每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

5月15日，北京規(guī)自委公告了公眾對北京潤府調規(guī)方案的反饋意見，共計116條。

它綜合了18條意見作答，有關采光、車位、陽臺和容積率等，不一而足。

為了減少關注度，陳海鷗特意把新總平圖的公示期放在五一假期前后。他是華潤置地北京總經理，5月16日，他因旗下公司欠款35元，被限高了。

這種控輿情的手法，依然改變不了一個事實，對北京潤府二期的調規(guī)，群眾的意見很大。

花姐判斷，絕大部分來自一期的業(yè)主。開盤11個月來，它已網簽了447套，占一期預售套數的70%。

為什么賣出這么多，北京潤府還要調規(guī)呢？

答案在于，這是一個超級大盤。北京潤府占地6.99萬平米，規(guī)劃地上建面17.58萬平米。

原規(guī)劃1384戶，整體去化率約31.9%，網簽均價5.87萬元/平米，待售937套，貨值剩下約70億元。

由于剩余的貨值大，開發(fā)商才有足夠的動力去調改。

來自大興區(qū)的元啟也是如此——占地4.7萬平米，規(guī)劃地上建面11.77萬平米，共計1054戶。

它2025年4月月14日公示了調規(guī)方案，至今還沒有公告公眾的反饋意見。

它們倆也有些差異。

元啟很早就預謀要調規(guī)，在去年11月就停止了網簽，開盤8個月網簽66套，去化率僅為6.27%，待售988套，貨值剩下約60億元。

于是，它決心推倒重來。

但北京潤府不一樣，硬是把一塊地分成兩期開發(fā)。一期早已開建，想調改都來不及了。

花姐判斷，陳海鷗對北京潤府調規(guī)，有點臨時起意的意味。這導致一期業(yè)主叫苦不迭。

而元啟調規(guī)，搞得很絲滑、很陽光。為了介紹新元啟全贈送的奇偶陽臺，還特意搞了一場盛大的發(fā)布會。

反觀北京潤府調規(guī)，如錦衣夜行。

它帶給一期業(yè)主最大的沖擊是，二期新設置了南向開敞陽臺，得房率比一期高出15%

這個奇葩的場景，帶來一個敏感的問題，二期產品背刺一期。在同一個小區(qū)里有背刺，北京潤府是獨一份。（詳見《北京潤府調規(guī)，老業(yè)主躺槍了》）

現在，擺在陳海鷗面前的是，該如何去安撫一期業(yè)主的情緒。這，有關民生問題。

二期將出現“封閉陽臺”

和元啟相比，北京潤府調規(guī)的幅度大了許多。

問題主要出在陽臺的設置上。

元啟設置的是奇偶陽臺，樓棟的位置不變，也不影響原有的戶型結構，陽臺也不計入容積率，但會增加樓間距——陽臺進深為1.2-1.4米。

而北京潤府二期為開敞陽臺，即每戶南向都有一個陽臺，計入一半產權面積。北面也有設備陽臺贈送。

這意味著北京潤府二期要動大手術，樓棟的位置會變化，戶型也會變化。和一期戶型比較，等于是推倒重來。

至于二期的陽臺會不會封？

花姐仔細分析了陽臺結構，大抵會是內嵌式陽臺。意味著北京潤府二期將出現封閉陽臺，極大地提升了得房率。

當然，有關陽臺和設備平臺封閉問題，反饋意見的第3條也提到。

但北京潤府的答復十分巧妙，稱“項目符合'好房子'的政策適用范圍”。

北京規(guī)自委經開區(qū)分局的意見也很有意思：如后續(xù)住宅發(fā)生開敞陽臺及設備平臺封閉行為，您可向有關部門反饋相關情況，將按照相關法律法規(guī)進行查處。”

這些回答，都很正確，但依舊沒有當下明確答案。

緊接著第4條反饋意見又問："開發(fā)商應明確陽臺為開敞陽臺或封閉陽臺"。北京潤府才直接回答：開敞陽臺。

但報規(guī)為開敞陽臺，不等于交付時也開敞著。

北京樓市公開的秘密是，陽臺報規(guī)都是開敞陽臺，合法合規(guī)，等工程驗收后，請第三方再進行封閉，形成封閉陽臺交付。（詳見《北京封陽臺，發(fā)出了信號》）

