文/狗蛋本蛋

上海地產圈有兩個大名鼎鼎的華子，一個叫大華，一個叫寶華。

兩個華子是目前極少數，還能在上海圈地自萌的民營房企。都是聞名滬上，一個因為沒品質，一個因為有品質。

寶華很舍得砸錢搞公區，像什么花崗巖行車道、名貴樹木、地下車庫立柱外包大理石、紫銅筑造燈罩及護欄，都屬于基操。

這些看得到的品質，確實吸引人，所以寶華項目在上海號稱：

太太來了走不出去

寶華旗下位于浦東新區的紫薇花園，當年也深受太太們喜歡，900多組客戶搶600多套房源，尤其少量一樓戶型，都是加價賣。因為一樓附帶大花園。

按照當初銷售人員的說法：業主享有花園使用權，可以改造成私家庭院。

和所有成熟的賣房技巧一樣，這種附贈承諾多半是口頭的，或者是合同里模糊的說辭。

2023年6月底，紫薇花園交房，業主陸續入住，部分一樓業主啟動花園改造。才改造使用一年多，太太們的花園就可能保不住了。

最近，這些改造了花園的業主，收到有關部門的「責令恢復原狀決定書。

其中一位業主表示，自己只是將贈送的花園進行硬化，沒有搭蓋，改造前還跟物業達成一致，遵守三個紅線。狗蛋不問也知道，這肯定又是口頭協議。

業主展示的證據顯示，其填了施工申請表，施工隊每周都與物業報備進度，物業協助清運建筑垃圾。敲黑板，這里又埋了個雷:

申請單上，物業方沒有簽字。

根據業主的說法，物業當時說要收回去統一簽字。現在，有業主投訴他們“占用物業共用部分”，然后，38戶一樓業主被責令恢復原狀，而物業方不承認同意過改造花園。套路太深，太太們來了確實走不出去。

這種沒有產權的附贈花園，本身就是灰色空間，如果你沒有進行離譜改造，如果其他業主不舉報，如果物業不偽裝成業主投訴從中撈好處，那么這花園就是你的。

以上如果只要一條被推翻，這花園就是大家的。

哪怕有些樓盤，開發商為了讓有一定維權意識的業主放心，把放棄一樓花園使用權的條款寫進其他業主的合同，你仍然有大大的概率違規。

因為即使其他業主放棄使用權，一樓業主也不能隨意侵占或改變共有部分的用途。

只要有利益方較真，一樓業主包弱勢的。

投訴的業主，你可以說他們眼紅，但不能說他們有錯。物業你可以說他雞賊，但不可能讓它擔事。

最大責任在開發商，開發商沒有能力規避后續風險，卻以附贈花園為賣點，溢價賣出房源。

有了這次的教訓，其中一位業主提醒，以后寶華項目宣稱送花園的一樓不能瞎買，她擔心其它寶華項目的業主會效仿投訴。

最近，普陀桃浦紫薇花園加推，一樓房源同樣有附贈花園的宣傳，主要是媒體、中介在提。

狗蛋說，打算入手一樓房源的客戶，應該密切關注浦東紫薇花園處理進展，同時收集本項目相關宣傳資料，仔細查看購房合同條款，未來萬一對簿公堂，也能挽回點損失。

當然，還有兩種情況，以上說的可以不用管，一種是頭鐵的，一種是關系鐵的。

頭鐵的，不把風險當回事。

關系鐵的，只要自己不出風險，大概率就沒有風險。

浙商銀行上海分行原行長顧清良，曾在2018年買入寶華城市之星12單元201室，網簽合同顯示，房屋建面為101.93平方米，層高2.9米，地下附屬面積為0。

按照規劃設計，12單元一樓是架空層，不能單獨做產權證出售。

寶華把架空層做成套房，可以跟二樓打通，作為附贈使用面積，這些房源都是賣給公司的關系戶。

顧清良就是關系戶，所購201室附帶了一樓一套建面約102㎡的無產權證房屋，層高2.65米，室內呈二室二廳一廚一衛南陽臺布局，南側帶花園。

顧行長曾幫寶華辦理一筆19億的信托投資業務，通過虛構債權債務關系以避稅，寶華無需真存19億，卻可以每年避稅4000萬元左右。

2020年顧行長因受賄罪一審被判有期徒刑14年，這套附帶房源也被責令騰退。

狗蛋說，要是顧行長沒出事，他在改造的私家花園看云卷云舒，大概率不會收到責令恢復原狀決定書。