文｜鄧浩志

2024年四季度從中央到部委到地方出臺了海量的支持房地產政策，而且一改過去“擠牙膏”式風格，條條重磅。一線城市全線松綁限購，購房首付降到15%，房貸利率破3%，禁止自媒體發布唱空樓市言論……系列重磅組合拳之下，樓市成交回升。而年底的重要會議也再次提出要“穩樓市，穩股市”。積極的財政政策，寬松的貨幣政策，更多的樓市工具似乎都在安排當中，所以2025年的樓市就要見底回升了嗎？且慢，以上種種，可能只是對沖性政策，和負面消息對沖之后，可能也所剩無幾了。

那明年樓市走勢如何？我認為有以下幾點值得關注：

一、經濟才是關鍵，樓市期望不要太大

當前影響樓市的核心關鍵已經不在房地產領域，而是經濟。房地產行業的約束性政策該取消的基本都取消了，三道紅線沒有了，反倒是積極給房企融資。限購政策沒有了，反而是鼓勵外地和農村進城買房。房貸利率不斷下調，主要擔憂由之前的杠桿過大變成了提前還貸。甚至連文件開頭必須附帶的“房住不炒”最近也沒有了。所以關于支持樓市的政策，應該說應出盡出，出得也差不多了。樓市的未來，已經不是如何釋放購買力的問題，而是市場有多少購買力的問題。歸根結底就是居民有沒有錢消費，敢不敢投資。往上看就是就業和收入能否提升？再往上看就是經濟復蘇的實際情況如何？

年底國內幾場重要會議都強調了2025年財政政策貨幣政策都要更積極，盡管利好的風已經吹出去了，但股市仍然表現不佳，因為的市場預期也并不高。增量的刺激政策可能只是為了對沖特朗普上臺后的利空消息。而他所帶來的利空到底有多大？積極的財政政策和貨幣政策能否對沖？依然有不確定性。但相對確定的是，市場清晰知道當下經濟形勢如何，在此基礎上要進一步，有難度，在被打壓的基礎上取得進步，更有難度。所以如果你對明年中國經濟形勢不持相對樂觀的態度，那也就沒有理由單獨對中國樓市有太樂觀的預期。

二、一二線城市見底，但反彈力度有限

2024年四季度的中國樓市，在一波又一波利好刺激下，一線及部分二線城市成交量出現了明顯的持續的反彈。而且并沒有像過往一樣，新政效力只能維持一個月的效果。這些城市大致有北、上、廣、深，杭州、寧波，成都，重慶，武漢、廈門等為數10座左右。

這些城市的共同特征是：人口和經濟總量較大，周邊沒有更大規模的城市競爭。而2025年，具有以上兩個特征的城市的房價將率先見底。從統計局公布的2024年11月70大中城市房價統計數據顯示，這些城市也已經止跌，開始有輕微的反彈跡象。不過需要留意的是管理層對樓市的最新目標是“止跌回穩”而非“止跌回升”。這透出管理層對房地產的態度，及短期內要見底，但長期要避免市場再次過熱，再次出現房價過快上漲。所以我們看到四大一線城市松綁限購，除了市場較差的廣州是全面松綁限購外，其他三座一線城市的松綁也是比較克制的，都也只是逐步從外圍區域開始松綁，并且當市場呈現回暖態勢之后，進一步的放松政策便開始放緩。所以有理由看好明年若干大城市樓市見底，但也不能對房價期望過高。

三、三四線城市跌幅放緩，但見底有難度

一線及強二線城市松綁限購政策的大范圍松綁，會導致虹吸效應，會把周邊低能級城市的購買力吸引到大城市來。所以大城市樓市松綁，沖擊的是三四線城市。尤其在市場沒有增量的存量博弈市場，小城市是如何也競爭不過配套更完善，就業機會更多，管制水平更高的大城市的。

另外，三四線城市的基本面仍然也不樂觀，經濟表現不佳，人口流出明顯，住房供應過剩等問題已經存在了超過十年時間。還有2018年開始的棚改也透支了住房市場的需求，以上種種并不可能通過一兩輪刺激政策解決問題，尤其是透支需求，這很可能需要5年左右甚至更長的時間進行修復。

目前三四線城市樓市，我認為已經到了無招可用的地步，只能等等經濟的復蘇，全國樓市的整體復蘇，以及本地需求的逐漸恢復。2025年三四線城市，甚至部分二線城市樓市量和價繼續下滑應該是大概率事件。

四、廣州樓市的新特征，兩頭大，中間小

樓市下行三年，但廣州的豪宅市場一直強勢，甚至有不斷強化的趨勢，單套千萬以上豪宅成交由2021年全年成交1000套，到今年1~11月份已經突破4000套。高端物業的強勢也讓開發商的戶型越做越大，200、300平這種過去很少見到的產品，今年設計的也是越來越多。

另一方面由于廣州核心城區松綁了90平米以下限購。海珠荔灣越秀天河四區小戶型成交出現了大幅提升，整整十幾年的限購松綁，釋放了大批小戶型的需求。有鑒于此，核心城區今年賣出的地塊，也規劃了大量緊湊型產品，如60多70多平米的三房兩衛產品，80多平米的四房產品。而過往90~110平米的剛改產品則顯得明顯供大于求，只能繼續以價換量。

預計2025年廣州樓市在整體復蘇的大背景下，呈現明顯的板塊分化，產品分化現象。即核心城區強勢，遠郊偏弱，近郊平衡。產品方面豪宅，大戶型熱度不減。極致緊湊的小戶型產品市場規模不斷擴大。而面對中產的剛改產品復蘇可能最慢，畢竟這輪經濟下行，中產也是最受傷的。而房價的表現預計和上面一致，即中心有望反彈，高端物業有望率先反彈。而郊區房價，剛改產品價格，只能求平穩。

至于廣州旁邊的佛山、東莞，由于廣州、深圳松綁限購產生虹吸效應，再加上佛山經濟增速大幅下滑，東莞也下滑明顯。所以這兩座新一線城市樓市表現，可能難有較高的期望。