情人節(jié)，三滘立交項(xiàng)目案名出爐——中交天翠！

在情人推出項(xiàng)目案名，有項(xiàng)目的用意。

叫天翠，是天生網(wǎng)紅命，還是“翠花”的平凡命，這要看市場(chǎng)，也要看項(xiàng)目本身。

01

寄望三滘項(xiàng)目給市場(chǎng)更多的“驚喜”

海珠三滘立交項(xiàng)目是繼東圃立交項(xiàng)目蘭亭盛薈、新塘立交項(xiàng)目華潤(rùn)公園上城之后，廣州第三個(gè)立交項(xiàng)目。

在此之前，廣深高速蘿崗立交項(xiàng)目于2023年7月先延期后終止。他們的命運(yùn)各不相同，蘭亭盛薈是曾沖上10萬(wàn)/㎡的“網(wǎng)紅盤(pán)”，公園上城仍然堅(jiān)守1字頭的水平。

這也就說(shuō)明了，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值并非獨(dú)立存在，而是由其所在板塊的整體價(jià)值所決定。

早在2015年與蘭亭盛薈同出規(guī)劃的三滘立交地塊，如今地塊價(jià)值比之前已經(jīng)翻了數(shù)倍。

蘭亭盛薈

去年8月20日，海珠區(qū)三滘立交地塊，由中交聯(lián)合體以底價(jià)約47.4億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)約3.2萬(wàn)/㎡。

這條消息讓房產(chǎn)圈異常興奮，有人說(shuō)樓面價(jià)貴，有人說(shuō)便宜，有人說(shuō)高架太吵，有人說(shuō)區(qū)位不錯(cuò)。

這宗地塊的成功出讓為什么讓市場(chǎng)如此興奮（即使是底價(jià)出讓）？

你可能忘記了去年上半年土拍市場(chǎng)有多冷。

三滘立交地塊是去年廣州成功出讓的第6宗涉宅用地，也就是說(shuō)，前7個(gè)月廣州只出讓了5宗涉宅用地。

成交太少，市場(chǎng)太冷！

三滘立交地塊的成功出讓，不得不讓大家對(duì)未來(lái)樓市有了一些信心，寄望于三滘立交項(xiàng)目給市場(chǎng)更多的“驚喜”。

02

能否成功復(fù)制蘭亭盛薈“剛需王”地位？

根據(jù)規(guī)劃，三滘立交項(xiàng)目總用地面積6.7萬(wàn)㎡，計(jì)容建面約15萬(wàn)㎡。

建設(shè)7棟樓、超高層46-48層，有望推出約90-140㎡的剛改戶型，是海珠今年難得的大盤(pán)。

效果圖出來(lái)后，確實(shí)給人滿滿的驚喜，大面積的玻璃幕墻尤為搶眼。

上面樓主說(shuō)了，項(xiàng)目本身不能決定價(jià)格的高低，更多的是板塊給予的價(jià)值。

就是顏值再高，也不能衡量一個(gè)項(xiàng)目的“性價(jià)比”，還要結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位來(lái)看，比如越秀的“老破小”也比增城的“遠(yuǎn)大新”值錢(qián)。

不可否認(rèn)，蘭亭盛薈就是“網(wǎng)紅盤(pán)”命，即使跌落“神壇”，也不能撼動(dòng)其作為金融城板塊的“剛需王”地位。

近年來(lái)，海珠樓市一直在挑戰(zhàn)天河，項(xiàng)目?jī)r(jià)格一個(gè)比一個(gè)高。

同是立交上蓋項(xiàng)目，蘭亭盛薈的價(jià)格走勢(shì)當(dāng)然會(huì)被三滘立交項(xiàng)目作為參考。

比如蘭亭盛薈因金融城稀缺性和次新盤(pán)屬性，從5萬(wàn)/㎡漲到10萬(wàn)/㎡，購(gòu)房者對(duì)三滘立交項(xiàng)目所在的南洲板塊也抱有增值的預(yù)期，畢竟這個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位不差。

三滘立交地塊區(qū)域路網(wǎng)較為完善，北接南洲路、東接廣州大道，廣州環(huán)城高速?gòu)牡貕K南側(cè)穿過(guò)，廣佛線二期從地塊內(nèi)穿過(guò)，與2號(hào)線和廣佛線交匯的南洲站直線距離500米。

該地塊北鄰北濠涌，周邊配套成熟，四周是高架和主干道，如沒(méi)有相應(yīng)的減噪措施，噪音影響肯定大，稱為海珠版“高速盛薈”也不為過(guò)。

三滘立交地塊區(qū)位地圖

然而，三滘立交地塊形狀不規(guī)則，無(wú)江景資源，且高速噪音和粉塵問(wèn)題需通過(guò)技術(shù)手段緩解，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)難度較大。

至于項(xiàng)目的定價(jià)問(wèn)題，目前未有吹風(fēng)價(jià)，但我們可以對(duì)比周邊的新房?jī)r(jià)，周邊在售項(xiàng)目中鐵建西派粵府均價(jià)6.5萬(wàn)/㎡，部分望江單位7.5萬(wàn)/㎡。

新地塊方面，東曉路地塊（越秀·桂悅東曉）的樓面價(jià)是3.4萬(wàn)/㎡，略高于三滘地塊（3.2萬(wàn)/㎡），但如果兩項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格相近，三滘地塊的高速噪音會(huì)讓客群流向前者。

至于能否成功復(fù)制蘭亭盛薈“上漲”模式，結(jié)合現(xiàn)在市場(chǎng)行情看，樓主更偏向保值。畢竟新規(guī)產(chǎn)品，對(duì)于舊規(guī)產(chǎn)品還是有優(yōu)勢(shì)的。

03

能不能成為區(qū)域市場(chǎng)的一匹“黑馬”？

截至今年1月，廣州新房去化周期已降至全年最低的16個(gè)月，海珠區(qū)去化庫(kù)存為全市最低，只有13個(gè)月。

也就是說(shuō)，在今年沒(méi)有新增新盤(pán)的情況下，海珠的新房只夠賣(mài)一年。

不過(guò)，2024年海珠有多塊土地成交，將緩解今年供需緊張態(tài)勢(shì)，但短期內(nèi)新增項(xiàng)目轉(zhuǎn)化需要時(shí)間，上半年供需緊張態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年廣州全面松綁限購(gòu)、下調(diào)房貸利率等政策釋放了積壓需求，非戶籍購(gòu)房占比從28%躍升至41%，新增購(gòu)買(mǎi)力成為關(guān)鍵變量。

三滘立交項(xiàng)目將在今年推出，目標(biāo)客群主打剛需和剛改，如果定價(jià)在購(gòu)房者的預(yù)期之內(nèi)，將有可能“火熱”一波。

但能不能成為區(qū)域市場(chǎng)的一匹“黑馬”，還需市場(chǎng)驗(yàn)證。