海珠西，2025年廣州最精彩的戰(zhàn)場，沒有之一。

這幾天，相信大家都看到了海珠西的動作，開展廳，開板房，開渠道，預(yù)備開盤...

真就一個八仙過海，各顯神通。

“卷”，是在所難免的，但對海珠西而言，又是機會難逢。

首先，源源不斷的新盤，能保持市場熱度和關(guān)注度，吸引來更多買家。

其次，越是激烈的競爭，越能快速刺激產(chǎn)品升級、配套升級。

最重要的是，多盤聯(lián)動，能帶動區(qū)域連片開發(fā)，創(chuàng)造改天換命的新故事。

這種趨勢，在海珠西非常明顯。

看今年海珠重點推介的兩宗地，南泰市場改造項目、瑞寶糧油市場地塊，都是盤踞在工業(yè)大道上的巨無霸。

更重要的是，海珠西真正的金手指——石溪舊改，今年可能要動真格了。

1

新模式瘋狂推進

石溪舊改的自改動力空前

石溪舊改，其實一直不缺討論度，只是自從合作企業(yè)佳兆業(yè)出險出后，一切始終是懸而未定。

但在2025年，情況開始不一樣了。

首先，從大背景來說，全廣州都在瘋狂推進依法征收的新模式，留給舊模式的空間在壓縮。

我們了解到，對于新模式，各區(qū)都是周周開會周周督辦，誓要看到成績。

尤其是海珠，年后的「高質(zhì)量」發(fā)展大會上，直接就定了kpi：

按新模式的康鷺、三滘、東風(fēng)村舊改全部被點名，還要在全運會前建成新中軸綠軸示范段。

幾乎是同一時間，海珠區(qū)征收方案出爐，村屋重置價（結(jié)構(gòu)補償）最高才4400元/㎡。

這個方案出爐，相當于為接下來海珠舊改做地補償立了個“基準價”。

很顯然，海珠的一切動作，都是想為快速立下標桿，但相對應(yīng)地，補償按征收標準確實會比較低。

但這就是大勢所趨，新模式在風(fēng)風(fēng)火火的同時，也就意味著留給舊模式的機會加速減少。

像石溪舊改，現(xiàn)在還是舊模式，但如果一直推不動，轉(zhuǎn)新模式的可能性就會與日俱增。

到時，無論是開發(fā)商，或者企業(yè)，還是居民，利益都會有影響。

所以，在這個大邏輯下，今年的石溪有著很深的自主改造的動力。

其次，在關(guān)鍵的合作企業(yè)方面，佳兆業(yè)出險后，越秀一直在對接，沒有中斷過。

到目前為止，越秀介入已經(jīng)有3年，中間的談判、博弈過程有多難相信不用多說，這些早已能證明越秀對于石溪舊改的決心。

實質(zhì)上欠缺的，可能只是一個能平衡多方利益的博弈結(jié)果。

而對這個結(jié)果，海珠區(qū)里更明確定了kpi：

“市、區(qū)將石溪舊改列為重點工作，并給予重視。2025年計劃將完成石溪舊改實施方案的批復(fù)，并積極推動石溪舊改取得實質(zhì)性進展。在此之前，在材料準備以及工作流程上，還要完成一些具體工作。”

假如這一切徹底明牌，石溪舊改也許也會走出飛一般的速度。

| 石溪舊改實拍

可參考同樣由越秀主導(dǎo)的里仁洞舊改，在重啟后，2個月內(nèi)批復(fù)方案，3個月內(nèi)表決通過，4個月內(nèi)啟動一期安置房建設(shè)，半年內(nèi)拆除集體物業(yè)。

