作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

一場深刻的變化正在進行。

新政托舉

落地實施細則和相關政策會在短時間內跟上，或者甚至已經跑在前頭。

最明顯的深圳最近迎來了兩個具有重要意義和轉折的文件，包含了消費、金融、民生等方方面面。

可以說幾乎決定深圳新的發展方向和格局。

一個是《深圳市提振消費專項行動實施方案》，另一個《關于深入推進深圳綜合改革試點深化改革創新擴大開放的意見》。

前者既是3月中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《提振消費專項行動方案》的響應，也是解決當下深圳市民衣食住行的突出問題，已經超越了消費本身的含義。

后者關乎深圳接下來怎么做，怎么走，要做到更高起點、更高層次、更高目標上深化改革、擴大開放，本質是通過深圳的制度創新突破，為全國性改革走出一條可行之道，解決當前國內外面臨的發展和改革困局，建立一個超大城市現代化治理的模板。

所以影響以及意義遠超區域范疇。

而這兩個文件雖然看似關聯不大，實際是短期刺激與長期制度紅利的共振。

消費方案側重短期刺激和支持，而深化改革創新擴大開放強調長期制度突破。

對于消費來說，消費拉動了產業。

《實施方案》通過以舊換新、場景創新，如AI終端、全屋智能可以直接刺激相關產業需求，帶動相關企業進行技術升級。

對產業而言，又反哺了消費。

綜合改革推動的人工智能、低空經濟等新興產業創造新消費場景，如無人機配送、智能穿戴設備，同時數據要素市場化提升消費服務精準度，如個性化推薦、跨境支付便利化。

并且也可以看到，深圳從去年到最近幾個月，陸陸續續推出一些新規，其中就包含與樓市相關的。

比如深圳推出的“保租房”已經滾動到了第七批保障性租賃住房認租，1946套房源超過1.8萬戶家庭申請。

比如深圳擬支持公積金一次性提取支付購房首付款，與珠海、汕頭、江門、潮州、揭陽六個城市推動公積金跨城互認，實現區域內公積金“同城化”。

比如最近深圳市規劃和自然資源局印發《深圳市地下空間資源利用規劃（2025—2035年）》，將在48個重點片區地下“造城”。

所以，既要全方位發展改革提質，也要全方位保障深圳的新市民、中低收入群體提供普惠性基礎服務。

首先深化改革創新擴大開放需要投入更多的人力物力，同時也創造新的就業趨勢和更多的就業崗位，并提升城市的吸引力。

其次收入是消費的基礎，居民收入越高，就越有能力和信心進行消費。

進入一個城市，必選的幾樣東西就是就業、收入、社保、教育、住房以及其他的配套公共服務。

當這些串成一條線，形成閉環。

比如《深圳市提振消費專項行動實施方案》中關于居民增收與減負方面的落實，對來深就業的本科、碩士、博士分別給予最高3萬、5萬、10萬元補貼；優化住房公積金使用，允許提取支付首付和提高租房提取比例。

這些群體，在這樣的支持下，接下來是否會去租房、購物？是否會萌生買房的意愿？

所以，當這些公共資源和服務下沉到各個群體后，是否就更有利于激活包括住房在內的各個方面的市場消費。

市場轉變

深圳新政頻出，最主要的原因是環境不確定性疊加，經濟和市場有了很大變化。

政府部門公布的《深圳市2025年本級政府預算（草案）》也直言當前市財政經濟形勢面臨的一些困難和挑戰。

以大家關注的樓市為例，其中的變化就更明顯了。

國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中，深圳的一二手房價格環比雙雙回落，結束自去年10月份以來連續6個月環比雙漲的勢頭。

5月深圳樓市在成交量方面雖然有一定的定力，但相較于4月的表現繼續下探。中指研究院數據顯示，5月深圳是一線城市中唯一新房和二手房價格環比均下跌的城市，降幅分別為0.09%、0.28%。

而這種數據有一定的滯后性，還遠不及市場當下發生的變化及時。

比如108萬如今可拍下一只初代薄荷色的拉布布，也能幾乎能首付南山赤灣一套約116平的新房。

比如龍華第一豪宅的金茂府，一套業主曾經以1410萬元購入的156平住宅，在6月9日以1117.8萬元起拍價掛牌，即使比市場價折價約250萬也難逃流拍。

再比如曾經一房難求的新房，甚至是去年入市的新房，都有了新的市場評估體現。一些交易活躍的小區，4月和5月就能夠成交多套。

而觀察這些新成交的住宅，基本上以中小面積段或總價為主，說明目前剛需改善群體仍是深圳的住房消費主力，深圳樓市很大程度取決于強依賴就業、收入、預期信心的群體。

大環境的復蘇，才是市場好起來的關鍵。

所以，新的《實施方案》與《深化改革創新擴大開放的意見》協同的效應，可以形成“短期刺激-中期結構調整-長期生態重構”的傳導機制，從而鞏固“穩預期、促循環”。

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作者觀點，不代表格隆匯立場