上海的頂層規劃設計，始終離不開“一江一河”！尤其是黃浦江濱江核心段，被定位為上海對話世界的窗口，也是2035規劃的“世界會客廳”。

但是，一個不爭的事實，黃浦江畔核心段開發幾近飽和，當下僅剩最后一塊大規模整體開發的區域，就是正在華麗轉型的楊浦濱江！

早在2017年，楊浦濱江內環全域劃入CAZ；2023年，楊浦濱江南段地區詳控規劃出爐，確定新一輪建設方向。隨著近期濱江核心段又向北延伸規劃落地，楊浦濱江又將經歷一場能級上的蛻變。它的崛起不是偶然，而是時代、城市發展路徑下的必然趨勢。

如何抓住時代新機遇？搶占楊浦濱江爆發源點在哪里？看清未來所向才是關鍵！

匯客廳對話嘉賓

近日，由《地產申度》新媒體發起的滬上領先的獨家IP創意對談欄目「匯客廳」，誠邀小胖看房創始人張銘磊、中建壹品·外灘源著項目營銷經理張琦璘、地產申度創始人梁文匯齊聚楊浦濱江，暢談濱江未來發展趨勢，解密新晉“卷王”中建壹品的全新力作。

01

暢談楊浦濱江

于濱江“源點”見「價值紅利」

楊浦擁有15.5公里中心城區各區中最長的濱江岸線，從高空看，如同拉滿一張巨大的彎弓。

這里是上海乃至中國近代工業、市政的重要發源地，也是中國工人運動的發軔地之一。近年來正在從“工業銹帶”到“生活秀帶”蛻變新生。

然而，當下顯然并非楊浦濱江的價值頂點，而板塊的未來前景，我們可以從規劃中一窺端倪。

就在上月，上海正式公布《黃浦江沿岸地區功能融合發展和空間品質提升專項規劃（2024—2035年）》。黃浦江核心段45公里將延長至50公里，而北段從楊浦大橋延伸至軍工路隧道，至此楊浦濱江南段全域皆在內，其價值迎來新一輪重估。

黃浦江沿岸地區分段示意圖

張銘磊認為，上海核心區域在一江一河沿線，圍繞兩岸，最早期是外灘、陸家嘴，進一步發展出來北外灘，一直再往上就是楊浦濱江，都是屬于上海市中心的燙金地段。本次新規劃落地，進一步明確強化了沿江兩岸的重要性。

實際上，楊浦濱江變化日新月異，央企總部、互聯網新經濟巨頭、時尚產業、高端商業逐漸引入，濱江沿線不斷地在生長、擴張。因此不能停留在老眼光，而是要用全新的、發展的眼光看楊浦濱江未來。

張銘磊也論證了當下“價值”和“價格”的辯證關系，他認為：“板塊能級提升，所帶來的配套、產業、政策的支持也會再上一個臺階，意味著板塊價值上升。但房價還是原來的價格，對于客戶來說，相當于剛好趕上提質不提價的紅利”。

關于整個楊浦濱江的變遷，中建壹品·外灘源著營銷經理張琦璘為我們分享了三個故事。

第一個故事，是兩年前參觀、學習縵云上海示范區，整個展示區紅線內打造得非常用心有品質，但是門口的楊樹浦路還處在城市更新過程當中。但是兩年之后再來看楊浦著力打造的楊樹浦路，已經煥然一新，完全是不一樣的感受。

第二個故事，沿著這個楊浦濱江這一段走一走，從綠之丘一直到漁人碼頭，城市更新是有深度的，是能夠給市場和購房者帶來信心。

第三個故事，說到中建壹品項目的客戶構成，有一個很明顯的特征，金融和高新產業兩大行業的購房者特別多。前者代表的是陸家嘴金融城外溢的客戶；后者代表著未來會落地在整個楊浦濱江南翼的美團、嗶哩嗶哩這些所代表的高新產業所輻射的高素質人群。

濱江南段一直是楊浦發展的重點區域，這一次把范圍繼續向北擴到了中環、復興島。張琦璘認為，利好最大的區域，就是從原先楊浦大橋到目前北部起點軍工路這個位置當中。

楊浦濱江原核心區和新增核心區范圍示意圖

從物理空間意義上來說，中建壹品·外灘源著的確是在最北端的一個城市濱江“源點”，既可以享受到一線濱江帶的景觀，又能享受到生活配套上的便利和輻射，因此相對來說比較適中的位置，能夠享受濱江發展的紅利。

