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就如同蘇寧云著二手房成交價對軟西的意義一樣，軟東的高新金茂悅園也扮演著相同角色。

（金茂悅園首套成交價）

就在上周，軟東的高新金茂悅園迎來首套二手房成交，建面約119㎡戶型，三代住宅，三室兩廳兩衛(wèi)的高層，業(yè)主掛牌185天后，最終以總價260萬成交，單價約21765元/㎡。

房子為精裝交付，帶金茂的科技系統(tǒng)，由于未滿二，房東還包了5.3%的增值稅，額外成本還包括個稅、契稅以及中介費。

（金茂悅園新房備案價）

我查了下2022年的備案價格，金茂毛坯備案均價22276-25107元/㎡，雖是毛坯，但由于金茂科技系統(tǒng)和精裝綁定，還有額外5000元/㎡的精裝包，入手成本超過310萬。

小區(qū)去年剛交房，從掛牌185天時間看，幾乎是交房就賣，一天沒住！

悅園過往

金茂進入西安的首個小區(qū)是長安的金茂府，地處長安學府大街腹地，憑借豪宅基因+科技系統(tǒng)的組合，讓更多人知道了金茂，此后金茂拿地未央湖，開發(fā)未央金茂府。

（長安金茂府實景）

從位置上看，都不算核心地段，但交房后品質相當靠譜，房子的品質，物業(yè)的服務，在市場都是獨一份的存在。

直到2021年，外圍打野多年后，金茂入場高新，彼時的軟東勢頭遠不如軟西，但樓市狂熱期，成本也不低。

（金茂摘地位置示意）

軟東魚化寨街以南，約71畝住宅由金茂摘地，容積率2.8，毛坯限價23741元/㎡，折合地價2507萬/畝，樓面價13429元/平方米。

由于是華潤、天地源、保利、萬科、中海、金茂、中鐵、華僑城八家競爭，溢價率也達到20%。

還需要自持15%租賃住房建筑面積19674.6平方米（含10%基礎自持租賃住房建筑面積13116.4平方米，自持年限為10年）。

從成本來看，金茂是下了大本錢的，這種投入也體現(xiàn)在了后期小區(qū)的房價上。

（高新軟件新城）

在海棠三章之前，軟東的頭部開發(fā)商幾乎只有金茂一家，而軟西、蘇寧、中鐵建、隆基泰和、高新，中海，保利等神仙打架，市場熱鬧一片，頻頻搖號，軟東則是平銷收尾。

這里面與軟東本身配套有限，缺乏開發(fā)商聚集效應有關，也與金茂悅園當時的高門檻有關。

（金茂悅園備案價）

小區(qū)17棟樓，外圍高層，向內小高層，面積119㎡-143㎡，119㎡總價約310萬，143㎡高層總價約380萬，143㎡小高層總價約420萬。

金茂的口碑穩(wěn)定，交付品質拔尖，物業(yè)服務也優(yōu)秀，但軟東的購買力有限，且小區(qū)地塊位置一般，周邊空地較多，可見配套主要為北門外高新十二小、口袋公園及南側皂河公園。

（高新十二小）

2024年后，金茂北側高科檀園里開售，鐵建越秀拿地，區(qū)域聚集開發(fā)才有了苗頭。

對金茂而言，這塊地當年拿貴了，但好在賣完了，對業(yè)主而言，當年房價也貴了，但不住就面臨降價賣房。

2021年前后高價買新房的，大家就只記得西派國樾、天地源云水天境、天谷雅舍等軟西大戶型破發(fā)，其實軟東也是一樣。

二手賣點

位置上：不算占優(yōu)，小區(qū)西側銀領花園、東方米蘭國際城、復地優(yōu)尚國際社區(qū)都算魚化寨片區(qū)最早一批的商品房，整體非常剛，東側為魚化嘉苑、尚苑安置社區(qū)。

