近幾年，購房人的房子被開發商抵押，面臨查封的案件越來越多，當購房人想要提執行異議時，“該房屋不是購房人名下唯一住房”、“房子沒有過戶”等種種因素都成了購房人維權的阻礙。這些嚴格的條件，曾是執行異議之訴中的難點。

2025年7月24日，《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）正式施行，為破解這一難題提供了明確的法律指引，顯著拓寬了對購房人，尤其是商品房消費者合法權益的保護范圍。

相比于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，《解釋》的突破主要體現在以下幾個方面：

1、破除“唯一住房”枷鎖，回歸居住需求本質。根據《執行異議和復議規定》第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，需滿足“購買房屋用于居住且為家庭唯一住房”“已支付超過百分之五十價款”等條件，才能排除執行。而新規不再要求必須是唯一住房，“用于滿足家庭居住生活需要”就可以了。

這意味著，學區房、為改善居住條件購買的“第二套房”、因工作通勤需要購買的房屋等都可以在遇到抵押、查封時申請執行異議。

2、未辦理過戶登記的“非因買受人自身原因”認定相對更寬松，并通過列舉式的方式進一步進行了明確，有利于統一執行標準。《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》明確，人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認定為本解釋第十四條、第十五條中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人與被執行人已共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請；

（二）案外人已請求被執行人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務，或者因辦理所有權轉移登記與被執行人發生糾紛并已起訴或者申請仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；

（四）已辦理買賣合同網簽備案；

（五）被執行人等通知案外人辦理不動產所有權轉移登記而其未怠于辦理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

這一規定統一了執行標準，減輕了購房人的舉證負擔。

3、工抵房受讓人（如施工方通過以房抵債取得房屋）若符合商品房消費者條件，符合一定的要件，也可以請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行。這是一個重大突破。

《解釋》明確，“人民法院對登記在被執行的發包人名下的不動產實施強制執行，案外人以其與被執行人約定以不動產折抵工程債務為由，提起執行異議之訴，請求排除抵押權和一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）案外人依據《民法典》第八百零七條規定，在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議；

（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當。

案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。”也就是說，買了工抵房的購房人，只要其符合“商品房消費者”的條件，其所享有的物權期待權可以排除建設工程價款優先受償權、抵押權甚至普通金錢債權的強制執行。

4、明確了購房人在一定情況下，可以執行法院凍結的預售資金監管賬戶，排除相應購房款的強制執行并申請向其發放。這一點對于已經解除購房合同的業主，意義重大！

《解釋》明確，“執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行并申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。”這一點，可以在一定程度上減少購房人的損失，真正實現了購房款優先返還。

除此之外，《解釋》在一定程度上簡化了執行異議之訴的審理程序，如明確“案外人執行異議之訴的管轄法院”“執行終結后的救濟途徑”等，使買房人在房屋被查封、拍賣時，能更及時、有效地提起訴訟，維護自身權益。

《解釋》的施行顯著降低了購房人通過執行異議之訴保護自身物權的門檻，擴展了保護范圍。但是，它依舊不會保護躺在權利上睡覺的人，作為購房人，當我們的權益受到侵犯時，要積極行動，擅用法律賦予我們的權利，守護我們的安身立命之所。