猝不及防，黃埔將軍山首期地塊正式出道！

名字，就叫——中交科城·黃埔未來城。

看到網上有不少觀點，稱這個名字先聲奪人，頗有對打1KM外萬科黃埔新城的意思。

人家有沒有這個意思，我是不敢揣測。只是這個名字，對于不是非常熟悉樓市的購房者來說，“新城”和“未來城”很可能傻傻分不清。

當然，名字只是一個初印象，關鍵還看中交科城·黃埔未來城的參數怎么樣。

01

純改善+低密度

還是超新規產品

關于將軍山地塊的基礎情況，我們之前已經盤點過一次（《黃埔又上新，130%使用率夠不夠》）。

今天，主要來看新的產品信息。

項目首期地塊規劃12棟住宅，容積率約2.81，明顯低于周邊以及市區在售項目。

其中，有3棟是兩梯四戶，31~32層高；另外9棟兩梯兩戶，為純板式16層小高層。

這個舒適度和密度，算是黃埔獨一份了。

根據路邊社的消息，首期組團戶型涵蓋建面約120㎡~188㎡，開盤主推約約130㎡、136㎡和177平㎡，清一色的改善戶型，可見定位就是高改。

得房率嘛，理論上來說可以去到120%~130%，這也是黃埔待售/在售新盤中最極致的一個。

根據@廣東中交城投的透露，中交科城·黃埔未來城的設計落實“六全”標準，即全南向布局、全明采光、全景視野、全院空間、全角飄窗、全能空間。

從產品層面上，中交科城·黃埔未來城幾乎是只有長板，沒有短板。

關鍵是樓面價，才不到1萬/㎡！對比萬科黃埔新城目前約2.5~3萬/㎡的售價，定價上是進可攻、退可守，預計性價比會很高。

而且兩個項目均是大型社區，都是配套齊全和“學鐵商”俱近，價值底盤注定大差不差。

價格和產品，將成為買家選誰的決定性因素。

萬科黃埔新城實拍

幸虧，萬科黃埔新城入市更早，在收樓時間、建設進度、配套兌現上會有先發優勢。譬如學校方面，幼兒園、小學和中學都已經開學。

對于著急入住、孩子近期有讀書需求的買家來說，依然會是首選。

02

天量新房供應

二手依然“老大難”

目前來看，中交科城·黃埔未來城僅有兩個問題：

一是居住環境和城市面貌略顯雜亂。

畢竟，整個將軍山項目還有建面約3.09萬平工業地，跟住宅的比例大致去到3:1。

而在地塊外部，也有一圈工業園和廠區。

這樣的背景，跟項目的高改定位難免有點違和。

二是供應過多，對于二手成交、價格有潛在的消極影響。

其實，中交科城·黃埔未來城只是將軍山的首期，地塊后續還有大量供應，按照總建面超105萬平計算，實際住宅供應可能多達七八千套！

加上旁邊萬科黃埔新城有過萬套的新房，區域庫存堪稱天量。按照過去一年月均銷售約140+套的去化速度計算，這里的房子可能要N年才賣完。

片區過去一年成交數據 來源：CRIC系統

如果你是剛需買家，或許我還可以安慰你，庫存過高又不影響居住，自住沒問題的。

但中交科城·黃埔未來城，恰巧又是一個改善項目。作為改善買家，完全不考慮物業的增值、在二手市場上的流通性，顯然不太現實。

那這個問題，就需要項目/片區拿出更強的賣點和數據，去說服各位買家了。

期待中交科城·黃埔未來城的開放，更多一手猛料隨時奉上，大家記得關注了～

注：1*部分圖片來源于網絡，如有侵權，請聯系作者。2*本文只供參照，不構成投資建議。