猝不及防，黃埔將軍山首期地塊正式出道！

名字，就叫——中交科城·黃埔未來(lái)城。

看到網(wǎng)上有不少觀點(diǎn)，稱這個(gè)名字先聲奪人，頗有對(duì)打1KM外萬(wàn)科黃埔新城的意思。

人家有沒(méi)有這個(gè)意思，我是不敢揣測(cè)。只是這個(gè)名字，對(duì)于不是非常熟悉樓市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“新城”和“未來(lái)城”很可能傻傻分不清。

當(dāng)然，名字只是一個(gè)初印象，關(guān)鍵還看中交科城·黃埔未來(lái)城的參數(shù)怎么樣。

01

純改善+低密度

還是超新規(guī)產(chǎn)品

關(guān)于將軍山地塊的基礎(chǔ)情況，我們之前已經(jīng)盤(pán)點(diǎn)過(guò)一次（《黃埔又上新，130%使用率夠不夠》）。

今天，主要來(lái)看新的產(chǎn)品信息。

項(xiàng)目首期地塊規(guī)劃12棟住宅，容積率約2.81，明顯低于周邊以及市區(qū)在售項(xiàng)目。

其中，有3棟是兩梯四戶，31~32層高；另外9棟兩梯兩戶，為純板式16層小高層。

這個(gè)舒適度和密度，算是黃埔獨(dú)一份了。

根據(jù)路邊社的消息，首期組團(tuán)戶型涵蓋建面約120㎡~188㎡，開(kāi)盤(pán)主推約約130㎡、136㎡和177平㎡，清一色的改善戶型，可見(jiàn)定位就是高改。

得房率嘛，理論上來(lái)說(shuō)可以去到120%~130%，這也是黃埔待售/在售新盤(pán)中最極致的一個(gè)。

根據(jù)@廣東中交城投的透露，中交科城·黃埔未來(lái)城的設(shè)計(jì)落實(shí)“六全”標(biāo)準(zhǔn)，即全南向布局、全明采光、全景視野、全院空間、全角飄窗、全能空間。

從產(chǎn)品層面上，中交科城·黃埔未來(lái)城幾乎是只有長(zhǎng)板，沒(méi)有短板。

關(guān)鍵是樓面價(jià)，才不到1萬(wàn)/㎡！對(duì)比萬(wàn)科黃埔新城目前約2.5~3萬(wàn)/㎡的售價(jià)，定價(jià)上是進(jìn)可攻、退可守，預(yù)計(jì)性價(jià)比會(huì)很高。

而且兩個(gè)項(xiàng)目均是大型社區(qū)，都是配套齊全和“學(xué)鐵商”俱近，價(jià)值底盤(pán)注定大差不差。

價(jià)格和產(chǎn)品，將成為買家選誰(shuí)的決定性因素。

萬(wàn)科黃埔新城實(shí)拍

幸虧，萬(wàn)科黃埔新城入市更早，在收樓時(shí)間、建設(shè)進(jìn)度、配套兌現(xiàn)上會(huì)有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。譬如學(xué)校方面，幼兒園、小學(xué)和中學(xué)都已經(jīng)開(kāi)學(xué)。

對(duì)于著急入住、孩子近期有讀書(shū)需求的買家來(lái)說(shuō)，依然會(huì)是首選。

02

天量新房供應(yīng)

二手依然“老大難”

目前來(lái)看，中交科城·黃埔未來(lái)城僅有兩個(gè)問(wèn)題：

一是居住環(huán)境和城市面貌略顯雜亂。

畢竟，整個(gè)將軍山項(xiàng)目還有建面約3.09萬(wàn)平工業(yè)地，跟住宅的比例大致去到3:1。

而在地塊外部，也有一圈工業(yè)園和廠區(qū)。

這樣的背景，跟項(xiàng)目的高改定位難免有點(diǎn)違和。

二是供應(yīng)過(guò)多，對(duì)于二手成交、價(jià)格有潛在的消極影響。

其實(shí)，中交科城·黃埔未來(lái)城只是將軍山的首期，地塊后續(xù)還有大量供應(yīng)，按照總建面超105萬(wàn)平計(jì)算，實(shí)際住宅供應(yīng)可能多達(dá)七八千套！

加上旁邊萬(wàn)科黃埔新城有過(guò)萬(wàn)套的新房，區(qū)域庫(kù)存堪稱天量。按照過(guò)去一年月均銷售約140+套的去化速度計(jì)算，這里的房子可能要N年才賣完。

片區(qū)過(guò)去一年成交數(shù)據(jù) 來(lái)源：CRIC系統(tǒng)

如果你是剛需買家，或許我還可以安慰你，庫(kù)存過(guò)高又不影響居住，自住沒(méi)問(wèn)題的。

但中交科城·黃埔未來(lái)城，恰巧又是一個(gè)改善項(xiàng)目。作為改善買家，完全不考慮物業(yè)的增值、在二手市場(chǎng)上的流通性，顯然不太現(xiàn)實(shí)。

那這個(gè)問(wèn)題，就需要項(xiàng)目/片區(qū)拿出更強(qiáng)的賣點(diǎn)和數(shù)據(jù)，去說(shuō)服各位買家了。

期待中交科城·黃埔未來(lái)城的開(kāi)放，更多一手猛料隨時(shí)奉上，大家記得關(guān)注了～

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