原創(chuàng) 劉曉博

5月17日，從廣州傳來一個重磅消息，房貸利率上調(diào)了10個基點！

這個消息得到了多家媒體的證實：

關注財經(jīng)的朋友都知道，下周的5月20日，央行有極大概率降息10個基點。

在什么在這個關口，廣州房貸利率反而上調(diào)了10個基點？這意味著什么？

如果你經(jīng)?？次业奈恼拢蜁溃涸缭谌ツ?0月3日，我就寫過一篇題為“存量房降息，隱藏大玄機”的文章發(fā)在本號上，預測了這種情況會發(fā)生！（點擊查看原文）

當時的背景是：

2024年9月29日，央行宣布第二次下調(diào)存量房貸利率；9月30日，各大銀行公布了下調(diào)的細節(jié)。下調(diào)方案是：對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個基點。

而在當時，如果你購買首套房的話，在一些城市可以申請到LPR“減點”超過80個基點，甚至接近100個基點的房貸。

比如在廣州，5年期LPR利率維持在3.85%的時候，就有銀行提供2.89%的首套房利率。對此，媒體有過公開報道。

坊間的房貸利率實際優(yōu)惠力度非常大，為何央行存量房利率只在LPR基礎上優(yōu)惠30個基點？

我當時的觀點是：未來LPR將不斷走低，如果保持減點80甚至更多，這個優(yōu)惠力度銀行業(yè)將無法承受。

所以我在全網(wǎng)最早給出了一個判斷：未來LPR將不斷走低，但房貸減點會不斷收窄，大概率會逐步收窄到“LPR-30基點”附近。

這個判斷在1個月后，首次得到了證實。

2024年10月21日，5年期LPR降息了25個基點，降到了3.6%。如果仍然按照之前優(yōu)惠80到90個基點，首套房貸利率將普遍低于3%。

這種情況事實上出現(xiàn)了，但沒有維持幾天，各大銀行應該是接到了通知，紛紛把最優(yōu)惠利率上調(diào)到了不低于3%。

而最近在廣州發(fā)生的“房貸利率上調(diào)10個基點”，則是第二輪了，其實質(zhì)是“收窄優(yōu)惠幅度”，從之前“-60個基點”變成了“-50個基點”。

為什么發(fā)生在最近兩天？

因為下周二（5月20日），LPR利率將降息10個基點到3.5%。

此前，央行已經(jīng)把7天逆回購利率降息了10個基點，7天逆回購利率是最重要的政策利率，是LPR利率的錨。

之前，除北上深外，大部分城市的最低房貸利率就是3%，達到了要求的下限。如果下周降息10個基點，而不調(diào)整減點部分的話，就會再次出現(xiàn)房貸利率普遍低于3%的情況。

這會讓銀行業(yè)的利差全面收窄，而壓降存款利率的難度比較大。

所以，提前減少了“減點”部分，以迎接新一輪降息。

看到這里，肯定會有人問：這樣搞，豈不抵消了LPR降息的利好？

對于新房貸的申請者，的確有這個效應。但這是房貸利率結(jié)構(gòu)調(diào)整必須經(jīng)歷的過程。

在去年和前年，我們在降息上采取了“定向”的方式，給樓市吃小灶。具體做法是：LPR降息不多，但給購房貸款人提供較大幅度的“減點”優(yōu)惠。

現(xiàn)在，LPR逐步走低了，之前的優(yōu)惠力度很難維持。如果維持，相當于在房貸利率下調(diào)上使用了杠桿，銀行業(yè)利潤受損比較多。所以，必須把過高的“減點”調(diào)整回來。

銀行業(yè)是股市穩(wěn)定的基石。最近的救市，拉銀行股是常見的做法。因為銀行股便宜，市盈率、市凈率都比較低，而分紅率又比較高。

給銀行業(yè)保持合理的利差，非常重要。關系到金融安全、股市穩(wěn)定。

雖然下周LPR降息10個基點后，新申請的房貸利率未必下調(diào)（每個城市不一樣，北上深應該是下調(diào)的，此前利率優(yōu)惠力度大的城市未必下調(diào)），但存量房貸還是可以享受降息的，具體執(zhí)行的時間點，要看你跟銀行商定的“下一定價日”在什么時候。

我曾建議大家，可以申請每個季度重新定價一次，這樣可以及時享受降息紅利。

這是不是意味著，新申請的房貸利率，未來不會降低了？

當然不是。

當首套房貸款利率的優(yōu)惠（減點）收窄到30個基點之后，再往后的每次5年期LPR降息，新申請房貸就肯定可以享受了。

我們已經(jīng)進入了一個長期低利率時代。但降息的節(jié)奏必須控制好，降息太快、太猛，金融業(yè)可能受不了。

上世紀90年代，日本開始進入低利率時代的時候，金融企業(yè)、尤其是壽險企業(yè)曾倒閉了一大批，就是沒有把握好降息的節(jié)奏。