文/十一弟
今年北京樓市榜單上，坐在銷冠位置的，依然是大央企中海地產。
到上個月，中海在北京賣了將近379億。
排在第二的是華潤置地，它在北京的銷售額217億，比中海少賣了160多億。
這是斷檔式領先了。
在北京樓市銷冠位置上，中海的地位一直很難撼動，已經坐了兩三年。
從兩年前開始，中海反超北京市屬國企開發商——首開股份以后，它就當上了榜一大哥。
盡管仍然占據著北京樓市銷冠，但跟往年相比，中海的銷售業績，還是出現了大幅下滑。
去年前十個月，中海在北京賣了將近494億，比今年多賣了115億，下滑了大約四分之一。
今年六月份，位于北京西城區二環內的中海·京華玖序入市，單價17.5萬/平米，據說開盤當天就賣了62億。
十一弟查了下，中海·京華玖序已經是今年北京樓市的單盤銷冠。
到九月份，銷售額接近90億，占到中海北京銷售業績的四分之一。
僅靠這一個網紅盤，就把中海在北京的銷售業績，拉上了一個臺階。
中海·京華玖序是一個老項目，它原來的案名，是中信城五期。
這個項目的開發主體，是北京中信房地產有限公司。
從名字上就能看出來，這是八年前，中海收購中信集團旗下住宅開發業務時，從中信手上接過來的老項目。
中海·京華玖序在北京占據著核心地段，今年之所以開盤熱銷，中海靠的是吃老本，也就是大幅升值的土地紅利。
早年囤在手上的土地，地價幾乎可以忽略不計，現在賣多少都是賺的。
即便中海·京華玖序大賣，今年中海在北京的銷售業績，還是擋不住地下滑。
這其中，有整體行情不景氣的原因，也有失算、踩坑的大意。
擱在手上多年的老項目熱銷，一些剛拿地入市的新項目，就沒那么好運氣了。
今年二月份，北京海淀區掛牌了一塊地，起拍價25億出頭。
這塊地體量不大，規劃住宅面積4.5萬平米，折算下來，起拍樓面價5.5萬/平米。
政府設定的新房限價為8.5萬/平米，地價與房價之間，每平米有3萬塊錢的價格差。
在北京，海淀的名校扎堆，屬于有名的教育強區，科教實力很雄厚。
一直以來，只要海淀區有土地出讓，開發商都會搶破頭，房子根本不愁賣。
這塊地也不例外，吸引了十三家房企報名爭搶——
一是大央企，中鐵建、中海、中建一局、港中旅、中交、保利、金茂；
二是外來國企，廈門建發、廈門國貿；
三是本地國企，海開控股、興創投資、金隅集團、北京城建。
最有實力的開發商，悉數到齊。
經過十幾輪現場競價之后，很快就觸及了地塊最高限價，轉入了搖號環節。
十三家開發商爭搶，搖號中簽率不到8%。
最終，好運氣落在了央企港中旅頭上，它以最高限價29億摘牌拿下。
這塊地溢價率15%，成交樓面價被抬高到了6.3萬/平米。
地價與房價之間，價格差已經收窄到了每平米2萬塊錢。
拿地的央企港中旅，是中國旅游集團下屬子公司，在旅游、免稅、酒店等業務之外，還涉足了房地產。
中旅集團是國資委確認的以“房地產開發和運營”為主業的十六家央企之一。
它旗下的房地產業務，主要布局在廣州、杭州、三亞、寧波等地，大概有二十個在建項目，去年銷售規模89億出頭。
今年二月份，港中旅拍下海淀地塊，是其近幾年罕見地在北京土地市場上出手。
或許是對北京樓市太過生疏，又或許是雙方早有勾兌，港中旅拿地以后，中海很快就介入進來了。
為了開發海淀地塊，港中旅設立了一家項目公司——星旅（北京）房地產開發有限公司。
拿地僅半個月，港中旅就將星旅公司70%的股權，質押給了中海。
三個月后，港中旅向中海正式轉讓了星旅公司70%的股權，只保留了30%的股權。
由此，海淀地塊的絕大多數開發權益，從港中旅易手給了中海。
中海把這塊地開發成了“西山觀復”，今年六月底，開盤入市。
從拿地到開盤，只用了四個月時間。
西山觀復開盤以后，中海和港中旅對外發布了一張大紅大紫、喜氣洋洋的熱銷海報——
“首開勁銷8.6億，實力霸榜”。
“首開當天共吸引百余組客戶到場，狂攬8.6億”。
反正開盤就是熱銷大賣，一頓吹噓就完事了。
從開盤到現在，已經過去了四個多月，當時的銷售業績，早該反映在網簽數據上了。
十一弟查了下北京住建委的網簽備案系統，總共5棟住宅樓、256套房，只賣了14套。
項目網簽備案面積2000平米，成交單價不到7.9萬/平米，銷售額1.6億。
哪怕按照現在的銷售額計算，今年六月底的開盤業績，讓這兩家央企開發商硬是注水放大了五倍多——
一兩億的銷售額，吹到了八九億，在北京樓市放了一顆大衛星。
再回去看一眼當時掛出來的紅得發紫的喜報，十一弟臉上都有點熱辣滾燙。
西山觀復的成交均價，不到7.9萬/平米。
相比8.5萬/平米的新房限價，中海其實一開盤就已經降價了。
這塊地樓面價6.3萬/平米，現在房價與地價之間，每平米只剩下1.6萬塊錢的價格差。
稍有不慎，可能就賺不到什么錢了。
十幾家國央企開發商搖號哄搶的靚地，開盤賣了四個月，去化率低至5%。
這真是有點滯銷、賣不動了。
從土地掛牌出讓，到項目開盤入市，只隔了九個月時間。
在中海的手上，這塊地的命運，似乎被改寫了。
同樣的市場，一塊好地，從搶破頭到賣不動，有必要反思一下操盤能力——
要么是產品定位上出了岔子，要么是銷售定價上還沒到位。
就算穩坐北京樓市的銷冠，頂著金字招牌，也有失手的時候。
中海，還是有些大意了。