而且，相對來說，石溪舊改的能級是更高的，不止是重點項目，更是全市第一梯隊的舊改。

看看同梯隊的其他項目，珠城、廣鋼、白鵝潭，哪個不是大角色？

再站在海珠發(fā)展的角度看，石溪舊改是海珠發(fā)展西部和海珠后航道的主力；

再加上，眼看對岸白鵝潭有聲有色，你說海珠不眼紅不想入局，那不可能吧。

所以說，今年的石溪，面對的是空前的自外到內(nèi)的改造動力，舊改破冰，勢在必行。

2

石溪舊改，海珠西改天換命的金手指

石溪舊改一旦動起來，海珠西才算有了真正的高端局。

一直以來，海珠西都以煙火氣和確定性著稱，但作為老城區(qū)，又缺乏新增量，難以吸引年輕人、新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)。

石溪舊改，就是這個問題的解題答案。

首先，石溪舊改改造范圍101公頃，規(guī)劃284萬方總建設(shè)量，投資總額近200億。

從建設(shè)體量來看，相當于4個天河獵德村（總建設(shè)量約68.7萬平），妥妥的巨無霸。

│石溪舊改規(guī)劃效果圖

放在海珠西就更難得了，這里雖然新盤多，但都以中、小型樓盤為主，這種大體量的舊改，帶來的就是連片造城。

而在規(guī)劃上，石溪舊改將沿珠江后航道打造一個產(chǎn)商教居融合的濱江新城，革新海珠西的發(fā)展內(nèi)核。

有四個重點：

其一，項目近40%建設(shè)量規(guī)劃為商業(yè)，為海珠西帶來商業(yè)格局迭代。

總共108萬方商業(yè)辦公物業(yè)，包括高度60-200米階梯式甲級寫字樓、地標性星級酒店、高端化購物中心等。

│石溪舊改業(yè)態(tài)規(guī)劃效果圖

這樣的體量，自身就是一個大型商業(yè)中心，放在全廣州都是第一梯隊。

可以對比下廣州五大世界級地標商圈，天河路-珠江新城商圈大概是143萬平；再如長隆萬博商圈，商業(yè)體量約118萬方。

對海珠西來說，這將改變現(xiàn)狀以底商、小街區(qū)、傳統(tǒng)購物中心的格局，升級為新濱江商業(yè)中心，效果類似白鵝潭。

│石溪舊改規(guī)劃效果圖

其二，多達15萬平公服配套，為海珠西升級一套完備優(yōu)質(zhì)的配套體系。

在教育上，就包括三所18班幼兒園，48班小學(xué)（原劬勞小學(xué)擴建），一所30班小學(xué)，還有新建一所含初中和高中的完全中學(xué)。

也就是說，這里將形成幼小初高一條龍資源，還有可能引入新品牌，形成教育聯(lián)盟，到時海珠西又將“升咖”。

此外，還將建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、養(yǎng)老服務(wù)中心、少年宮、體育場、濱江公園、公交首末站等，足以服務(wù)7.1萬人口。

其三，通過建成“三橫五縱”地面路網(wǎng)和雙地鐵線，打破交通瓶頸，重塑海珠西交通格局。

“三橫”，指的是工業(yè)大道、環(huán)城道路、環(huán)島路，“五縱”是石崗路、三條規(guī)劃路和瑞寶路。

這“三橫五縱”，不僅包括新建道路，還將搭建海珠西原有路網(wǎng)，增加多達19個出入口，來疏通堵點。

比如著名堵點工業(yè)大道，就新增5個出入口，分別接通5條縱向道路，既能起到分流作用，對外通達也會更方便。

一些關(guān)鍵道路，今年也將迎來破局。

比如環(huán)島路，一直被詬病的100米斷頭路，官方就發(fā)話，今年內(nèi)將完成臨時道路的貫通。

另外，10號線也將在今年貫通，石溪將升級為大干圍+石溪站雙TOD新城，直通白鵝潭、新中軸、珠城，天河北等核心區(qū)。

其四，發(fā)展新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)生態(tài)區(qū)，為海珠西完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

據(jù)規(guī)劃，石溪舊改主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)將從低端印刷業(yè)，升級為以IAB（新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥）產(chǎn)業(yè)為主的新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)生態(tài)區(qū)。

具體是以IAB產(chǎn)業(yè)為核心技術(shù)支撐，引入健康產(chǎn)業(yè)，推動文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；