（金茂悅園周邊實景，來源：安居客）

北側為高新十二小，2020年建校開學，高新二小“名校+”聯(lián)盟，鐵建越秀高新璞悅還未開盤，四代住宅高贈送，容積率2.5，樓面價約10565元/㎡。

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（付費咨詢，一對一通道）

目前軟東的熱門區(qū)域，仍是科技五路、六路、七路沿線，綠城海棠三章、保利天瓚區(qū)域，一方面距離高新成熟區(qū)更近，且土地方正，周邊集中安置少，城市界面更好。

產(chǎn)品上：占地約71畝，高層+小高層布局，錯落式排布，樓間距開闊，留出了足夠大的景觀和組團空間。

（建面約119㎡戶型示意）

戶型為彼時三代的主流布局，以首套成交119㎡為例，連廊中間戶，常見的三面寬朝南，統(tǒng)一封閉的陽臺，但客廳寬度做到了4.7米，沒有太多贈送面積。

金茂的優(yōu)勢在于高標準的精裝，以及五恒的科技系統(tǒng)，冬暖夏涼，從已交付小區(qū)業(yè)主反饋看，居住舒適。

（金茂悅園園區(qū)實景）

交付上：小區(qū)約定2024年12月底交房，實際為6月30日，提前168天交付。從實景看，依舊保持金茂在西安的高標準，大量水景、景觀石、高大樹木、綠地、多層灌木等。

沒有做下沉會所，但小區(qū)的鄰里中心，會客廳，健身房也是一應俱全，也算看過這么多小區(qū)，金茂的交房在西安，尤其是實景的呈現(xiàn)，算得上遙遙領先。

品牌上：西安央企里，金茂屬第一梯隊，尤其是最近的金茂璞逸東方，30000+的房價，銷售火爆，說明西安的有錢群體，對于這種純改善的小區(qū)，還是很認可的。

（金茂璞逸東方實景）

無論是金茂的交付水準，服務水準，科技系統(tǒng)等，在改善市場，也是獨一份的存在，外圍長安，未央湖，軟東，大明宮，科技路后，金茂當下的重點主要在曲江，CCBD南區(qū)和文教園。

好產(chǎn)品，最講究好地段，老城區(qū)做改善，或新區(qū)做改善，金茂精裝，科技系統(tǒng)的優(yōu)勢，在周邊也很難發(fā)揮出來，還面臨高價高門檻。

（長安金茂府成交情況）

如果是奔著體驗，改善，長期自住，在西安選金茂沒錯，但如果是沖著房價去，應該會失落，無論是首套破發(fā)的金茂悅園，還是多套成交的長安金茂府，基本都是算不過來賬的。

周邊競爭上：同樣面積段，最新的競爭是越秀鐵建高新璞悅，雖然只有31畝，但小區(qū)有洋房，且容積率只有2.5，更關鍵的是樓面價只有約10565元/㎡。

（越秀鐵建高新璞悅126㎡戶型圖）

2T2的高層和2T2的洋房，四代住宅大贈送，對周邊相似價位的金茂悅園壓力很大。

而整個軟東區(qū)域內，目前中小面積，還有綠城熙海棠、紫薇時光云境、高科楓林九里，價格從最低15000起，到21000+左右，大面積有天地源高新宸樾、綠城錦海棠等，21000+的起步價。

如果算單價，除純改善的保利天瓚外，金茂悅園算軟東區(qū)域單價門檻最高的，當年420萬買143㎡的小高層預算，如今在高新CID，軟件新城的大平層里，都是橫著走的存在。

但如果不算這個賬，就是喜歡金茂小區(qū)的調性，生活方式，居住體驗，且長期自住，那金茂悅園絕對算軟件新城區(qū)域，交付水平數(shù)一數(shù)二的改善社區(qū)。

（高新金茂悅園樓棟示意）

對于手握250內預算，周邊工作，上學的群體，買什么南飛鴻，看什么蘇寧，金茂悅園的119㎡，單價21765元/㎡，簡直不要太香。

不管以后軟東如何變，房價如何變，金茂悅園在此，都是最特別的一個存在，大家怎么看，評論區(qū)聊聊！

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：晴明

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