明園徐匯芯著由明園集團開發，位于徐匯區宜山路板塊，總建面 8.3 萬㎡，占地 3.8 萬㎡，容積率 2.2，規劃 8 棟 16-18 層小高層，共 750 戶，車位比 1:1.2，2026 年 12 月交付，物業費 6 元 /㎡?月。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑融合現代簡約與經典元素，外立面用高檔石材搭配玻璃幕墻，線條流暢，質感強，增強采光與通風。社區打造 500 米中央景觀軸，串聯入口水景、陽光草坪等，配 400㎡兒童樂園、300 米健身步道、休閑會客廳，全齡適配。

主力戶型 89-143㎡：89㎡兩房 1068-1085 萬（兩開間朝南，得房率 77%）；120㎡三房 1440-1458 萬（三開間朝南 + 雙陽臺）；143㎡三房 1716-1735 萬（南北通透，主臥套房）。均價 12 萬 /㎡，較徐匯同品質低 1.5%，首開 9.7 折，徐匯人才額外 1% 優惠，核心地段稀缺性顯著。

生活配套

交通距 3、4、9 號線宜山路站 500 米，步行 8 分鐘，4 站達徐家匯，換乘 1、11 號線便捷。自駕經宜山路、內環高架，20 分鐘抵人民廣場，30 分鐘達陸家嘴，8 條公交覆蓋商圈、學校。

商業 1 公里內有光啟城、飛洲國際廣場，全業態滿足消費。項目周邊社區商業密集，生鮮超市、便利店、藥店齊全，日常采買便利，24 小時便利店步行 3 分鐘可達。

教育 1.5 公里內有徐匯區光啟小學、西南位育中學（市重點），3 公里內有上海實驗學校、上海交大附中，全齡教育完善，師資頂尖，教學質量佳。

醫療 1.5 公里內有上海市第六人民醫院（三甲），2 公里有徐匯區中心醫院，設備先進，團隊專業。近徐家匯公園，生態環境好，休閑健身便利。

房產小知識

上海戶籍單身無房可購 1 套，已婚家庭 2 套。非滬籍需 63 個月累計繳社保 / 個稅滿 60 個月且已婚，可購 1 套。徐匯重點人才憑 “人才證”，社保滿 1 年可購 1 套，不受婚否限制。

商貸首套普通住宅首付 35%（利率 4.0%），二套 50%（利率 4.8%）。公積金個人最高 60 萬，夫妻 120 萬，多子女上浮 20%，支持組合貸。

首套 90㎡及以下契稅 1%、以上 1.5%；二套 3%。滿五唯一免個稅，否則按差額 20% 或總價 1%。滿 2 年免增值稅，不滿 2 年 5% 征收。購房需確認 “五證” 齊全。

購房建議

首次置業年輕夫妻選 89㎡兩房，3# 樓中間樓層，總價 1075 萬，首付 35%376.25 萬，貸款 698.75 萬，月供 3.35 萬，月入 6.7 萬以上。兩開間朝南，適合過渡，近地鐵通勤便利。

三口之家擇 120㎡三房，5# 樓近景觀軸，總價 1448 萬，首付 35%506.8 萬，貸款 941.2 萬，月供 4.51 萬，月入 9.02 萬以上。雙陽臺拓展空間，為孩子設學習區，采光好。

改善型家庭選 143㎡三房，7# 樓邊套，總價 1725 萬，首付 35%603.75 萬，貸款 1121.25 萬，月供 5.38 萬，月入 10.76 萬以上。主臥套房保障隱私，南北通透，提升居住品質。

購房前核實精裝品牌（如博世地暖、杜拉維特衛浴），檢查樓棟采光與間距，了解物業 24 小時安保，確認學校招生政策，預留 5% 稅費（53.75-86.25 萬），謹慎決策。

結語

明園徐匯芯著憑徐匯核心區位與高品質規劃，成區域標桿。價格匹配地段價值，戶型適配多家庭，配套成熟。隨徐匯發展，項目潛力持續釋放，為追求品質與核心地段的買家提供理想居所，開啟奢居新篇。官方售樓處電話：400-9966-940????????