房財(cái)經(jīng)網(wǎng)上周四，越秀地產(chǎn)在上海中心搞了一場品牌發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)了近200家媒體出席，花費(fèi)不菲。

它的主題很抓眼球：《越來越秀》。

其實(shí)，這場發(fā)布會(huì)，本身就是一場秀。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)親自登臺(tái)，詳細(xì)闡述了越秀的“4x4好產(chǎn)品理念”，大談好房子。

如今，"好房子"幾乎成了每個(gè)地產(chǎn)商的口頭禪。

在北京，越秀地產(chǎn)在董毅的帶領(lǐng)下，這幾年搞得風(fēng)生水起。他最歡聽到的一句話是：沒有拿錯(cuò)過一塊地。

他雖迷信玄學(xué)，但確實(shí)又有一套縝密且獨(dú)特的拿地邏輯。

最近的得意之作是功德寺雙子座，開盤賣出152億元的好成績，越秀的權(quán)益超過60億元。

但，商場里會(huì)有永遠(yuǎn)的常勝將軍嗎？

在昌平，董毅就有一場硬仗要打，星耀未來對(duì)陣北京國賢府二期。

說來也很神奇，猶如功德寺和樾玉鳴與和樾望云，昌平這對(duì)“冤家”也有血緣關(guān)系。

"地頭蛇"未來科學(xué)城在星耀未來和北京國賢府二期，分別持股25%和30%，二者另外的股東，分別是越秀地產(chǎn)和中建智地。

但在這兩個(gè)項(xiàng)目上，未來科學(xué)城不是操盤者，話語權(quán)不大。在功德寺雙子座，董毅身兼法人和董事長，話語權(quán)一言九鼎。

這表明，星耀未來和北京國賢府二期要直接拼刺刀了。

它們相距11公里，一西一東，都在近期開盤，有幾個(gè)相似點(diǎn)：

1、整體規(guī)劃相似。都屬于洋房產(chǎn)品，星耀未來規(guī)劃17棟6-8層洋房；北京國賢府二期則為26棟6-9層洋房；

2、主力戶型占比相仿。星耀未來107平以下戶型，占比達(dá)到75%左右；北京國賢府二期116以下戶型，占比達(dá)到77%；

3、贈(zèng)送面積多。它們都有內(nèi)嵌陽臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)+飄窗相贈(zèng)。

綜合來看，花姐認(rèn)為，董毅這次遇到了一個(gè)硬茬，中建智地董事長樊飛軍。

北京國賢府居住體驗(yàn)更佳

開發(fā)節(jié)奏上，星耀未來慢于北京國賢府二期。

2024年10月22日，越秀地產(chǎn)聯(lián)合未來科學(xué)城以25.33億元的底價(jià)，摘得昌平區(qū)小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地塊，樓面價(jià)2.5萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬/平方米。

它的宅地面積5.63萬平米，地上建筑10.13萬平米，容積率1.8，限高24米。

拿地3個(gè)月后，越秀地產(chǎn)才公布了星耀未來的規(guī)劃方案，17棟住宅樓分5排平行排列，共978戶。

北京國賢府二期，則誕生于2024年12月30日，由中建智地和未來科學(xué)城，以21.143億元的底價(jià)摘得，樓面價(jià)2.1萬元/平米，無銷售指導(dǎo)價(jià)。

它的住宅面積7.1萬平方米，地上建筑9.23萬平方米，容積率1.3，限高27米。

2月10日，中建智地公布了北京國賢府二期的規(guī)劃圖，共850戶，26棟6-9層洋房，其中北區(qū)16棟526戶、南區(qū)10棟324戶。

從二者的硬件條件及后期規(guī)劃看，北京國賢府的容積率更低，且規(guī)劃戶數(shù)更少。整體的居住體驗(yàn)上，較星耀未來更具優(yōu)勢(shì)。

兩者產(chǎn)品不在一個(gè)量級(jí)

在公布戶型的時(shí)間上，二者的時(shí)間已相差無幾，都是在3月上旬。

星耀未來的戶型共有4個(gè)段位，92平、97平、107平三居，以及132平四居。

北京國賢府二期的戶型則有6款，72平兩居，90平、103平三居，116平、133平、166平四居。

送面積的手段上，二者都是內(nèi)嵌陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗三件套，但在戶型設(shè)計(jì)和贈(zèng)送尺度上，北京國賢府二期遙遙領(lǐng)先星耀未來。

