最近，有昆明市西山區南悅城小區的業主向開屏新聞反映，他們所在小區的物業，在未征得業主同意的情況下，將物業費（基礎物業費+代收電梯維護、二次加壓等綜合費用，以下簡稱“物業費”）從3元/平方米提高到4元/平方米，他們覺得此事不妥。有業主認為，物業提價缺乏合理依據，且服務未達標準；而物業方則堅稱調價合理合法，雙方各執一詞。開屏新聞記者就此進行了采訪。

有業主質疑：

沒有簽合同，為啥收4元

該小區業主楊先生表示，其于2019年購房，2021年入住，前期物業為京盛物業，后來物業更換為悅融物業。“我們和前期物業簽訂的合同上約定，物業費為3元/平方米，但悅融物業既沒和他簽訂新的物業合同，也沒按之前合同約定的3元/平方米的標準收費，而且在物業管理中存在一些問題，沒有嚴格履行物業合同。所以，我不愿意按照4元/平方米的標準交納物業費。”楊先生說。

業主蘇先生表示，該小區2021年交房后，京盛物業隨即以解決門禁系統安裝經費為由，在未與業主代表溝通談判，也未書面征集業主意見的情況下，直接以通知形式提出將物業費從物業合同上約定的3元/平方米上調至4元/平方米，因此引起業主不滿，不少業主拒絕交納物業服務費。2022年，云南悅融物業服務有限公司通過協議轉讓的方式取得南悅城的物業服務權，以通知方式宣告接管南悅城，并繼續單方面上調物業服務費，理由是已經有大量業主簽了4元／平方米的物業服務合同。2022—2024年期間，有40%左右的業主與悅融物業公司簽署了2年期的物業合同，并交繳納了4元／平方米的物業費。但到了2025年，上述2年期合同中有超過85%的已經超過合同約定服務期限，而且悅融物業公司在實際管理中存在一些未按物業合同約定需提供物業服務的情況。

蘇先生等人組成的維權小組，曾在業主群里征集自愿參與維權的業主，參與現場維權活動簽字的業主有130名，一些業主自發組織集體維權，要求成立業委會，并解聘悅融物業公司。

一位年近80歲的業主李先生表示，他不愿意按照4元/平方米的標準交納物業費。今年6月7日，這位老人收到了物業起訴的傳票，于6月23日開庭。為了維護自身權益，老人到書店購買了《民法典》等法律書籍學習。老人表示，小區物業雖然發生了改換，但《民法典》第九百四十一條規定：物業服務合同的轉委托中，物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后，分別轉委托第三人。他認為，物業費還是應該按照3元/平方米收取。

此外，記者還在一些業主的帶領下走訪了該小區6、7、8棟地下空間，一些地下空間被分隔后用于存放餐飲物料，有的地方有異味散出，也有手持消防滅火器存在過期情況。有業主表示，這些地方經常都沒有保安值守，基本屬于開發空間，外人很容易從這些地方進入他們居住的樓棟。另外，還有業主表示，6棟多個樓層存在端頭通風窗戶被挨近的業主封閉的情況，但物業并未進行監管。現場有10余位業主均表示，這些都是物業管理不到位的地方，他們反對物業在沒有和他們簽訂物業合同的情況下，按4元/平方米的標準收取物業費。

物業：

超80%業主簽訂合同按4元交費

對于上述業主提出的“物業沒有和業主簽訂物業合同就按4元/平方米的標準收費”的質疑，云南悅融物業服務有限公司一位負責人在接受記者采訪時表示：該小區6、7、8棟超80%業主均已簽訂物業合同，并按4元/平方米標準繳費，僅少數業主存在爭議，而且在法院的相關判決中對此也有相關描述。記者讓物業方提供該份法院判決，但其以文書在法務處為由沒有提供，并建議記者向業主代表索要。

該負責人還表示，在該小區購房合同交房標準中并無門禁對講系統的配套安裝，且門禁是物業自投資金建設。為加強管理及安全防范而設，物業已投入93個攝像頭，并進行消防改造等施工，提升了小區安全性。物業服務是動態過程，垃圾清理按流程是每日兩次，而且因租客多可能出現短暫垃圾堆放，物業也已針對業主投訴的異味問題進行排查。對于餐飲泔水和個別人員不文明行為，物業已采取相應措施；對于通風窗戶被隔，物業方并無執法權，已發整改通知并報相關部門，政府相關部門曾來現場檢查，并召開專題會議，要求進行整改，確保消防排風條件合規。

判決：

業主實際交費行為

可視為產生了表決的效果

隨后，記者從業主代表李某處獲取了一份《云南省昆明市中級人民法院民事判決書》，當中指出，對一審判決認定事實清楚，適用法律正確，予以維持。這里的一審判決書，指的是一份來自昆明市西山區人民法院的民事判決書。這份判決書中提到：

悅融物業公司與業主李某未簽訂書面的物業服務協議，因悅融物業公司系從京盛物業處接管了案涉公寓，故相關物業服務內容可參照原京盛物業與李某簽訂的《南悅城物業服務合同》。該合同中約定物業公司需對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理，共用設施設備是指業主共用的落水管、水箱、電梯、加壓水泵、配電房、消防設施。李某提交的證據能夠證明案涉南悅城7棟公寓內的消防設施確實存在損壞或者缺失的情況，悅融物業公司提交的《建筑消防設施維護保養報告書》僅能證明其在2025年履行了消防設施的維保義務，但是并未提交2022年至2024年底期間的工作記錄，未舉證在此之前完成了該義務，故悅融物業公司在該項物業服務方面存在一定瑕疵。

本案中，物業服務費的計價標準涉及全體業主及物業服務人的切身利益，屬于民法典中規定的有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，但業主李某提交的反對提高物管費的業主簽字表，簽字人數顯然未達到三分之二以上的業主。而悅融物業公司提交的交費明細統計表有相關的交費憑證和截圖佐證，該院予以采信。

該統計表顯示，南悅城 6、7、8棟的住戶中，已經按照每月每平方米4元交費的業主已經超出了接房戶數的半數，故業主已經以實際行為與悅融物業公司達成了按照每月4元/平方米交納物業服務費的合意。雖然悅融物業公司并未組織業主就物業服務費收費標準進行表決，但是業主實際交納物業服務費的行為可以視為產生了表決的效果。綜上，悅融物業公司按照每月4元/平方米的標準對案涉公寓收取物業服務費具有事實依據，該院予以支持。

開屏新聞記者 張勇 江洋 攝影報道

一審 何曉宇

責任編輯 易科彥

責任校對 楊飏

主編 嚴云

終審 編委 李榮