文/十一弟

去年八月份，位于上海徐匯區的斜土街道xh128D-07地塊掛牌出讓。

這塊地的前身，是一塊商業用地，原本規劃的是蓋辦公樓。

2021年，小米集團以15.5億的代價，拍下了這塊地，折合樓面價3.1萬/平米。

小米打算在此建設上海總部，但拿地后擱置了三年時間，一直沒能動工開發。

去年，小米把這塊地退還給了政府，重新調整規劃，從商辦用地改成了住宅用地。

地塊價值陡升，再次上架以后，引來開發商爭搶——

保利、華潤、中海與西安集團聯合體、宸嘉發展、越秀地產與象嶼地產聯合體、招商與徐匯城投聯合體、綠城。

經過七十二輪激烈鏖戰，觸及最高限價，轉入搖號環節。

最終，好運氣落到了綠城頭上，它以逾48億的代價，摘牌了這塊地。

折算下來，平均樓面價13.1萬/平米，一舉成為全國的單價地王。

上一塊全國單價地王，也是出自上海——

2016年，閩系開發商融信中國，與對手廝殺了426輪，以110億的天價，拍下了上海靜安區中興社區地塊。

溢價率139%，樓面價超過了10萬/平米。

時隔八年，綠城在上海一出手，打破了融信的地王紀錄。

這一輪樓市調整，最早一批倒下的，就是閩系房企。

他們的激進、高杠桿，付出了慘痛代價。

當年拍下上海地王的融信，結局已定，恐怕很難翻身了。

同一個位置，同一塊地，改了規劃，地價從15.5億竄到了48億，樓面價從3.1萬/平米，抬高到了13.1萬/平米。

一紙規劃，價值幾十億。

綠城光是拿地成本，就站上了13.1萬/平米，房價需要賣到多貴，才能配得上地王的段位。

它只用了八個月時間，就給出了答案。

這兩天，綠城·潮鳴東方取得了預售許可，總共120套豪宅，備案均價19.5萬/平米。

據說，這是上海批出的第二貴的新盤預售證，最貴的是翠湖天地六和，備案均價21萬/平米。

綠城·潮鳴東方，就是由斜土街道xh128D-07地塊開發而來。

在樓市最紅火的那些年，為了提高周轉速度，萬科提出過一個高周轉投資模式——

“5968”，也就是拿地5個月動工，9個月銷售，第一個月售出8成，產品必須6成是住宅。

后來，蒙眼狂奔、追求宇宙第一房企的碧桂園，把萬科的高周轉模式發揚光大，讓整個公司從上到下，上緊了發條。

它提出了一個更瘋狂的高周轉模式——

“456”，即拿地后4個月開盤，5個月現金流回正，6個月再投資。

不過，當時碧桂園的“456”高周轉模式，主要在三四五線城市推行。

現在，綠城在一線城市，在地王項目上，也玩起了高周轉。

單價將近20萬的豪宅，拿地后八個月時間入市，絕對非常有效率了。

十一弟看了下，綠城·潮鳴東方取證入市的120套豪宅，戶型面積最小的275平米，戶型面積最大的585平米。

備案均價19.5萬/平米，但在定價策略上，不同的戶型和樓層，綠城拉開了很大的價格區間——

小戶型豪宅單價大約17.8萬/平米，總價將近4900萬；

大戶型豪宅單價超過26.3萬/平米，總價最貴的一套，需要1.54億。

綠城·潮鳴東方有6套頂層復式豪宅，總價都在一個小目標以上。

其他大多數戶型，單價在20萬/平米左右，總價需要五六千萬才能上車。

相比13.1萬/平米的樓面價，綠城開發出來的豪宅單價，均價賣到了19.5萬/平米，房價比地價貴了49%。

對綠城來說，綠城·潮鳴東方的利潤空間，相當可觀了。

這幾年，綠城的規模很大，在百強房企榜單上的排名越來越高，但就是賺錢越來越少。

去年，它的銷售額2768億，行業排名第三。

綠城的營業收入超過了1585億，最后到手的利潤，不到16億。

總部同樣位于杭州的濱江集團，去年銷售規模1116億，行業排名第九。

它的營業收入692億，還不到綠城的一半，但到手利潤超過25億。

去年，綠城開發業務的毛利率水平，已經下降至不足12%，盈利能力非常拉胯了。

上個月，實在忍不了的大股東中交集團，對綠城動刀了，清洗了核心管理層。

去年八月份，拍下斜土街道xh128D-07地塊時，綠城還是由張亞東為首的職業經理人牢牢掌控著。

現在，等到綠城·潮鳴東方入市時，張亞東已經從一把手的位置上被拿掉了，中交集團換上了自己人。

八個月時間，物是人非——

這塊地王的主人，還是綠城，但卻不是幾個月前的那個綠城了。