今天，上海迎來第八批次土拍，這也是今年的收官之戰(zhàn)。

金茂成為最大贏家，在北上海上演帽子戲法，斥資百億在寶山斬獲三塊土地，強(qiáng)勢(shì)完成壓軸補(bǔ)倉(cāng)。

宸嘉發(fā)展成為大黑馬，101輪激戰(zhàn)一眾國(guó)央企，以43.82億總價(jià)、12.6萬/平的樓板價(jià)斬獲全國(guó)第二貴宅地。

越秀&招商也成功補(bǔ)倉(cāng)，斬獲稀缺長(zhǎng)寧宅地，以21.8億的總價(jià)，溢價(jià)24.39%拿下北新涇地塊。

港城集團(tuán)完成托底任務(wù)，斥資16.11億，以樓板價(jià)13440元/平，摘得臨港自貿(mào)區(qū)101地塊。

沒想到臨近年末，各大房企依舊火力全開，總攬金185億、平均溢價(jià)率高達(dá)17%。既有國(guó)央企之間的激戰(zhàn)，也有民企黑馬笑到最后。

今天總爺就和大家聊聊，上海第8批次土拍首日，究竟有怎樣的看點(diǎn)。

01

金茂帽子戲法，強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)北上海

今天土拍最大贏家是金茂，他們上午拿下3幅地塊，強(qiáng)勢(shì)完成年末補(bǔ)倉(cāng)。

第一塊是寶山長(zhǎng)江西路地塊，金茂&招商聯(lián)合體，以總價(jià)29.29億，溢價(jià)14.86%搶下。

這塊地臨近18號(hào)線二期長(zhǎng)江西路站，5站可到復(fù)旦大學(xué)，半個(gè)小時(shí)直通陸家嘴，居住氛圍也很成熟。

長(zhǎng)江西路地塊實(shí)景圖，來源今日房產(chǎn)

再加上地塊2.2的容積率、3.46公頃的體量，以及純住宅的屬性，適合打造中等規(guī)模的高品質(zhì)小區(qū)，去化速度、利潤(rùn)空間都相當(dāng)可觀。

第二塊是寶山通南路地塊，同樣位于淞南板塊，金茂以總價(jià)43.07億，溢價(jià)16.03%摘得。

這塊地緊鄰18號(hào)線通南路站，容積率2.2，住宅超過10.8萬㎡，商業(yè)約2萬㎡。

這里毗鄰五條道路的匯聚點(diǎn)，因此有“小五角場(chǎng)”的稱號(hào)，如今迎來地鐵和商業(yè)加持，同樣具備高端住區(qū)的潛力，預(yù)計(jì)未來售價(jià)至少7萬。

金茂淞南地塊示意圖

對(duì)于這兩塊地金茂可以說勢(shì)在必得，他們?cè)谠鲁跻呀?jīng)啟動(dòng)地塊設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，邀請(qǐng)到大象（GOA）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，可以看出深耕的決心。

第三塊是寶山站地塊，金茂聯(lián)合寶冶，以總價(jià)31.16億元、樓板價(jià)9058元/平，斬獲了寶山站地塊。

這塊地寶山楊行板塊，距離在建中的寶山站很近，規(guī)劃了軌交樞紐+TOD開發(fā)，屬于價(jià)值爆發(fā)的前期階段。

金茂寶山站地塊示意圖

如果細(xì)看地塊的指標(biāo)，總建面達(dá)到約22萬方，貨值儲(chǔ)備豐富，包括商業(yè)、住宅、辦公、餐飲旅館等混合業(yè)態(tài)，也非常契合多元化發(fā)展的金茂。

今年金茂在上海市場(chǎng)全面開花，從中環(huán)金茂府的火爆開場(chǎng)，到張江金茂府的持續(xù)熱銷，始終在高端改善市場(chǎng)占據(jù)一席之地。

今日帽子戲法后，可以明確預(yù)見，明年金茂府現(xiàn)象將席卷北上海。

02

激戰(zhàn)101輪，宸嘉斬獲全國(guó)第二貴宅地

今日土拍最重磅地塊，毫無疑問是徐匯的龍華地塊。

這塊地位置非常特殊，位于原龍華中學(xué)的舊址，距離徐家匯和徐匯濱江都在2公里左右，充分享受兩邊配套輻射。

宸嘉徐匯地塊示意圖

而且板塊內(nèi)中海領(lǐng)邸已完全售罄，幾乎每一期都是靠搖號(hào)搶房，熱度自然不必多說，具備做高溢價(jià)豪宅產(chǎn)品的潛質(zhì)。

不過這塊地開發(fā)難度也相當(dāng)大，地下有23號(hào)線貫穿，軌交正上方顯然不適合建住宅，所以布局設(shè)計(jì)就非?？简?yàn)開發(fā)商。

宸嘉徐匯地塊示意圖

考慮到容積率僅1.59，限高60米的指標(biāo)參數(shù)，總爺大膽預(yù)測(cè)，這塊地可能會(huì)規(guī)劃高低配組合，從而拉高整體貨值。

在這個(gè)頂流板塊，如果有疊加、洋房類型產(chǎn)品出現(xiàn)，那價(jià)格天花板可太有想象力了。

于是，四家實(shí)力強(qiáng)勁的房企組合聚集于此，展開了一場(chǎng)耗時(shí)近2小時(shí)的土拍大戰(zhàn)：

宸嘉、保利發(fā)展、徐匯城投&中海、招商&越秀

在上半場(chǎng)競(jìng)拍中，宸嘉101輪出價(jià)觸發(fā)地塊中止價(jià)，成為今年上海第二幅觸發(fā)“雙高雙競(jìng)”的地塊。