沒有分期報規(guī)之失

北京潤府占地6.99萬平方米，是北京近幾年單幅出讓的最大地塊。

由于地塊太大，華潤置地將它分兩期開發(fā)。按照相關規(guī)定，同一地塊，最多不能分三期開發(fā)。

一期為：8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#；二期為：1#、3#、4#、6#、7#、9#、12#、13#、18#、19#。

因為分期，它須有兩個施工許可證（下文詳述）、兩個規(guī)劃許可證。

一期規(guī)劃證于2024年03月19日取得，建設規(guī)模15.08萬平米——未含二期。截至目前，二期調規(guī)后的10棟樓規(guī)劃證還沒下來。

比較奇怪的是，北京潤府既然是分兩期開發(fā)，為何2024年4月22日要一次性公示總平面圖呢？

這次反饋意見中也表達了類似的問題：“同一個地塊設計方案為何會公布兩次？”十分犀利。

在這里，花姐大致還原一下其中的原委。

在2024年2月以75.38億摘得亦莊北神樹地塊之后，華潤置地就決定將北京潤府分兩期開發(fā)。

這并沒有錯，因為體量太大，它的總建面25.73萬平米，其中地上建面17.48萬平米。

為了讓北京潤府全面展示出來，把一二期放在一張圖紙上、一次性報規(guī)了。

這表明，時任華潤置地北京公司總經理凌曉潔沒有想過，二期可能會調規(guī)。從北京潤府的總平圖也可看出，所謂的一二期沒有明顯的分界線。

從常規(guī)的操作手法，一期和二期是要分開公示總平圖的。

時間來到了2025年2月12日，《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點（試行）》下發(fā)。

北京潤府所在的亦莊，在好房子政策范圍內，可設置“陽臺+風雨連廊+首層架空層+鄰里中心”等。

陳海鷗很敏銳地反應過來，北京潤府二期還沒動工，沒有領取規(guī)劃證、施工證。

一切還來得及。

于是，北京潤府二期調規(guī)動作就悄悄開展了，向一期業(yè)主們下發(fā)了“關于北京潤府項目高品質家園建設征詢意見問卷”調查表征詢意見。

結果是，遭到了一堆投訴。

換新總包商，壓縮16.8%成本

北京潤府二期，要換新的總包商。

2025年4月28日，北京潤府公布了二期的兩個中標候選人，第一候選人為湖北鑫盛基建筑工程有限公司（簡稱“鑫盛基”），第二候選人為華新建工集團有限公司。

花姐預計，最終的奪標者應是鑫盛基，因為3.23億元的中標價格，比華新建工便宜110萬元。總建面14.29萬平米，其中地上9.37萬平米，涉及10棟住宅樓等。

鑫盛基成立于2016年11月，注冊資本1億元，法人黃路持股95%，黃衛(wèi)東持股5%。

這家只有建筑工程施工總承包二級資質的建筑師，卻是華潤置地的常客，活躍在華潤置地唐山、大連、福建、沈陽、哈爾濱等城市多個項目中。

為什么北京潤府二期要換總包商？花姐的直覺是，鑫盛基的要價更低些。

早在2024年3月27日，北京潤府一期就取得了施工可證：110230202403270101，工程規(guī)模為11.13萬平米，總金額為3.025億元。

二期工程規(guī)模比一期多了28.39%，但總價格只貴了6.8%。若論每平米單價，二期比一期便宜了16.8%。

一期的總承包也是民營企業(yè)——大連常瑞集團有限公司。

它成立于2003年8月，注冊資本15057萬元，法人馬永輝，注冊地是遼寧省莊河市城山鎮(zhèn)當鋪委，馬長瑞和馬長璘分別持股70.1136%和29.8864%——2024年從別人手上買來的。

它對外有8筆投資——5筆已經注銷，包括投資了一家醫(yī)院、貿易公司和廣告公司。

不過，換了總包商之后，如何保證北京潤府一期、二期外立面一致，也是個問題。

北京潤府在答復反饋意見中表示：二期樓棟立面風格、設計元素、材料品類、顏色、工藝做法均與一期保持一致。

但對單體樓棟具體的開窗面積、開窗間距、防護欄桿高度，答復的很模糊，只是稱“依照國家及北京市相關規(guī)范標準等要求進行建設”。

依照花姐判斷，二期的產品提升，遠不止新增了南北陽臺，在開窗比上，也將有大幅提升。

北京潤府二期調規(guī)，會增加不少成本。

但央企華潤置地也要過緊日子，陳海鷗須精打細算，只好壓縮承包商的費用了。