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兄弟開門,自己人

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前段時間,航天奇觀二期地塊掛牌,有一個評論挺有趣的:



航天奇觀二期地塊,位置更靠近保利天匯,但按掛地文件,卻能讀縵云、觀樾的天外。

這就相當于原地升咖啊,直接給航天奇觀超配了天河最牛的區屬學校,再加上觀樾和縵云的圈層。

講真,這種玩法,我們也很少見,除了給地塊抬身價之外,估計還有給二手房價托底的意味,尤其是保利天匯。

問題的關鍵是,有沒有條件實現呢?我們去現場走了一圈,展開聊聊。

1、航天奇觀二期有三寶:位置、湖景、學校

我們用小飛機拍到航天奇觀二期地塊范圍,它和縵云、越秀觀樾的距離,真的太近了:

尤其是地塊東南側,和縵云的距離估計不到100米,還有一條短短的直路,可以步行到日月雙湖、越秀觀樾。

確實,完全可以無縫銜接,加入世界大觀群聊的前提條件有了。

然后是湖景。

現場來看,航天奇觀的這個湖,長度是夠了,但水面并不寬敞,深度也不夠,水質、環境都需要進一步治理。



好在總體氛圍很安靜,還有山體公園加持,北側的大觀街也建好了,車流量不多,目前出入的大貨車,大多是周邊工地的工作車。



地塊南側的東基天河陽光,馬上就要完工,據現場工作人員說可能6月份收尾,到時周邊不會是亂糟糟的工地狀態。

外立面的顏值不錯,大體上是玻璃面,兩棟樓,樓高也不高。



不過,它是一個公寓項目,主推31-160平,戶型跨度很大,單價2.5-6萬/平。

所以,東基天河陽光的存在,不會影響航天奇觀加入世界大觀板塊,但會擋住部分南向視野,還會降低居住人群的純粹度。

所以,總體上看,航天奇觀湖景的上限,確實就是平替版的日月雙湖。

但怎么說呢,放在這個位置,湖的意義不在夠大,而是夠用,你反過來思考,平替版觀樾,這成本不就降下來啦。

再加上,觀樾同等的2.07低容積率、純板樓的配置,湖居的基本面不會差。



第三個,學校,這個應該是神來一筆,天外加持,真就原地升咖。

天外,是天河區屬學校的龍頭老大,而天匯的智谷,屬于奧中集團,雖然進步很快,但當下實力和口碑確實要弱幾檔。



(來源:艾莎媽媽)

掛地文件明確說了,航天奇觀的義務教育學校由天外智谷學校統籌解決。

其中包括縵云配建的九年制天外智谷學校,以及觀樾配建的24班小學,相當于小學兩個校區。



初中部,就是縵云配建的學校,今年正式開學,開8個班,由縵云和越秀觀樾共享。

若有剩余計劃,則面向牛奶廠、聯投文津府、珠江花城、華潤天河等盤招生。



按理來說,天外智谷的招生名額,數量是充足的,更何況航天奇觀距離兩個校區都更近,讀天外九年制學校的預期算是立起來了。

再來個省流版總結,航天奇觀的機會在于:

1)和縵云、觀樾舉步即達的物理距離

2)微縮版日月雙湖+觀樾同等的低密度+湖景板樓

3)有機會讀天外智谷九年制學校



配齊了這些,航天奇觀的基本面已經向世界大觀看齊了,樓面地價還預留了1萬/平的差價。

這就相當于,以后打造產品的空間都有了。

對照觀樾二期,125平臨公路戶型850萬起,140平980萬起,190平1538萬起步,單價大概6.8萬/平起步。

那么,如果航天奇觀項目主力產品做100-120-140平,單價6萬/平起,吸引力是不是上來了。

反正,我們去踩地時,隔壁看守東基天河陽光場地的工作人員爆料,前一天就已經有兩批企業過來看航天奇觀地塊,上午是兩男一女,下午是四個男的。



2、保利天匯,價格預期要穩住了

航天奇觀地塊,對保利天匯來說,真像一場及時雨。

1)短期來看,世界大觀、航天奇觀、天匯拉開差價,作為對照物,穩二手預期

2)長期來看,天匯可以融入泛世界大觀板塊,給居住價值托底,凸顯性價比

航天奇觀地塊,相當于為天匯和世界大觀板塊搭建了一道橋梁。

以前大家的感知會認為這兩個是完全不同的地方,但以后邊界會慢慢消融,共享更多配套。



世界大觀主打的是純粹低密改善住區,后續供應也是往低密度、高端產品的方向。

我們收到消息,廣東電視臺地塊也會降低密度,從2.5-2.8調整到1.1,相當于世界大觀四期的配置。

1.1的容積率,應該是造疊墅了,參考觀樾三期,非一線臨湖的疊墅總價都要2000萬起步。



這樣一對比,保利天匯的性價比就凸顯出來了,多了一重定位,泛世界大觀板塊的上車盤。

目前,保利天匯新房在售五期尾貨,99平-101平三房460萬起,109平四房499萬起,130平630萬,140平690萬,188平不到1000萬。

至于二手,成交大頭是三房,近期主流價格大概4萬/平,比老黃埔的城光還低。

這個價格,相比前期是有回調的,大家可以看我們列的數據:



| 數據來源:鏈家網公開成交數據

原因也不難分析,天河東+老黃埔兩大超新規卷王夾擊,而天匯是舊規產品,供應量大,加上周邊缺少新預期。

現在,航天奇觀二期地塊一來,未來很長一段時間的預期都有了,相當于有了托底。

另外,天匯的相對優勢就是高確定性,對天河東的剛需剛改買家來說,學鐵商還是能打。

天匯最晚開發的五期,今年8月都要收樓了,社區配套全部所見即所得。

約1公里到大觀南站+九年制天河智谷第一實驗學校+600米商業街,以及21層樓高,非超高層,品質感也不錯。



合理的價格,還是能看看。

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