房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

買房本是人生大事，卻因房屋解押難題陷入僵局。賣家逾期未履行義務(wù)，買家權(quán)益該如何保障？專業(yè)律師帶您拆解這起房屋買賣合同糾紛中的法律關(guān)鍵。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告蘇瑤向法院提出五項(xiàng)訴訟請求：

解除與被告陳明于 2023 年 7 月 15 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議，以及 2023 年 8 月 16 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》；

判令陳明支付違約金 546,000 元；

判令陳明返還定金 50,000 元，并支付雙倍定金差額 50,000 元；

判令陳明賠償居間服務(wù)費(fèi)損失 30,300 元；

訴訟費(fèi)用由陳明承擔(dān)。

蘇瑤稱，2023 年 7 月 15 日，自己與陳明簽訂房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，購買一號房屋（北京市大興區(qū)），同時(shí)與乙公司（興商地產(chǎn)公司）簽訂《居間服務(wù)合同》 。合同約定房屋總價(jià) 273 萬元，因房屋存在抵押，雙方約定陳明于 2023 年 7 月 31 日前辦理解押手續(xù) 。合同還明確，若因陳明原因?qū)е绿K瑤未能取得房產(chǎn)證，陳明需退還房款并支付成交價(jià) 20% 的違約金，違約方需賠償居間方全部服務(wù)費(fèi) 。簽約后，蘇瑤支付定金 5 萬元并交納居間服務(wù)費(fèi)，但陳明未能在約定期限內(nèi)完成解押。2023 年 8 月 16 日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將解押期限延至 2023 年 9 月 17 日，可陳明仍未履約，蘇瑤遂訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

被告陳明辯稱：不同意蘇瑤的訴訟請求，稱從未見過蘇瑤，也未收到其支付的定金 。雖認(rèn)可未交付房屋、房屋存在抵押以及合同簽名屬實(shí)，但不同意解除協(xié)議，理由是乙公司曾答應(yīng)幫忙解押卻未兌現(xiàn)，原因是房屋抵押權(quán)人不同意還款 。此外，陳明認(rèn)可蘇瑤支付了中介費(fèi)。

（三）中介公司的陳述

乙公司（地產(chǎn)公司）表示：同意蘇瑤解除合同的請求，不同意退還居間服務(wù)費(fèi) 。乙公司強(qiáng)調(diào)，合同系雙方真實(shí)意思表示且合法有效，在陳明違約后，公司協(xié)調(diào)雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并多次催告陳明履約 。蘇瑤也曾向陳明發(fā)出解約告知函，因此陳明應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償蘇瑤損失，已收取的居間服務(wù)費(fèi)不應(yīng)退還。

（四）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂：

2023 年 7 月 15 日，陳明與蘇瑤簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定房屋成交價(jià) 273 萬元，房屋已抵押，抵押權(quán)人為某信托有限公司 。

同日，雙方與乙公司簽訂《居間服務(wù)合同》，約定蘇瑤按成交價(jià) 2.2% 支付服務(wù)費(fèi)，若一方違約致合同無法履行，乙公司有權(quán)收取服務(wù)費(fèi)且不退還 。

交易履行：

陳明收取蘇瑤定金 5 萬元并出具收據(jù) 。

因陳明未按時(shí)解押，2023 年 8 月 16 日雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，延長解押期限至 2023 年 9 月 17 日，并約定陳明補(bǔ)償蘇瑤 1 萬元，房屋成交價(jià)調(diào)整為 272 萬元 。

解約通知：2023 年 11 月 5 日，蘇瑤向陳明、乙公司發(fā)送《解約告知書》，乙公司于次日收到，陳明稱未收到 。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

蘇瑤是否有權(quán)解除房屋買賣合同及相關(guān)協(xié)議？

陳明應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？違約金、定金應(yīng)如何認(rèn)定？

乙公司是否應(yīng)退還居間服務(wù)費(fèi)？

（二）法律分析

合同解除權(quán)：根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，對方有權(quán)解除合同 。陳明未按約定辦理解押，導(dǎo)致房屋無法過戶，構(gòu)成根本違約，蘇瑤有權(quán)解除合同，解除日期以起訴狀送達(dá)陳明之日（2024 年 9 月 2 日）為準(zhǔn) 。

違約責(zé)任認(rèn)定：

違約金與定金：《民法典》第五百八十八條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可選擇適用違約金或定金條款 。蘇瑤主張兩者并用不符合法律規(guī)定，法院結(jié)合實(shí)際損失、違約程度等因素，酌情確定違約金為 200,000 元 。

居間服務(wù)費(fèi)賠償：依據(jù)《居間服務(wù)合同》約定，因陳明違約導(dǎo)致合同未履行，其應(yīng)賠償蘇瑤已支付的居間服務(wù)費(fèi) 30,300 元 。

合同效力與責(zé)任劃分：涉案合同均為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方應(yīng)依約履行 。陳明違約，需承擔(dān)退還定金、賠償損失等責(zé)任 。

（三）法律依據(jù)

本案主要依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條（合同解除）、第五百六十六條（合同解除后果）、第五百七十七條（違約責(zé)任）、第五百八十五條（違約金）、第五百八十八條（違約金與定金適用規(guī)則）進(jìn)行裁判 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)蘇瑤與陳明于 2023 年 7 月 15 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議及 2023 年 8 月 16 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》于 2024 年 9 月 2 日解除；

陳明于判決生效后 10 日內(nèi)向蘇瑤支付違約金 200,000 元；

陳明于判決生效后 10 日內(nèi)向蘇瑤返還定金 50,000 元；

陳明于判決生效后 10 日內(nèi)向蘇瑤賠償居間服務(wù)費(fèi)損失 30,300 元 。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項(xiàng)

謹(jǐn)慎審查房屋產(chǎn)權(quán)：購房前務(wù)必核查房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵，要求賣家提供產(chǎn)權(quán)清晰證明 。

細(xì)化合同條款：明確約定解押、過戶、交房等關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)及違約責(zé)任，避免模糊表述；注意違約金與定金條款的適用規(guī)則，合理選擇維權(quán)方式 。

（二）賣房者行為規(guī)范

如實(shí)披露房屋狀況：主動告知房屋抵押等情況，積極履行解押義務(wù)，避免因隱瞞或拖延引發(fā)糾紛 。

重視合同履行：嚴(yán)格按合同約定時(shí)間履行義務(wù)，如遇困難及時(shí)與買家協(xié)商，留存溝通記錄，降低違約風(fēng)險(xiǎn) 。

（三）中介機(jī)構(gòu)責(zé)任

強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)審核：中介應(yīng)嚴(yán)格審查房屋產(chǎn)權(quán)、買賣雙方資質(zhì)，在合同中明確各方權(quán)利義務(wù)，避免因?qū)徍耸杪┏袚?dān)責(zé)任 。

規(guī)范服務(wù)流程：交易過程中及時(shí)跟進(jìn)履約情況，協(xié)調(diào)雙方解決爭議，留存服務(wù)記錄，維護(hù)自身權(quán)益 。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）