花姐分別拿它們同段位的三款戶型，來做個(gè)對(duì)比：

星耀未來92平三居兩面寬，北京國賢府二期90平則做到了三面寬。不僅如此，北京國賢府最小的臥室，居然也要比星耀未來的大。

贈(zèng)送尺度上，星耀未來南向客廳有內(nèi)嵌陽臺(tái)，主臥飄窗，北邊一臥室送設(shè)備平臺(tái)；北京國賢府則在南側(cè)臥室，多了一處內(nèi)嵌陽臺(tái)。

星耀未來總贈(zèng)送面積6.9平，實(shí)際使用率88.5%；北京國賢府二期則贈(zèng)送10.78平米，實(shí)際使用率93%。

到了107戶型上，星耀未來也做到了3面寬，但它的面寬進(jìn)深比為0.83,；反觀北京國賢府二期，103平的面寬進(jìn)深比1.01，采光更佳。

星耀未來該戶型總贈(zèng)送面積8.6平米，實(shí)際使用率90%；北京國賢府二期總贈(zèng)送面積12.2平米，實(shí)際使用率約94%。

最令人咋舌的是，在133平米身上，北京國賢府二期居然做到了4面寬，其面寬進(jìn)深比居然達(dá)到了夸張1.58。

此外，它在該戶型身上，還首次引入了南方豪宅設(shè)計(jì)上的“入戶光廳”，成為北京樓盤的首個(gè)吃螃蟹者。

該款戶型的總贈(zèng)送面積13.7平米，實(shí)際使用率可達(dá)到92%。

再來看看星耀未來，經(jīng)典的四葉草戶型，南向雙內(nèi)嵌陽臺(tái)，加一處飄窗，北向另有設(shè)備平臺(tái)相贈(zèng)。

若與其他項(xiàng)目同段位比，星耀未來的該款戶型未必占優(yōu)，但也不會(huì)落得下風(fēng)。但與北京國賢府133平相比，實(shí)則不在一個(gè)水平線上。

可以說，在產(chǎn)品上，二者不在一個(gè)級(jí)別，北京國賢府二期呈碾壓之勢(shì)。

星耀未來區(qū)位占據(jù)上風(fēng)

對(duì)比完小區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品后，星耀未來可謂完敗。

二者在商業(yè)配套、學(xué)區(qū)、醫(yī)療等方面，則半斤八兩。

星耀未來所在小沙河周邊很荒蕪，但沾朱辛莊的光，南邊1.7公里有萬達(dá)廣場，學(xué)校有北京101中學(xué)昌平分校，離最近的積水潭回龍觀院區(qū)3.9公里。

而北京國賢府二期出門邊上就是在建的山姆會(huì)員店，學(xué)校則有中關(guān)村二小、北京十一未來學(xué)校等，距離最近的王府醫(yī)院直線距離2.9公里。

但星耀未來也有自己的優(yōu)勢(shì)，大區(qū)位是好于北京國賢府二期的。

盡管二者都不是地鐵盤，可星耀未來距離地鐵昌平線和8號(hào)線朱辛莊站更近，直線距離2.7公里。

而北京國賢府二期距離最近的地鐵，是17號(hào)線未來科學(xué)城北站，直線距離3.2公里，距離天通苑北站則有4.5公里。

自駕通勤上，星耀未來距離G6京藏高速更近，去往海淀各大產(chǎn)業(yè)園更為方便；北京國賢府二期則更靠近京承高速，離朝陽更近些。

此外，在城市界面上，隨著朱辛莊板塊近來來的崛起，星耀未來所在的區(qū)域，相比北京國賢府二期煙火氣更旺。

但北京國賢府二期也有自己的底氣，就是一期通過強(qiáng)大的產(chǎn)品力，完全彌補(bǔ)了區(qū)位上的劣勢(shì)，成為近兩年來京城樓市中，純靠產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)熱銷的經(jīng)典案例。

有了這樣的背書，再加上產(chǎn)品上較一期又有了迭代升級(jí)，國賢府二期要實(shí)現(xiàn)一期的輝煌，也并非沒有可能。

價(jià)位上，二者的樓面價(jià)都不算高，結(jié)合星耀未來的銷售指導(dǎo)價(jià)，以及北京國賢府一期的成交均價(jià)，都會(huì)留有足夠的利潤空間。

如果參考當(dāng)下的行情及北京國賢府一期的均價(jià)，它們的實(shí)際開盤價(jià)格，大概率也會(huì)相仿。

這種情況下，如果你在京北置業(yè)，一個(gè)產(chǎn)品遙遙領(lǐng)先，一個(gè)區(qū)位略占優(yōu)勢(shì)，會(huì)更青睞誰呢？