三位一體，形成獨有的“IAB+健康文創(chuàng)+旅游深度融合區(qū)”。

未來，石溪將是新科創(chuàng)+就業(yè)+商業(yè)中心的復(fù)合體，不僅填補海珠西高端產(chǎn)業(yè)的缺失，還將引領(lǐng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

這樣看下來，石溪舊改是環(huán)環(huán)相扣，重塑海珠西的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、配套、道路體系，煥發(fā)片區(qū)生命力，讓城市新生。

3

石溪舊改，一江一軸交匯處

代表珠江開發(fā)的新版本

格局再打開一點，石溪舊改能發(fā)揮的舞臺，其實并不局限于海珠西，而是站在一江一軸交匯處。

一江，指的是海珠后航道；一軸，則是新中軸線南段。

要知道，珠江和城市中軸的每一次交匯，都誕生了羊城的戰(zhàn)略高地，從海珠廣場到珠江新城再到琶洲，莫不如是。

而這次，海珠后航道和新中軸線南段的交匯，擁有的更是難得一見的資源優(yōu)勢。

綿延12公里的江岸線，比白鵝潭還要長；約6公里的新中軸，占了廣州新中軸線一半左右；還有1100公頃國家級海珠濕地公園...

更重要的是，他們都到了關(guān)鍵的開發(fā)階段，如果能有一股力量把他們擰在一起，效用會是1+1>2。

而石溪舊改，就是這道橋梁，更要拿出一個一江一軸發(fā)展的全新版本。

上一代版本的代表，莫過于珠城，但即使是它，也有業(yè)態(tài)單一的問題，商務(wù)氣息太強，生活氣息相對欠缺。

所以，石溪舊改的模式，是進化的，集齊了商業(yè)、科創(chuàng)、文創(chuàng)、休閑、教育功能，再有機融合，組成一個7*24小時的中央活力區(qū)。

│石溪舊改規(guī)劃效果圖

為此，石溪舊改在各個功能區(qū)之間搭建了一道道互通脈絡(luò)，讓資源最大程度盤活和流動。

比如無憂翠環(huán)，將石溪舊改的河涌、綠地、學(xué)校、歷史建筑等串聯(lián)在一道綠道上，帶動居民走到江邊，沉浸在濱江生活。

| 石溪舊改規(guī)劃效果圖

又如繽紛T臺，還將整合環(huán)城高速橋下空間和沿岸水岸空間，打造2公里活力濱江水岸，又和濱江商業(yè)區(qū)聯(lián)動，形成特色打卡點。

| 石溪舊改規(guī)劃示意圖

這樣的濱水大城，就像在傳統(tǒng)產(chǎn)商居基礎(chǔ)上注入了更鮮活的靈魂，擁有了更多的可能性。

其對標的，其實越級到倫敦金絲雀碼頭、上海陸家嘴-世博-前灘這種全球TOP級的濱水都市。

它也能和白鵝潭聯(lián)動，兩個區(qū)域的內(nèi)核有相通之處，能錯位互補，形成新一江兩岸...

總之，石溪舊改的后續(xù)或許還要超出想象，一旦項目重啟，這些能量會加速爆發(fā)，惠及周邊樓盤。

集中在工業(yè)大道兩旁的新盤，像保利、越秀幾個盤，都能直接叨光，學(xué)鐵商配套和城市界面都會上一個新臺階。

如果再聯(lián)動海珠新中軸的幾個舊改，勢能就更難以估量了。

比如通過新滘快速路，石溪舊改能直通康鷺村，而且全程無紅綠燈，連工業(yè)大道的堵車問題都避開了。

再說說康鷺村，更是海珠最大的舊改項目（改造體量378萬平），也是海珠新中軸進度最快的項目，康鷺旁邊的中海大境，賣價都是千萬級別。

所以，新滘快速路沿線項目，也值得關(guān)注，比如中建天鈺，這就相當于左右通吃，搭上石溪舊改和海珠新中軸的快車。