本期小白給大家盤一盤各區域低總價次新標桿的二手房價格走勢，篩選條件為：

1.總價500萬以內（城六區除外）；

2.2010年后交付的商品房小區（東西城因為房價高放寬到回遷房）；

3.2居，南向起步戶型（東西城除外）。

4.我統計的為裸房價，每套房樓層，臨路環境，裝修，稅費等存在差異，僅供參考，建議踩盤驗證。

東城

望壇新苑78平北廳2居；

2025年6月，中樓層610萬成交，單價7.82萬/平；

2025年4月，高樓層615萬成交，單價7.88萬/平（同戶型）；

2024年12月，中樓層665萬成交，單價8.63萬/平（客廳朝南，次臥不方正）。

點評：同戶型，不同樓層成交價較3-4月份還在下跌，較去年剛下本成交的房源價格也還在下滑。

西城

璽源臺63平東或西向2居；

2024年11月，高樓層695萬成交，單價11萬/平；

2024年4月，中樓層670萬成交，單價10.6萬/平；

2023年2月，中樓層785萬成交，單價12.4萬/平。

點評：該小區60多平2居掛牌8套，最大的問題是有價無市。

海淀

富力桃園89-90平純南2居

2025年6月，頂層506萬成交，單價5.68萬/平；

2025年5月，高層573萬成交，單價6.43萬/平；

2025年2月，低層585萬成交，單價6.57萬/平；

2024年4月，高層585萬成交，單價6.57萬/平；

2024年2月，中層705萬成交，單價7.92萬/平；

2023年3月，低層725萬成交，單價8.14萬/平。

點評：海淀這個價位自住兼顧流通很好的小區，頂層那套如果按照打85折-9折估算，6月高層在6.5-6.6的價格，近段時間還算平穩，但和高點比價格也下來了20%+。

朝陽

世華泊郡27層板樓87平純南2居

2025年6月，高層588萬成交，單價6.75萬/平；

2025年3月，高層625萬成交，單價7.18萬/平；

2024年3月，中層650萬成交，單價7.47萬/平。

點評：6月新北苑二手房量價均有回落，該小區成交價持續走低，該板塊未來一年面臨300套競拍房入市影響。

豐臺

西華府93p純南2居

2025年5月，中層550萬，單價5.91萬/平；

2024年9月，中層522萬，單價5.61萬/平；

2023年12月，高層645萬，單價7.01萬/平；

2023年2月，中層650萬，單價6.98萬/平。

點評：930后該小區成交價格走勢好于同板塊新房。。。

石景山

中海寰宇天下熙山府101平3居

2025年6月，高層619萬成交，單價6.12萬/平；

2024年6月，中層715萬成交，單價7.07萬/平；

2023年3月，高層765萬成交，單價7.57萬/平。

點評：小區價格還在下滑，石景山新房最近新房特價55000左右，未來面臨新房變二手房價格沖擊。

通州

玉蘭灣90-92平純南2居

2025年6月，低層420萬成交，單價4.61萬/平；

2025年5月，中層420萬成交，單價4.61萬/平；

2025年3月，中層440萬成交，單價4.78萬/平；

2024年9月，中層424萬成交，單價4.61萬/平；

2024年3月，中層505萬成交，單價5.54萬/平；

2023年2月，中層550萬成交，單價6.11萬/平。

點評：小區經歷了去年新政后的短期上漲行情后，最近價格又開始回落，屬于通州二手流通較好的次新，除了地段房齡品質還行外，單價比周邊新盤便宜1萬+，也是很多人選擇這里的原因。

昌平

領秀慧谷C區89平南北2居

2025年6月，低層441萬成交，單價4.95萬/平；

2025年4月，高層520萬成交，單價5.84萬/平；

2025年3月，低層510萬成交，單價5.79萬/平；

2024年8月，高層545萬成交，單價6.05萬/平；

2023年10月，中層600萬成交，單價6.74萬/平；

2023年3月，中層625萬成交，單價7.02萬/平。

點評：周邊新房正常樓層近1年從62000到56000特價，二手從6萬出頭，回到5萬+，441這套是11層的2樓。

大興

保利茉莉公館90平3居

2025年6月，中層480萬成交，單價5.33萬/平；

2025年3月，中層525萬成交，單價5.83萬/平；

2024年9月，中層515萬成交，單價5.72萬/平；

2024年3月，低層610萬成交，單價6.77萬/平。

點評：茉莉公館價格還在持續下滑，兩個原因，周邊新房競品較多和市場買家預期較弱；新房多指的，西紅門東，星光影視園，黃村都有在售新房或待待售地塊，新房價格5-6萬都有，戶型產品更好；市場預期弱我舉個例子，6月這套成交是臨五環樓棟，按道理說不挨著五環的價格應該貴吧，但實際情況是沒噪音影響的同戶型，正常樓層房源，現在底價500,2個月沒人看房。

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