這兩天地產(chǎn)圈炸鍋了，先是全國各地土拍市場突然回暖，接著地產(chǎn)股集體暴漲。

市場傳聞的源頭，指向了某博社的一篇小作文：

央媽計劃進行重大貨幣政策調(diào)整，擬全面下調(diào)房貸利率，以刺激房地產(chǎn)市場，促進經(jīng)濟增長。 此次房貸利率調(diào)整的方案是：首套房貸款利率將降至2.5%，二套房貸款利率為1.5%，符合政策規(guī)定的三套房貸利率更是低至0.5%。

過去幾年中，某博社經(jīng)常發(fā)布一些獨家內(nèi)幕消息，雖然預(yù)言十次有七次中，但這次感覺明顯有點夸張了。

別的不說，就說三套房，貌似全國范圍來看，都是不讓貸款的，咋還來個0.5%的利率呢？

不可能！絕對不可能！（狗頭保命）

既然是小作文，權(quán)當(dāng)它是瞎說的，拋開事實不談，單純的聊下房貸利率該不該降？怎么降才能救樓市。

若真如“小作文”所言，首套房利率錨定在2.5%，其沖擊將遠超想象——

國內(nèi)大量城市的住宅租金回報率正徘徊在這一水平線上下。

這意味著什么？對潛在買家而言，月供成本將與租金支出無限接近甚至倒掛，購房邏輯發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。

而對持有房產(chǎn)者來說，租金收入幾乎能完全覆蓋月供，在存款利率持續(xù)下行的背景下，拋售房產(chǎn)的急迫性瞬間消散。

買賣雙方心態(tài)的這種微妙變化，足以成為托住樓市加速下墜的基石。

另外，小作文講到首套利率最高，二套降低，三套更低，這徹底顛覆了我們所熟悉的信貸階梯。

但細想下，這似乎才是當(dāng)前市場應(yīng)該有的邏輯。

往大了說，資產(chǎn)厚度往往與信用質(zhì)量正相關(guān)，能購置二套，三套房產(chǎn)的群體，其抗風(fēng)險能力天然碾壓掏空“六個錢包”才勉強上車的首套剛需。

剛需群體在當(dāng)下的環(huán)境下，家庭稍微有點風(fēng)吹草動，斷供的風(fēng)險會急劇加大。比如萬一小年輕夫婦有一方失業(yè)，整個家庭會立即陷入被動之中，斷供也是順理成章的事。

因此只有一套房的家庭抗風(fēng)險能力遠低于有多套房的家庭，房子多的，家庭出個突發(fā)狀況還能拋售一套解燃眉之急。

但現(xiàn)行政策卻逆向而行：一是首套房享受最低的貸款利率，二有多套房的人直接被拒貸，連貸款的資格都沒有，只能全款購買。

這種信貸階梯模式，主要是基于早年間對房地產(chǎn)的打壓，特別是房價暴漲的那些年，對買多套房的人，對炒房的人一種約束。

但結(jié)果呢，富人總有路徑突破封鎖，而房地產(chǎn)行業(yè)卻在這扭曲的信貸邏輯中步步沉淪。

當(dāng)政策紅利持續(xù)向“剛需”傾斜時，市場的正式面孔卻冰冷而諷刺。

目前整個房地產(chǎn)市場上，從在售項目到新拍地塊，從產(chǎn)品定位到實際銷售群體來看，剛需根本賣不動。

能賣得動、甚至賣得好的，都是大戶型豪宅，而這些買家早早就有了自己的首套，買的都是改善，都是二套、三套，甚至更多套。

就像去年至今，政策層不斷提倡刺激消費，問題是普通人就那三瓜兩棗的，再怎么刺激也就那樣，關(guān)鍵在于刺激富人、刺激高凈值人群消費。

結(jié)合近期的利率，二套房的貸款利率已經(jīng)進行了降低了，如果搭配更低的房貸利率，估計就有很多人在改善住房時，選擇不賣房，直接買二套了。

三套利率更低，有二套的人也就不差購買三套的那點資金了。

這效果，肯定比把資源都押注在剛需群體身上要好得多。這就是：與其補貼窮人買房，不如給富人降利率。

說到這，肯定會有人指出，如果房貸利率這么低，那銀行會不會挺不住呢。

放心吧，銀行可是個大聰明，房貸利率下降，存款利率自然也會下降，去年全國房貸利率普遍大降，最賺錢的行業(yè)還是銀行，它們不做虧本買賣，只做精算平衡。

某博社的“小作文”雖然很顛覆傳統(tǒng)認知，但現(xiàn)在房地產(chǎn)已時過境遷。當(dāng)剛需市場逐漸凍結(jié)，當(dāng)豪宅成為流通主力，政策是不是該從道德審判轉(zhuǎn)向風(fēng)險定價？

銀行不怕利率低，市場需要流動性，政策資源若持續(xù)向無效領(lǐng)域傾斜，只會加速整個系統(tǒng)的血液枯竭。

是時候來一場“顛覆性”的政策了。