梁文匯同樣表示，“一江一河”是上海一直以來的戰略，這次的黃浦江新規劃出現兩個比較大的變化：一是縱向南北兩端各擴了2.5公里；另外一個變化是橫向從原來的中央活力段和公共活動段兩段，升級成了親水營造、品質提升、賦能拓展內中外三層。

從地圖上看到，中建壹品·外灘源著正好處在整個黃浦江核心段的“源點”，且在中層品質提升的這個范圍內，屬于核心的位置。

示意圖

在她看來，新拓的2.5公里濱江線，切切實實是楊浦濱江的精華段。如今在楊樹浦路一路走過來，楊樹浦電廠等工業遺跡也被一一保留，落址于此的互聯網新經濟和央企總部園區建設如火如荼，楊浦濱江南段的城市更新，正在快速推進過程當中，預計會在2026—2027年左右迎來集中交付并投入使用，屆時楊浦濱江會有可想見的城市界面的改變和規劃落地的整體兌現。

效果圖

梁文匯強調，從張江，徐匯濱江等板塊來看，產業對于一個區域的帶動，人口的導入以及對房價的影響是顯而易見的。互聯網新經濟巨頭、高新產業集中入駐楊浦濱江，帶來的這類群體既有一定購買力，又有住房需求，對于區域房地產保值性不言而喻，房子未來的增值空間也會變大。

02

解構濱江競爭格局

于“價值紅利”之上見「價格原點」

濱江規劃擴容升級，樓市新政利好頻出，選擇在這個時間點在楊浦濱江買房，可謂正當其時。

放眼周邊，今年楊浦平涼地塊溢價率定格在21.18%，樓板價直奔10萬/㎡，板塊內還有21萬/㎡的別墅價格背書，構成了楊浦濱江足夠深厚的價值底氣。

張琦璘透露，中建壹品·外灘源著預計11月底上會，按照10.8萬/㎡的價格去爭取。99㎡戶型主力總價段控制在1000萬左右，預計最低總價850萬左右，就可以擁有一套城市濱江3房，對市場來說這個價格很有吸引力。

張銘磊直言，相對于楊浦內環新地塊12.7萬/㎡的價格，選擇外灘源著就有接近2萬的價差，每套差不多就要節約200萬，性價比相當高。對于想控制預算的理性購房者來說，這是一個低成本買進楊浦濱江的好機會。

濱江核心段房價示意圖

（來源：小胖看房，數據僅供參考）

同樣去縱向比較，徐匯濱江核心位置價格已經到了17萬，而徐匯內中環價格也都到了13萬。如果將黃浦江的距離和環線兩大要素放在一起，中建壹品·外灘源著所處的位置和徐匯濱江內中環的中海領邸位置相當，其價格優勢不言而喻。

就最近來說，7批次土拍又有3幅楊浦區的地塊出讓，其中一幅緊鄰浦江之星。同時還有一宗風貌地塊在遴選開發企業。楊浦濱江是所有濱江核心段中，僅存還有大量成片待開發區域的板塊。未來房價上漲空間肯定也是遠遠高于一些開發已經十分成熟的核心地段。

中建壹品·外灘源著的優勢很多，其中微觀配套也很給力。社區到地鐵12號線愛國路站2號口直線距離僅約300米，是妥妥的“真”地鐵房。不僅如此，區域內周邊商業、學校、醫院等配套都非常成熟。

位置示意圖

（上圖經簡化處理及不按比例，僅供參考）

在梁文匯看來，放眼整個濱江核心段，目前只有中建壹品·外灘源著給予購房者“10萬”字頭買進濱江核心段的機遇。中建壹品·外灘源距離黃浦江僅約1千米，地處濱江段的核心源點，同時又是濱江段價格的原點，這個項目自帶“紅盤體質”！

03

解密新晉“卷王”

