前幾天，云南房網看到了中通聯大書山項目的部分戶型圖，也看到有自媒體將聯大書山稱為昆明得房率最高的樓盤，說聯大書山首開戶型的標準層得房率有136%，夾層戶型得房率最高，達到252%，頂層戶型的得房率則有187%。

中通聯大書山效果圖

聯大書山的得房率是不是昆明最高，是不是昆明“卷王”，云南房網尚無法確認，不過聯大書山趕上了昆明執行新版城鄉規劃設計技術管理規定，而且本身就以贈送面積多著稱的四代宅，得房率高并不奇怪，加上項目地處呈貢，容積率不高，開發的是只有9層的電梯洋房，在同等條件下確實應該比高層住宅的公攤更低、得房率更高。

但看了一下聯大書山的戶型，總覺得有點那什么。

聯大書山的位置非常好，容積率又低，按理說應該開發更具有改善品質的產品，但首開的兩個主力戶型一個是只有119平米的四房，另一個是129.6平米四房，從面積段來說都小了一些，改善并不到位，大概算是剛需到剛改階段的產品。

聯大書山偶數層戶型布局

因為戶型面積不大，盡管洋房的公攤小，可是戶型設計上仍略顯局促，比如119平米戶型為了實現大橫廳，相應壓縮了臥室面積，其中北向次臥的開間只有2.8米，扣除墻體后可能還不到2.6米。另一間南向次臥的開間也只有3.1米，扣除墻體后不到3米。而相對較大的主臥既沒有衣帽間，主衛也偏小。

129平米四房戶型因為沒有設計橫廳，而且面積更大，所以臥室相對寬敞，如果兩間南向臥室能夠和陽臺打通，空間就更富裕了，但這個戶型的問題是客廳在最里面，所以從入戶門進入后要穿過靜區才能到客廳和空中花園，這種設計因為違背了一般家庭的居住習慣，而且走廊浪費面積較多，早幾年出現在市場后并不是很受歡迎，但如果對此不介意的話，這個戶型還是不錯的。

聯大書山奇數層戶型布局

129平米戶型的另一個小瑕疵是餐廳距離廚房比較遠。南向次臥旁邊的早餐區也顯得有點奇怪，如果戶型圖上明確這里是西廚區可能是個加分項，因為很可能預留了上下水管路，可是圖紙上標注的是早餐區，莫非是只能在這里簡單吃個早餐？如果是這樣的是不是沒有布置排水管道？

總體看下來，聯大書山首推戶型在定位上還是顯得保守了些，說起來都是四房的戶型，但畢竟面積不算大，贈送的面積又絕大多數是花園和陽臺，所以其他功能區略顯局促，而且兩個戶型都只有主臥一個套房，對改善型產品來說改善得并沒有那么徹底。

按理來說，按照聯大書山的位置和規劃條件，完全可以開發更高端的產品，滿足呈貢高端改善客群的需要。實際上呈貢因為地廣人稀，絕大多數項目容積率都不高，這些年開發的項目普遍戶型較大，住宅品質總體上高過主城四區很多，像這種不到140平米的四房，放在在呈貢說只能說中規中矩。

當然聯大書山總共有3個地塊，后面的產品還很多，不排除中通世紀接下來推出大戶型產品。云南房網始終認為，大戶型才是第四代住宅真正發揮優勢的地方。戶型不大其實沒必要凹造型。比如聯大書山119平米的戶型，幾間臥室都不大，廚房也比較小，空中花園的面積卻有25.38平米，陽臺投影面積也有16.25平米，加起來就有41.6平米，似乎有點本末倒置了呢。