中海地產素有“地產界黃埔軍校”之稱，為行業培養眾多人才。

然而，最近幾年由于薪資天花板、晉升僵局以及戰略分歧等因素，導致很多高管頻頻出走。

近日，有知情人士透露，中海地產北京區域公司多位高管離職，報建部門負責人、分管投資和報建工作的副總經理，以及北方大區營銷負責人等。

2024年，中海地產3106.91億元的銷售額位列行業第二，權益銷售更是位居行業第一，也是2024年銷售TOP10房企中唯一實現正增長的企業。

其中，北京區域公司去年銷售額達400億元，在當地穩居榜首，與第二名拉開近200億元的差距。盡管業績出色，但中海地產內部考核標準極為嚴苛。

據悉，此次離職的高管中，有的因在近期土拍中“未達預期拿地效率”被內部點名，還有營銷負責人雖完成年度目標，卻因“利潤率未達標”被調離核心崗位。

春節前，中海地產曾進行一次內部架構調整，如沈陽公司與大連公司合并成立新的遼寧公司，原沈陽公司總經理程曉輝調任北方區域公司副總經理，新的遼寧公司總經理由原大連公司總經理葛臻擔任。

此次架構調整顯示出中海加強對區域公司管控的意圖，權力逐漸向總部集中，區域公司高管的權限有所削弱，這或許也是部分高管離職的原因之一。

激進拿地惹爭議

銷售業績好，也就有了拿地的底氣，不過中海地產激進的拿地策略卻引發爭議，高價拿地也成為業內熱議的焦點。

在2月8日的鄭州土地拍賣中，原司法警官學院地塊吸引8家房企，經過近6小時角逐，中海地產以10.88億元競得，溢價率高達87%。

如此高的溢價引發外界對于中海“故意抬轎”的猜測，有聲音質疑中海不惜高價拿地，意在哄抬當地地價，進而影響房價走勢。

無獨有偶，在1月16日深圳的土地競拍中，中海地產以30.65億元競得龍崗區地塊，溢價率高達70.4%，創下深圳自2024年取消最高地價限價、執行“價高者得”競拍規則以來成交宅地溢價率的新高。

該地塊共吸引8家房企報名，經過8輪自由報價后進入限時報價階段，最終歷經238輪鏖戰才塵埃落定。如此激烈的競爭和超高的溢價，同樣讓“故意抬轎”的質疑甚囂塵上。

在北京，中海也有多筆大額拿地交易，其中，在北京朝陽三間房地塊競拍中，中海與招商將地價抬高8億，最終保利+金茂競得該地塊，中海這一行為被業界質疑“故意抬轎”。而昌平朱辛莊地塊以底價被中海收入囊中，又引發“提前鎖定”的猜測。

面對外界質疑，中海地產相關人士回應稱，公司拿地是基于自身戰略規劃和對市場的判斷，旨在獲取優質土地資源，為企業長期發展奠定基礎，并非故意抬轎。

激進拿地雖體現中海地產向一線城市核心地段布局的決心，但也帶來風險。高溢價拿地直接增加項目成本，如果后續市場銷售價格不及預期，利潤率將被壓縮，甚至可能出現虧損。

以深圳溢價70.4%拿地項目為例，若未來房價漲幅有限，成本壓力將凸顯。市場環境的不確定性也給項目開發和銷售帶來風險，一旦市場下行，高價獲取的土地可能成為企業負擔。

多項目面臨去化難題

房地產市場寒意未散，中海地產也面臨著業績下滑與項目去化艱難的雙重困境。

2024年，中海地產累計實現合約物業銷售金額約3106.91億元，同比雖僅微升0.3%，但仍未完成其年初設定的銷售目標。

從銷售面積來看，中海地產去年累計銷售面積約1148.65萬平方米，同比下降14%，這一數據直觀反映出其銷售增長的乏力。

若回顧過往，中海地產自2020年起就陷入未能完成年度銷售目標的怪圈。其2023年目標為銷售增長20%，實際銷售額約3098億元，僅完成年初所定目標的87.6%。

盡管中海地產的銷售排名有所上升，從2020年的第6位上升至2024年上半年的第二位，但銷售額和利潤的下滑態勢不容忽視。

與此同時，中海地產部分項目去化率極低，情況不容樂觀。

在北京，2023年10月，中海地產以54.4億元競得豐臺區地鐵九號線郭公莊地塊，打造的中海豐和叁號院項目，截至2025年1月6日，412套批準銷售房源僅售出60套，去化率僅14.56%。

中海·公元里項目去化率截至同期更是低至6.75%，該項目周邊環境不佳、交通不便，且價格高于同區域其他房企，性價比低，導致購房者紛紛轉向其他區域的新房項目。

此外，中海學府里及中海寰宇天下|天鏡項目去化率也分別僅為38.06%和17.28%。

整體來看，房地產市場調控政策持續收緊，購房者觀望情緒濃厚，整體市場需求萎縮，導致中海地產面臨銷售壓力。

同時，中海地產自身在產品定位與營銷策略上也存在偏差，部分項目未能精準把握市場需求與消費者偏好，定價策略也未能充分考慮市場實際情況和項目去化難度，導致銷售遇阻。

業主維權浪潮洶涌

近作為房地產行業的知名企業，近年來中海地產多個項目因房屋質量問題被推上風口浪尖，業主維權行動此起彼伏。

在深圳龍華的中海學仕里小區，排水系統的嚴重缺陷成為業主們的心頭大患。每逢暴雨，小區便淪為一片澤國。雨水倒灌入戶大堂與地下車庫，導致電梯頻繁故障，充電樁也因浸泡在水中存在嚴重漏電隱患。

業主們多次向開發商反映，雖歷經整改，問題卻始終未能得到徹底解決。如今，業主們每天生活在擔憂之中，對房屋安全與居住體驗感到極度不滿。

無獨有偶，廣州中海觀云府項目也麻煩不斷。業主們發現，實際交付的房屋外立面與宣傳時的效果圖大相徑庭，玻璃幕墻被換成了涂料加鋁板外墻，品質大打折扣。

此外，項目周邊規劃的施工與使用管理也存在諸多違規之處，侵害了業主的合法權益，引發了業主們的強烈抗議。

在北京，中海富華里業主投訴稱，期房建設進度與宣傳效果嚴重不符，虛假宣傳問題突出；中海和瑞三號院則被曝施工現場存在諸多問題，業主們憂心房屋質量難以保障。

隨著質量問題不斷曝光，業主們的維權行動也日益升級。他們通過拉橫幅、集體上訪等方式表達訴求，要求中海地產給出合理的解釋和解決方案。

在維權過程中，業主們還指出中海地產在銷售過程中存在諸多不規范行為，如收取認籌金后退款困難、虛假宣傳誘導消費等。

面對業主們的維權行動，中海地產部分項目負責人雖表示會積極溝通解決問題，但一些維修方案未能得到業主認可，問題整改效果不佳。

中海地產出現的房屋質量問題，不僅損害企業品牌形象，也導致自身在行業內出現信任危機。

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