市場反轉，比很多人預想中更快。

昨天，節前最后一個工作日，廣州迎來了一場重磅土拍，甩出了白云的衡器廠、嘉禾望崗039、059地塊三張“王牌”，叫好又叫座。

其一、地塊溢價率，均超15%。

15%是什么概念？

之前廣州給地塊設置的溢價率上限，就是15%。

如果廣州沒有取消宅地“限地價”，那么這三塊地，都是要搖號的，房企必須拼運氣才能拿到。

這說明，在地價調整，容積率調整之后，開發商還是堅定看好后市。

市場需求和購買力是有的，但是缺一個價格到位，讓人上頭的項目。

其二、參拍企業數量，創新高。

昨天三宗地，雖然最后都由越秀“包圓”，但參與競爭的企業，一共有10家：

越秀、保利發展、中海、金茂、綠城、國貿、中鐵置業、龍湖、建發、保利置業。

數量創下近兩年新高，且呈現兩大特點：

·不止國央企，還有混合所有制企業、民企，無論是本地還是外地，廣州活躍的開發商，基本都在名單之內；

·火藥味濃，民企積極舉牌，以嘉禾望崗039地塊為例，競價13輪，有5輪都是龍湖加的價，最終競得人越秀只出了2輪。

不難看出，核心開發商，對白云市場是有信心的，堅定看好后市。

｜嘉禾望崗地塊現狀

白云這次，為什么這么火？

原因多方面的。

一來，白云這兩年地賣得不多。

2023-2024年，一共也就6宗，是中心區除越秀以外供應總數最少的。

并且，這批地塊里，還包含安置房、共有產權房等用地在內，這也導致了全新盤的缺位。

你看天河，海珠，荔灣，在土地大量供應下，都是新盤扎堆，互毆到鼻青臉腫，但白云，今年到現在就只出了一個全新項目，設計之都的中建·白云之星，還是由舊改孵化而來的。

往前追溯，是云悅，再往前追溯，是國貿云上。

供應的主力，還是存量項目居多。

這也是過去很多人覺得白云“低調”的重要原因。

二來，白云房子一直賣得不少。

但用低調來形容白云，也不準確。

在很多人沒注意到的地方，白云其實哼哧哼哧賣了不少房子，悶聲干大事。

2024年，白云新房成交面積高達87.5萬平，位列中心區第一，也超過了黃埔。

去化周期也在不斷縮短，2024年底，是14.2個月，到了今年3月底，縮短到了13.6個月，賣得比海珠還快。

相比其他區域，白云市場確實是內生，但作為廣州第一人口大區，產業也足夠強勁，又有大力度的舊改推進，本地有電商，有批發市場等等，居民購買力爆棚。

三來，出讓地塊有“講究”。

同樣是拍地拍得火熱，白云的火，和當時面粉廠的火，還不太一樣。

面粉廠體量大，總價高，注定只是少數“鈔能力”房企的博弈，當時參與混戰的，也只有保利、中海、越秀三巨頭；

但白云不同，這次出讓的地塊，體量普遍適中，總價門檻也不高，最貴的衡器也就10億+，向絕大多數企業，敞開了懷抱。

并且，都是強概念區，低密度，有優質的學鐵商配套，周邊也有項目可以做對標，給企業看得見摸得著利潤率和安全性。

延續著這個思路，白云趁熱打鐵，也拿出了其他“壓箱底”靚貨。

我們了解到，接下來，設計之都、齊富路和政通路西側地塊，會陸續上線。

設計之都地塊隨時掛牌，政通路西側地塊預計5月，齊富路北側地塊預計6月。

幾個關鍵：

1）位置核心，設計之都、白云新城、白云站，都是高能級板塊；

2）BUFF疊滿，學鐵商齊備，普遍教育先行。

3）做“好房子”，這幾塊地，白云都在研究容積率優化，對齊新國標，在供應端引領產品迭代，重構市場需求。

具體來看看地塊情況。

·廣州設計之都三期AB2603123、087地塊

這塊地，是三塊地中條件最成熟的一塊，預計會最早上線，用地面積60畝，建面約14.6萬方（此前初步數據，實際以掛牌為準）。

亮點有幾個：

·緊鄰設計之都園區，片區集聚產業人口，需求旺盛

·坐擁雙地鐵，距在建的廣州地鐵14號線二期鶴南站和2號線黃邊站均不超800m，通達性極強；

·名校在旁，96班的九年制公辦華中師范大學白云學校，選址就在廣州設計之都三期，3月已正式揭牌；

·周邊有豐富商業、醫療資源，如安華匯、白云時光匯、南方醫院白云分院等，配套齊全；

·板塊有增量，黃邊舊改，已經孵化為中建·白云之星，加速板塊煥新，引入優質配套，帶動產業進駐，帶旺需求。

放眼全廣州，這樣一個體量巨大、且阻力小的城市核心舊改，現階段真的極少。

這樣的地段和配置，是可以走偏剛改路線的，吸引本地，以及地鐵沿線買家，市場認可度高。

地塊直線約600米為廣州地鐵地產·云筑上品，總戶數775戶，主推約88-143㎡三四房，參考均價約4.3萬/㎡。

·齊富路北側地塊

這塊地，即將敲響白云新城上新的前奏。

板塊已經四年沒有宅地供應，稀缺性可見一斑。

亮點也有幾個：

·強地段，其所在的蕭崗片區，是白云新城核心，有強勁產業，也能懷抱云山。

·強配套，匯聚白云國際會議中心、兒童公園、廣州體育館等地標，與培英中學云城校區和廣東實驗中學云城校區僅一路之隔。

·便利交通，周邊有2號線、12號線、14號線等多條軌道，約1公里抵達蕭崗站，此外周邊還有齊富路、云城西路、云城東路等主干道。

白云新城，對標全球一流CBD，城市級配套濃度是可以比肩珠江新城的，既是城市會客廳，也是企業總部聚集區。

這幾年，即使樓市回調，白云新城表現出了極強的韌性，新房10萬+比比皆是，二手也同樣掛高，像首開龍湖天奕，業主掛牌價也要8-11萬/平，住宅市場熱度居高不下，但全新盤缺位，沒有新規后的項目壯大聲勢。

齊富路地塊，白云區重點推進的城中村改造片區，也是蕭崗舊改的首期出讓地塊。

雖然體量不大，用地面積21畝，建面約4.78萬方（此前初步數據，實際以掛牌為準），但對應的，總價門檻不會太高。

隨著拆遷舊改加速進行，不僅會進一步改善城市面貌，也會為板塊帶來新的供應。

·政通路西側地塊

這塊地，“出身”和齊富路類似，都是由舊改轉化而來，屬于廣州站片區的三元里舊改，原五羊摩托車廠地塊，位于白云和越秀區交界。

同樣總結下亮點：

·宜居，北臨白云山景區，南臨麓湖公園，山水環繞，風景秀麗；

·近地鐵，旁邊是11/12號線中醫藥大學站；

·容積率低，按照此前規劃，容積率低至1.8-2.0，是這幾塊地里最低的。

這宗地不僅是城區的優質地塊，更重要的是，和廣州舊改新模式關聯度很高，若順利出讓，就意味著新模式成功攻關。

有背靠廣州火車站的優勢，地塊未來周邊會有豐富多元配套，包括教育、文化、商業等。

這一帶，通過地上地下空間復合開發，對片區內文物建筑及傳統歷史文化統籌活化利用，打造串聯廣州火車站-三元里村-白云新城的文化商業生態軸。

隨著這些地塊的陸續上線，白云很快又要迎來下一個高光時刻。