黃埔新睡城長嶺居，大戶型+高總價，這里曾是有錢人的“世外桃源”。

在大家的印象中，這里的樓盤走高端路線，單價4萬、5萬的房價不在話下。但沒想到的是，長嶺居終于不撐了，房價降到了2字頭。

近日，有長嶺居中介放出長嶺居房價，仕林苑99-181㎡三至五房，總價285萬起，折算單價2.8萬/㎡起。

這在以前走改善路線、豪宅化的長嶺居中，對比普遍4-5萬/㎡的房價，2.8萬/㎡看起來很香。

不過這并不是個例，長嶺居許多項目的房價開始下探。

曾經開盤賣3.9-4.2萬/㎡的天健天璽，最近價格也向下深度調整，95㎡特惠價279萬，折合單價2.9萬/㎡。

看到這些信息，樓主不禁要問：承受了“去化率差”的陣痛后，走向2字頭的長嶺居，如今還賣得動嗎？

01

長嶺居的銷售困局

樓主翻看陽光家緣的網簽數據，總算明白了為什么要降價了。

下表是高新·仕林苑（地名仕林花園）的網簽數據，該項目已經取得3張預售證，共316套房源，至今只網簽了3套，去化率只有0.9%。

雖然仕林苑去化率不佳，但天健天璽（地名天璽花園）的開盤時間趕在了2020-2021年樓市爆火的好時候，根據網簽數據，該項目至今網簽了492套，去化率82%。

長嶺居新樓盤眾多，除了高新·仕林苑、天健天璽，還有長嶺雅居、開控城投·云錦、五礦壹云臺、中冶·逸璟臺，這些大家所熟知的新樓盤。

這些樓盤的銷售情況依然不理想。

比如開控城投·云錦（地名云臻園），該項目最早于2022年9月取得預售證，至今只網簽了98套房，有334套房源未售，去化率只有22%。

那到底是開盤時間不對，還是長嶺居拋棄剛需，走了一條“不歸路”？

02

清一色的高端大戶型

在許多廣州人的印象中，長嶺居是一個遠郊板塊，他們甚至搞不清長嶺居到底是屬于知識城還是科學城。

被定位為廣州東部山水新城生態宜居示范區的長嶺居，既沒有科學城雄厚的工業基礎，也沒有知識城高精尖的知識產業，但它在人們的心目中卻有個雅號：高端睡城。

長嶺居

為什么？

因為長嶺居雖然“山”，但這里的新樓盤喜歡將它戶型面積弄得很大，而且均價大多在4.5-5萬/㎡之間。

大戶型+高房價，已不是人們印象中剛需的天堂。

從2021年到2023年，知識城集團一連拿下長嶺居4宗宅地，分別為CPPQ-A4-2、CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-5，CPPQ-A5-1地塊是知識城集團與方圓聯合體拿下，CPPQ-A4-4地塊則由高新區集團拿下，樓面價1.87-2.08萬/㎡。

其中，CPPQ-A4-2地塊就是由知識城集團2021年底拿下，轉化而來的長嶺雅居，項目在2023年3月底開賣。

該項目一期打造11棟住宅+1棟政府統籌房，戶型涵蓋160-300㎡大平層，總計1080戶，開盤價格4.5-5萬/㎡。

總價已經超過了700萬，這個價格買入當時是限購區的天河、海珠，不香嗎？

說實在的，人家天河海珠700多萬也是四房，你拿什么來吸引改善買家花700萬在長嶺居買？

不遠處的開控城投·云錦銷售情況同樣不盡如人意。

開控城投·云錦在地塊南部建設5棟住宅樓，沿北側的商業體一字排開，樓層28-31層，約432套房源。戶型為124㎡、141㎡和186㎡四房，2023年均價4.5萬/㎡起。

總價550萬起，在科學城或老黃埔也有很多同價競品，云錦的競爭力從何而來？

樓主盤點了一下，長嶺居的項目戶型大多數都偏大。戶型大，總價自然就高。

長嶺雅居160-300㎡

開控城投·云錦124-183㎡

五礦壹云臺洋房102-127㎡，疊墅142-164㎡

天健天璽聯排別墅235㎡

中冶·逸璟臺四房復式212㎡，聯排別墅231㎡

03

購買力繼續被分流

大戶型+高總價，高門檻的長嶺居基本將剛需拒之門外。

在市場下行的大環境下，自然賣得不好。

有了前車之鑒，長嶺居新項目高新·仕林苑改變了打法，小戶型+低價格。

高新·仕林苑是高新區集團在2022年以總價42.24億元拿下的CPPQ-A4-4地塊，樓面價約18744元/m2。

項目建面99-182㎡，成交均價約3.7萬/m2。然而，仕林苑的開盤時間遇到了不對的時機，市場大環境差。

同時，板塊內也有許多二手房源，與新房形成競爭，包括保利越秀嶺南林語、金融街·融穗御府、奧園春曉、萬科山景城等等，均價約3萬/㎡左右。

面對競爭對手，新盤為賣個好價格，只能將樓盤往高端做，如采用玻璃幕墻設計，產品做到了3米以上層高、專梯專戶、大面寬陽臺等等，這些都是高端盤的標配。

但在以剛需和剛改客戶為主的長嶺居，這樣的高標準產品并不適合剛需群體，他們需要的是性價比：小戶型+低總價。

面對高門檻，黃埔的剛需分流到板塊內的二手市場，或老黃埔、科學城稍便宜的新房，如中央城、黃埔新城、未來方洲、海絲城等等，這些新項目無一不是3字頭的房價。

另外，目前長嶺居的配套比較缺乏，只能靠住宅底商，雖可以滿足基本的消費，但大型商業廣場還需等多一段時間。

這里的業主太難！

其實，賣不出房的開發商，也很難……