與物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)管理服務合同，約定住宅物業(yè)維持之前物業(yè)費標準，但商業(yè)用房和車庫收費標準從每月每平方米1.5元調至8元。

法院判決認為，該小區(qū)為商住一體小區(qū)，商業(yè)物業(yè)業(yè)主和住宅業(yè)主應共同分攤物業(yè)管理成本，而業(yè)主大會表決僅讓商業(yè)房產業(yè)主承擔增長的物業(yè)管理成本，有違公平原則。法院據(jù)此支持該商業(yè)用房業(yè)主的訴請。

該案涉及業(yè)主最敏感的物業(yè)費上漲問題，亦涉及業(yè)主大會決議的效力問題，具有典型性。廣東高院將該案選入《司法保障和諧社區(qū)建設規(guī)范物業(yè)服務典型案例》，并將其中所涉裁判規(guī)則濃縮提煉，歸納為《指引》第十五條，確認了調整物業(yè)費的決議因侵害部分業(yè)主權益可予撤銷的裁判觀點。

“發(fā)布《指引》和典型案例，既能確保全省裁判尺度統(tǒng)一，又從源頭上提升了審判質效，激發(fā)了‘乘數(shù)效應’。”廣東高院審監(jiān)一庭副庭長陳小麗表示。

司法建議 做實“除”法

2024年，針對在審理物業(yè)服務糾紛案件中常見的類型化問題，廣東高院成立調研組調研后發(fā)現(xiàn)，雖然有關部門出臺了關于物業(yè)公司自律、失信管理等文件，但由于缺乏評價標準，相關文件和制度很難發(fā)揮作用。

同年10月，廣東高院向省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)出《關于加強行業(yè)自律、提升物業(yè)服務水平的司法建議》，從規(guī)范并統(tǒng)一行業(yè)服務體系和收費標準、制定物業(yè)服務合同示范文本等方面提出意見建議。廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會收到司法建議后立即開會研討，隨后發(fā)布了《廣東省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務分類標準》。

省內各地法院也以司法建議形式推動地方政府出臺制度規(guī)范，預防化解物業(yè)矛盾風險。如廣州市天河區(qū)人民法院針對某小區(qū)新舊物業(yè)交接糾紛，提出一攬子解決拖欠物業(yè)費、物業(yè)人員安置等問題的司法建議。

王海清表示，這些司法建議有助于行業(yè)主管部門從源頭上堵住管理漏洞、規(guī)范行業(yè)秩序，實現(xiàn)“辦理一案、治理一片”效果，為預防和減少同類糾紛反復發(fā)生，起到“除法”效果。

來源：法治日報

審核：黃慧辰

編校：何雪娜

采寫：劉凱欣