作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

當別的新房還在為客戶發愁，挖空心思搞營銷的時候，深圳有新房逆向操作了——通過資金硬核篩選客戶。

真改善，還是價格刺客？

最近，深圳樓市迎來了一個“逆向”操作的新房。

一個非核心區地段的項目，不僅需要驗資200萬，還是門檻不低的大平層。

那就是位于光明科學城附近的滿京華金碩臻府。

192套約138~325平的大戶型，備案均價約54717元/㎡，單價區間約4.98萬—7.5萬/平，總價區間約686萬~2440萬，還暫未對外釋放折扣優惠。

目前這個項目已經是接近封頂狀態，周邊科學公園還在完善升級當中，附近的深圳科學技術館光明新館“五一”剛正式向市民開放。

而這個價格一出，無異于向市場扔出了一顆深水炸彈。

一方面，作為深圳光明中心板塊，是體量相當大項目。

從地理版圖上看，幾乎占據了光明中心板塊的半壁江山，從2023年9月開始項目供應到如今，已經累計供應達到1783套，并且后續將還有其他地塊上的房源陸續供應。

另一方面，價格已經超出市場同類新房住宅的水平。

最貴的戶型去到了約2440萬，折合單價約7.5萬/平，約202平以上的戶型，最低總價約1106萬，折合單價約5.46萬/平。

而整個光明，目前非大戶型項目總價基本在500萬以下，且單價水平約3萬-4.5萬/平。且2000萬+的總價，已經可以選擇光明區域的別墅級別的產品。

而市場上有人認為——

這是光明的下一代“豪宅”，畢竟整個光明已經近10年沒有供應過這樣的大戶型產品了，上一次還是深房傳麒山。并且相比整個光明同質化的剛需戶型，大平層戶型更能象征身份。

也有人認為——

光明中心的建設已經有雛形，一些市政公共配套以及周邊住宅項目都陸續投入使用了，未來大有兌現規劃的潛力。作為光明中心區居住板塊，居住舒適度已經比較高，可以說是光明除了鳳凰城板塊以外置業的第二選擇。

還有人認為——

這個項目屬于深圳建筑設計新規后的產品，四梯四戶的設計，專梯入戶，層高約3.15米達到豪宅入門配置，得房率相比市面上其他項目要高一些，既有精裝交付戶型，又有簡裝的200平以上戶型，北向還看光明科學公園景觀，景觀視野沒有遮擋，未來有增值的空間。

總的來說，適配的群體比較特殊。

但市場上，誰會真正用手中的真金白銀去投票呢？1000萬+，何不投票南山、福田這些核心區域？

“豪宅”還要睡飄窗

實際上，整個項目對市場客戶的篩選思路，并非無跡可尋。

隨著好房子的浪潮掀起，開發商們正試圖通過提高戶型面積、得房率方式打開價格的空間以及銷售差異的路徑。

最明顯的，深圳的核心區，一些新地塊上誕生的項目，都陸陸續續推出了超大戶型的產品，一些非核心區的項目，則在戶型的陽臺、飄窗、入戶花園方面下功夫。

所以金碩臻府也恰恰反映出了當下開發商尋求產品轉型，尋找市場突破口的思路。

但市場的共識和趨勢，很難在短時間扭轉。

并且整個項目目前放在市場上，本身也藏著一些桎梏。

首先項目的戶型，有一定的局限性。

約138平戶型得房率約78%，且其中有一個次臥包含墻體飄窗面積，也不足10平方米，僅約8.8平方米。

有網友打趣，“光明豪宅還睡飄窗”。

而約202-204平的戶型，僅設計了四房兩廳三衛，其中有兩個次臥不包含飄窗面積不到10平方米，包含飄窗面積則分別約13.54平及約11.61平。

對于追求改善舒適的家庭而言，這樣的次臥空間很難不會被市場挑剔。

所以有的意向購房群體，在看完實地樣板空間后，認為體現不出大平層的感覺，選擇了放棄。

而項目為正北朝向，202-204平戶型，雖然南北通透，但難避免冬天北風，夏天西曬的情況。

更重要的是，項目對外的營銷優勢為北看光明科學公園景觀，實際上目前科學公園景觀層次對于1000萬的大平層的景觀需求，有錯配的可能。

（光明科學公園景觀）

而138㎡南向戶型主要視野為社區園林，部分中高樓層可遠眺光明高鐵站，但光明科學公園景觀幾乎不可見。

對于周邊環境而言，暫時還未算完全規劃好，而光明科學公園以及其他配套也還需要時間才能真正兌現。

所以，項目周邊商業等配套還沒有完全發展起來，暫時欠缺一些生活氣息，

其次，社區缺乏純粹。

項目總戶數為420戶，實際超過半數用于補償安置，且共同享受社區公共區域裝修條件、小區花園、停車位等公共配套資源及相應服務。

據了解，項目回遷戶已經優先選房完畢，一些優質樓層，朝向戶型已經被搶先一步選擇。

三是項目占地面積小。

約1.4萬平方米，無地面花園，僅設計了架空層綠化休閑空間。

更重要的是項目前面幾期，被曝光出現質量問題。

有業主曝光滿京華一期金碩華府曝虛假宣傳、尺寸虛標、貨不對板，未交付外墻便出現鼓包、脫落多次修補的情況。

甚至有業主因此萌生了退房的念頭。

所以，項目整體而言，局限性就更明顯了，錨定的群體，必須是實力強，且接受度，對配套追求一般的。

但選擇這個項目，有多少能夠真正滿足市場對居住體驗的需求？

需要時間市場才能交出答卷。

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作者觀點，不代表格隆匯立場