宸嘉舉牌到101輪

在最終的二輪報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，宸嘉憑借1840㎡的公建配套競(jìng)報(bào)勝出，成交總價(jià)43.82億，溢價(jià)率40%，樓板價(jià)更是高達(dá)12.6萬/㎡。

宸嘉發(fā)展是近年罕見的現(xiàn)象級(jí)房企，成立于2020年的他們，憑借以其藝術(shù)基因和豪宅能力，迅速在上海、深圳、武漢、成都、長(zhǎng)沙等核心城市扎根。

今年6月，他們?cè)谏虾Ｊ讉€(gè)項(xiàng)目宸嘉100·嘉佰道開盤，422套房源引發(fā)千人搖號(hào)，2小時(shí)61.78億售罄。

宸嘉嘉佰道實(shí)景意圖

據(jù)說宸嘉的老板就住在徐匯濱江，還在這里擁有自己的美術(shù)館，因此對(duì)這片土地有很深的情懷。

龍美術(shù)館實(shí)景圖

當(dāng)最會(huì)造豪宅的專家，邂逅最具熱度的土地，究竟會(huì)擦出怎樣火花引發(fā)關(guān)注，宸嘉和綠城的產(chǎn)品力之爭(zhēng)也充滿話題性。

而作為一家民企，宸嘉敢于溢價(jià)拿下全國(guó)第二貴宅地，也無疑為市場(chǎng)注入強(qiáng)大信心。

03

越秀&招商補(bǔ)倉(cāng)，“長(zhǎng)寧王”呼之欲出

除了徐匯地塊，長(zhǎng)寧地塊也引發(fā)很高關(guān)注。

這塊地位于長(zhǎng)寧區(qū)北新涇板塊，出讓面積僅有11210.2平，容積率2.2，屬于一塊相對(duì)迷你、適合短平快出業(yè)績(jī)的地塊。

地塊原址是天山污水廠用地，搬遷后東側(cè)改造為雨水泵站，居住氛圍成熟，地鐵和商業(yè)近在咫尺。

長(zhǎng)寧地塊示意圖

長(zhǎng)寧區(qū)近幾年斷供明顯，因此每次土拍都非常矚目，這次也是吸引了四家巨頭組合前來角逐：

新長(zhǎng)寧、保利發(fā)展、招商&越秀、中海

與徐匯地塊失之交臂的越秀和招商笑到了最后，他們以21.8億的總價(jià)，溢價(jià)24.39%斬獲了這塊地。

尤其是對(duì)于越秀來說，他們幾乎“壟斷”了長(zhǎng)寧新房供應(yīng)，唯一在售熱門新房越秀·蘇河·和樾府，就是由他們打造。

就在12月25日，越秀·蘇河·和樾府三期開盤，推出的130套房源全部售罄，認(rèn)購(gòu)率更是高達(dá)338%：

再次印證了越秀的產(chǎn)品和操盤能力，以及長(zhǎng)寧本身的市場(chǎng)熱度。

越秀·蘇河·和樾府實(shí)景圖

如今再次落子長(zhǎng)寧，越秀完成3年內(nèi)上海11個(gè)項(xiàng)目布局，從第一時(shí)間發(fā)出的海報(bào)來看，他們對(duì)長(zhǎng)寧這片區(qū)域有著更高的目標(biāo)。

當(dāng)新晉“長(zhǎng)寧王”攜手招商蛇口，看看明年會(huì)不會(huì)再次帶來驚喜。

04

港城集團(tuán)托底，“推盤王”有苦難言

今天最冷門的一塊地，可能就是浦東臨港地塊。

臨港本地的港城集團(tuán)，斥資16.11億，以樓板價(jià)13440元/平，摘得臨港自貿(mào)區(qū)101地塊。

這塊地其實(shí)位置相當(dāng)核心，就位于臨港大道東側(cè)，緊鄰16號(hào)線臨港大道站。

而這塊地的隔壁，就是港城集團(tuán)拍下的“印象城MEGA”商業(yè)土地，屬于他們板塊深耕戰(zhàn)略的延續(xù)。

地塊由3幅住宅組團(tuán)組成，總建筑面積達(dá)到11.98萬平，預(yù)計(jì)未來會(huì)形成上千套房源的供應(yīng)。

臨港地塊區(qū)位實(shí)景圖

只可惜這兩年臨港樓市歷經(jīng)了過山車行情，從昔日萬人搶房到如今去化艱難，很多二手房?jī)r(jià)格腰斬，這種超大地塊本地國(guó)企托底并不意外。

臨港標(biāo)桿二手房成交記錄

有趣的是港城集團(tuán)素有“推盤王”的稱號(hào)，擅長(zhǎng)“高舉高打”，采用大地塊、大推盤的節(jié)奏，今年推出的港城中環(huán)匯云啟，720套一次性入市轟動(dòng)上海。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目簽約率剛剛達(dá)到65%，再加上拿下臨港超級(jí)地塊，估計(jì)整體操盤壓力依舊很大。

港城中環(huán)匯云啟簽約情況

回顧第8批次首日土拍，可以說非常有看點(diǎn)。

既有金茂帽子戲法的勢(shì)在必得，又有逆行民企宸嘉發(fā)展拿地的果敢勇氣，還有越秀加冕“長(zhǎng)寧王”的深耕故事，也不乏港城集團(tuán)托底大地塊的無奈。

明天奉賢地塊出讓后，2024年上海土拍大戲就落下帷幕，屆時(shí)總爺會(huì)帶來獨(dú)家深度盤點(diǎn)，大家敬請(qǐng)期待。

對(duì)于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。