上周末只休了一天，我趁著這個(gè)時(shí)間去看了大熱門的海淀功德寺新房，正式售樓處還沒有開放，樣板間也沒有開放，啥也沒有呢，已經(jīng)不少人去看了，可見它的熱度。

之前咱們分享過劇透版，主要是和樾望云的一個(gè)戶型分布情況的信息，詳見：北京新房|海淀功德寺-和樾望雲(yún)搶先版劇透

今天咱們來詳細(xì)說一說這個(gè)盤。對(duì)功德寺新盤感興趣的小伙伴，可以關(guān)注我，進(jìn)群蹲守最新消息，也可以聯(lián)系我約帶看了哈，有額外返傭。

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聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房版塊分析。

項(xiàng)目所在位置是：北京市海淀區(qū)東北旺路與東北旺中路交口東南側(cè)，挨著回遷房社區(qū)，萬德嘉園，功德寺板塊新房分倆地塊，分別是綠城+越秀的和樾玉鳴和華潤(rùn)+越秀的和樾望云，這倆的售樓處不在一個(gè)地方，而且銷售也不是同一撥人。

我周日去看的是和樾望雲(yún)，雖然樣板間沒開，正式售樓處也沒開，但已經(jīng)具備講解的條件了，看完和樾望雲(yún)我又去看了一下和樾玉鳴，售樓處還在施工，啥也沒有呢，而且項(xiàng)目的正式宣傳文案也沒有，這倆盤的正式售樓處開放預(yù)計(jì)要到2月底，樣板間也是2月底。

但是關(guān)注和樾望雲(yún)的現(xiàn)在就可以提前約帶看了哈，因?yàn)檎绞蹣翘庨_放后，人會(huì)非常多，現(xiàn)在去是有比較充分的時(shí)間銷售可以給講解，而且很可能后面排卡會(huì)按照首付比例來，提前去看，如果有意向，可以有充分的時(shí)間去準(zhǔn)備首付，后面樣板間開了以后，再去補(bǔ)看一下樣板間就可以了，想看房的小伙伴可以找我，有額外優(yōu)惠。開盤時(shí)間應(yīng)該會(huì)在3月中下旬，具體消息我會(huì)第一時(shí)間在群里發(fā)。

另外說一下功德寺競(jìng)品的頤海澐頌，大家一般是一起去看看對(duì)比一下，頤海澐頌在永豐南地鐵邊，現(xiàn)在是頤海澐頌已經(jīng)排卡了哈，大家感興趣的可以加我預(yù)約，有額外返傭，現(xiàn)在早一天排卡還是有優(yōu)惠1000的這個(gè)活動(dòng)，6萬封頂，但是離3月份開盤已經(jīng)滿不了6萬了哈，目前排卡的人還是很多的，預(yù)計(jì)樣板間開放和開盤都在3月份。頤海云頌大概率是上建華實(shí)驗(yàn)，預(yù)計(jì)27年9月份開學(xué)可以投入使用。頤海澐頌之前也寫過介紹，具體可見這篇：北京新房|海淀永豐南海開·頤海澐頌-詳細(xì)介紹

下面是永豐南頤海澐頌的一個(gè)戶型和得房率，價(jià)格大家可以先按9w一平預(yù)估。

好，扯回來，咱們這篇主要講的是功德寺，上面的頤海云頌是插播的哈。下面咱們來詳細(xì)說說功德寺大家比較關(guān)心的問題。

1、功德寺倆地塊的差異

首先說說功德寺這倆地塊的一個(gè)差異，一個(gè)是開發(fā)商不同，另一個(gè)就是戶型面積的差異，和樾玉鳴的面積偏大，主要是129-253平的，共444套，6-10層精裝洋房，和樾望云主要是建面約97-174㎡三/四居，共693套，5-10層精裝洋房，所以這倆的定位還是有區(qū)別的。和樾望云的戶型圖及占比在這篇文章寫過了北京新房|海淀功德寺-和樾望雲(yún)搶先版劇透，和樾玉鳴目前還沒有詳細(xì)信息及戶型圖，但是戶型面積的套數(shù)大概是139面積的是212套，175的是126套，212和253的是各40套，還有一些特殊戶型，和樾玉鳴的129平的只有十幾套房子，基本很難買到。

2、價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)

功德寺是限價(jià)地塊，7.1w的樓面價(jià)，10.5w的均價(jià)賣，還是比較有利潤(rùn)空間的，目前對(duì)外的宣傳資料比較少，但是基本上該有的都會(huì)有，比如外立面是純鋁板+石材，會(huì)所、健身房、游泳池都有，窗戶都是系統(tǒng)窗。

朱房村兩塊地分別拍出了8.9萬和9.5萬的樓面價(jià)，后面的售價(jià)比功德寺肯定貴不少，估計(jì)至少12萬以上，永豐南頤海澐頌的指導(dǎo)價(jià)9.3w，功德寺10.5w的指導(dǎo)價(jià)在新房里面不算貴，其實(shí)自己卡一下預(yù)算，朱房村夠不上的話，基本上海淀北邊只有功德寺和頤海澐頌可以對(duì)比選擇，當(dāng)然還有永豐北的嘉華天珺，會(huì)更便宜一些。

而且功德寺屬于上地片區(qū)，離產(chǎn)業(yè)非常近，周圍的二手房?jī)r(jià)格都很貴，哪怕像上地東西里這樣的老房子（當(dāng)然人家上的是上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)），均價(jià)都11.5w左右，次新西山壹號(hào)院、橡樹灣等賣12萬-14萬左右，圓明天頌這種剛交房不久的次新豪宅，掛牌均價(jià)20w左右，所以功德寺是存在一個(gè)價(jià)格倒掛的。

3、學(xué)區(qū)問題

再說一下大家關(guān)心的學(xué)區(qū)問題，宣發(fā)說的是屬于上地學(xué)區(qū)，有一個(gè)新建的12年一貫制學(xué)校：由101中學(xué)承辦，從幼兒園到高中都有，未來周邊的幾個(gè)商品房都會(huì)上這個(gè)學(xué)校，28年投入使用。官方說的是27年6月份交房，但是華潤(rùn)這幾年，所有新房都是提前半年交房，也就是26年底可能就能交房了。

4、交通

功德寺地塊距離在建的地鐵13B號(hào)線軟件園站1km左右，2025年底通車，交通還是很方便的。還有16號(hào)線馬連洼站，離得遠(yuǎn)一些，大概2公里。

以上基本上都是它的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在再來說說大家關(guān)心的缺點(diǎn)問題。

首先是高壓線問題，地塊西側(cè)和北側(cè)有高壓線，銷售的說法是于2026年底前完成入地改造，也就是說在交房前基本完成入地改造。

其次是部分樓棟的樓間距較小，可能影響采光和視野，和樾望云的樓間距比玉鳴小一些，大家在樓棟分布圖上也能看出來了。

第三就是目前周邊的商業(yè)配套較少，我去工地看了一下，已經(jīng)開始動(dòng)工了，實(shí)拍圖如下：

以上就是對(duì)功德寺板塊新房的一個(gè)解讀，后面和樾玉鳴的戶型圖出來以后，我會(huì)及時(shí)在群里通知大家，功德寺的動(dòng)態(tài)我也會(huì)在群里及時(shí)更新。

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