家人們，6月份房地產的成績一公布啊，我看完了就倒吸了一口涼氣。百強房企的日子比咱們想象的還要難一些。那銷售額在哐哐地往下跌，那融資的渠道還在收緊。

就連土拍市場都開始冰火兩重天了。今天咱們就掰開了、揉碎了，跟大家聊一聊。這樓市到底怎么了？咱們普通老百姓買房又該怎么打算？

首先是銷量的下跌，房企回血比登天還難。先看看這個嚇人的數據啊，6月份單月，百強房企的銷售額同比下跌超18.5%，比5月份還多跌了超1.2個百分點。

相當于你做100塊錢的生意，今年6月份比去年少賺了快20塊錢。再算一下總賬，2025年上半年，百強房企總共才賣了1.83萬億元的房子。同比跌幅11.8%，比前5個月的跌幅還多出了一個百分點。這個跌幅有多么夸張呢？

打個比方，就像你去炒股，連著半年你的股價都在下跌。關鍵每一次的跌幅還變得越來越大，更扎心的是，2024年房企的銷量其實已經是骨折價了，比2023年直接砍了42%。那結果今年又接著降低10%之多，那就好比去年你的工資已經被扣了快一半，今年還要接著降薪，這個換誰能夠扛得住呢？

而房企靠什么活著呢？說白了就兩個錢袋子，賣房回款和融資貸款。現在賣房這條路啊，基本上都堵得死死的。我認識的某個三線城市開發商去年開的樓盤，到現在還剩下一大半的房子沒有賣出去。那銷售團隊天天愁得睡不著覺，融資就更加難一些了。

根據克爾瑞的數據來看，2025年上半年，房企的融資才1800多億元，比去年少了整整30%。這就好比銀行突然收緊了信用卡的額度，而房企連拆東墻補西墻都變得更加難了。

當然更要命的還在后面，償債高峰期又馬上到了。今年房企還要去還的債券高達5300多億元，光是第三季度就得還1600多億。那就像你的信用卡賬單突然翻倍了，工資還在下降，這個日子啊能不難過嗎？

尤其是那些已經快爆雷的民營房企，比如某大、某創，現在就像踩在薄冰上，稍微來一點大的風浪，那可能就會撐不住了。

第二方面，樓市的蝴蝶效應，二手房正在逐步拖垮新房。有人可能不這樣覺得，房企賣不動房和咱們買房有什么關系呢？

大錯特錯，現在樓市就像一個蝴蝶效應的漩渦。

二手房在下跌，那新房也得跟著遭殃。今年上半年來看，各地其實都在推好房子的概念，又是高得房率，又是低容積率，聽起來確實十分誘人。但是問題來了，這些好房子一旦上市，那直接就把二手房的市場給沖擊了。

舉個例子杭州某老小區去年還能夠賣5萬塊錢一平，今年周邊的新盤帶花園精裝修才賣45000塊一平。二手房的房東，那只能夠跟著去降價，不然根本就沒人來買。但是二手房一旦降價，新房其實也逃不掉，為什么呢？

你想想看，二手房都跌到地板價了，誰還愿意花高價去買新房呢？那就算新房的品質再好，價格差明顯擺在那里，剛需族肯定優先選更便宜的，這就導致新房的市場也開始以價換量。不少開發商偷偷搞起了工抵房、特價房，表面上維持了所謂的原價面子，實際上打折打得骨折。

第三方面，土拍市場冰火兩重天，城市的分化越來越嚴重了。一邊是房企愁得掉頭發，另外一邊土拍市場上卻在上演冰火兩重天。從克爾瑞的數據顯示，今年上半年超過六成的房企連一塊地都沒拿。

為啥呢？沒錢是一方面，更重要的是沒有信心，房子都賣不動了，拿地去蓋新房，不是重新往火坑里跳嗎？

但是重點城市卻截然相反，就說杭州，今年上半年土拍收入直接追平了去年的全年。為啥開發商擠破頭也要在杭州拿地呢？很簡單，人家城市有產業，有人口流入，房子不愁賣。

這就像菜市場里面，有的攤位門可羅雀，有的攤位卻天天排起長隊，差距變得越來越大。這種城市分化對咱們買房的影響可太大了。如果說你在三四線城市看到房價跌，開發商打折，千萬別沖動去抄底，因為這些城市人口在流失，房子越來越多，以后你想再轉手給其他人都非常難。

但是如果你在一線城市或者是強二線城市，遇到核心地段的優質房源，該出手時還是可以出手。畢竟這些地方的房子長期來看還是具有一定的保值潛力的。

最后給咱們普通老百姓購房者的真心話。那作為一個在樓市摸爬滾打了非常多年的老炮，給大家幾句掏心窩子的話。

剛需買房別硬扛，但也別瞎買，急著結婚、孩子上學的該買還是得買，但是一定要避開偏遠郊區、沒有配套的房子，優先選地鐵口學區房的樓盤。簽合同前，多打聽打聽開發商的口碑，別等到爛尾了才去后悔。

改善性置換一定要謹慎。現在置換成本變得太高了，賣舊房很難，買新房也不便宜。如果不是非換不可，建議再等一等，等市場穩定了一點再說。

對投資客來說，趁早收手，別再幻想買房去一夜暴富了。現在房子的流動性變得越來越差了，就算是你低價買入，以后能不能順利賣出去，其實都是一個問題。所以盡量不要有這種炒房的思維，現在確實風險比較大。

最后大家要記住，一定要關注近期的政策，但是別去賭政策。雖然說樓市現在急需松綁，但是政策啥時候出，力度有多大，誰都不知道，千萬別抱著等政策救市的心態，該出手時就出手，該觀望時就觀望。

樓市這趟車現在開得有點顛簸，但記住房子是用來住的，不是用來炒的。咱們普通老百姓買房，最重要的是量力而行，理性決策。