唯壹品超越壹品，濱江再塑產品標桿

今年上半年，中建壹品·浦江之星亮相，樹立了楊浦當時市場情況下的產品標桿，央企“卷王”的產品力受到市場追捧。

正如張琦璘所言，“對于我們來講，希望在上海的每一步走得都很踏實，并且對原有的項目要有一個超越。”所以看到，這一次在外灘源著這個項目上，中建壹品花了更大的心力，在整個的產品規劃、社區配置、精裝細節上，都比原先有了一個更高標準。

就中建壹品·外灘源著來說，首先它是一個風貌項目，由兩幢高層以及100套風貌別墅共同構成，從產品形態上來說是有一個提升。其次，因為風貌別墅是全兩層建筑，并且一高一低之間是有園林景觀，距離較大，因此高層住戶幾乎不會受到遮擋，而高區17層以上可以直接看到黃浦江。

項目規劃圖

（過程稿效果圖，非最終成果，僅供參考）

據介紹，外灘源著住宅一共將推出4個戶型，建面約99㎡、126㎡、139㎡的三房，145㎡的四房戶型。在樣板房展示區能看到的是最后比較驚艷的呈現，但看不到的是背后無數次的推翻、調整、重建，反復地打磨和升級。

◎ 比如建面約139㎡戶型，吊頂前后來回調整四遍，主要就是為了能夠保證客餐廳層高上比較通透的一個空間。

建面約139㎡戶型樣板房實景圖

◎ 比如是整個櫥柜的長度，刻意地再縮小了一小段，給到客戶一段留白區域，讓業主自由布置；同時使得進門之后，櫥柜和電視背景墻這兩段空間，達到一個比較協調的比例。

建面約139㎡戶型樣板房實景圖

◎再比如，島臺贈送這件事情本身就是一個小小的亮點，但是后續還把這個島臺的款型再去做了一個升級，選用更加受到年輕人喜歡的懸浮島臺造型。

建面約139㎡戶型樣板房實景圖

諸多細節，張琦璘講起來是“如數家珍”。也正是這樣一些小的細節調整，每一個部位都不停地在做，精益求精，沒有止境，給到購房客戶一個更好、更高的交付標準。

因為楊浦近年來出讓的地塊，相對來說體量比較小，難以留出空間做會所。對于中建壹品·外灘源著來說，項目體量足夠大，有空間施展；而且通過整體定位，未來還是有風貌別墅客戶，因此通過會所功能來匹配社區的客戶，很有必要。

據介紹，會所設計在地下庭院周圍，包含半標泳池、行政酒廊、健身房等功能空間，可以說在楊浦目前在售項目當中，標準較高。

會所

（過程稿效果圖，非最終成果，僅供參考）

張銘磊也注意到，楊浦中環內已經有好幾輪沒有供應帶有會所、泳池的項目，中建壹品·外灘源著的入市，就正好補充上了市場需求，肯定能吸引到熱愛生活、對生活品質有要求的客群。并且，外灘源著在產品細節上營造精致豪華，可謂不遺余力。包括入戶大門及門把手、廚房美諾三件套等品牌配置上也是誠意十足。

張銘磊認為，外灘源著現在的裝標，再加上會所泳池這些功能配套，有望成為一個區域的小型豪宅，而且成為區域改善相對的一個終極目標。

高層入戶景觀

（過程稿效果圖，非最終成果，僅供參考）

張琦璘最后表示，在打造這個項目上，首先從客戶的實際需求出發；其次是希望能夠比目前市場上流行的產品，稍微再往前走半步。他對于項目十分有信心，千萬級入主楊浦濱江核心段，中建壹品·外灘源著可以說是一個優質的選擇。

結語

集齊“上海內中環”與“楊浦濱江”兩大地段優勢，中建壹品·外灘源著可謂乘上時代東風，不僅占據濱江核心新起點的規劃利好，而且還擁有楊浦濱江磅礴的高新產業支撐，具備相當大的爆發潛力！

隨著濱江資源的日漸稀缺，濱江的價格與價值將越發的高漲，而千萬級入主濱江核心段的機會將不復再有，總價850萬元起的中建壹品·外灘源著，將是為數不多的機會。

以親民價格縱享板塊區域全部紅利，入主楊浦濱江核心源點，更有著豪宅的品質感，開發商中建壹品誠意十足，精心打磨產品，為年底上海高端改善帶來更優的答案。