6月25日晚，華夏中海商業REIT正式申報深交所，預計將募集資金13.55億元，這標志著中海正式邁入公募REITs市場。

項目底層資產為中海旗下成熟“環宇城”購物中心——佛山映月湖環宇城項目，原始權益人為中海地產全資子公司——中海環宇商業發展（深圳）有限公司，基金管理人為華夏基金。

睿和智庫分析其關鍵點為：

1、十年沉淀，資本化破局：中海首座環宇城——濟南市中環宇城2013年開業，與2023年成立的專項REITs平臺——中海環宇商業發展（深圳）有限公司，時點暗合十周年；

2、優質資產儲備豐富：此次優先裝入的底層資產為位于佛山的映月湖環宇城項目，據了解項目2023年出租率達98%以上，租金收入穩健。

中海環宇系購物中心已形成環宇城、環宇薈、環宇坊三大產品線，其中一線城市項目面積占比達56%（如上海真如環宇城MAX等）。年報顯示，2024年購物中心整體出租率達95%高位，推動租金收入同比增長34.6%至人民幣22.6億元，近4年年復合增長率達27.1%。

3、戰略意圖：加速“投融管退”閉環，未來或形成“開發-REITs退出-輕資管”循環模式。

通過REITs發行，中海可進一步實現三重目標：

1、盤活存量資產：將成熟項目裝入REITs，快速回籠資金用于新項目開發或輕資產擴張；

2、優化財務結構：表外化處置重資產，降低負債率，提升ROE；

3、強化資管品牌：以市場化退出機制驗證運營能力，吸引長期資本。

中海持有物業體量不容小覷，比如作為中國內地最大的單一業權寫字樓發展及運營商，中海有“寫字樓”之王的稱號，此外在購物中心、酒店、長租公寓等業態均有布局。

除華夏中海商業REIT之外，基于底層資產的高質量表現（開業一年以上項目95%出租率、60.2%續約率及強區位），中海長租公寓也正在積極推動市場化長租公寓REITs的落地，未來中海資管版圖將持續擴張。

憑借購物中心穩定的租金收入（2024年整體出租率達95%）和區位優勢（多位于一二線城市核心區），華夏中海商業REIT有望成為首批消費基礎設施REITs的標桿案例。

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