文/上海進深 嚴明會

捂盤3年的悅97，亮相并不低調。

最近，它的城市展廳正式開放，開發商還辦了場品鑒沙龍，圍繞蘇河灣板塊的人居發展展開了討論。

悅97聯動價僅約12.88萬/㎡，房價直接回到3年前。

這個價格對于入手靜安蘇河灣核心地塊，性價比相對高。

要知道去年至今上海市中心地王頻現，新房價格直線上升。

幾大豪宅板塊，新天地、陸家嘴均突破18萬/㎡，徐匯濱江更是高達19.5萬/㎡。

先看靜安區內，直線距離人民廣場約3.5公里的曹家渡項目，售價約17萬/㎡；

直線距離約4.5公里的滬太路項目，預計14萬/㎡；

直線距離約5.8公里的靈石公園項目，預計16萬/㎡。

而悅97距離人民廣場僅1站地鐵，直線約1.2公里，聯動價卻僅約12.88萬/㎡。

更關鍵的是，該項目97套房源均為建面約88-100㎡的精奢小戶型，其中88㎡戶型總價預計千萬級起，入手門檻相對友好。

在中小套型政策改變的當下，未來市中心新房很可能起步就是120㎡以上。

悅97共計97套，主打建面約88-100㎡小戶型。

A戶型88㎡2室2廳1衛

次臥連接西側陽臺，采光和通風條件較好，且有一定的活動空間和觀景視野。主臥帶有飄窗，增加了室內使用面積，也可用于休閑觀景，提升居住舒適度。

入戶沒有玄關，缺乏收納空間和緩沖區域，不利于鞋子、衣物等物品的擺放，也影響了室內的私密性。

B戶型100㎡3室2廳2衛

屬于動靜分離戶型，活動區和休息區相對獨立，可減少相互干擾，有利于保證居住的安靜環境。

三開間朝南，采光充足，室內明亮溫暖，主臥、次臥、書房都帶飄窗，增加了室內空間感和使用面積，也提升了居住舒適度和觀景體驗。

進門正對廚房，可能會影響入戶的視覺感受和空間整潔度，且廚房的油煙等可能會擴散到入戶區域。

C戶型100㎡3室2廳2衛

格局與西南邊套99㎡戶型基本一致，也能保證較好的采光和空間布局。

主臥做了套房設計，帶有獨立衛生間，提升了居住的私密性和便利性，適合對生活品質有較高要求的居住者。

北側入戶，可能會受到電梯等設備噪音的一定影響。中間套戶型相比邊套，在通風效果上可能會稍差一些，尤其是在南北通透方面可能不如邊套戶型理想。

D戶型100㎡3室2廳1衛

該戶型同樣是動靜分離設計，入戶沒有獨立玄關，但通過合理布局，可設置鞋柜等收納家具。

兩開間朝南，次臥連接陽臺，采光和通風較好，且有較為寬敞的室外活動空間。

餐廳邊設置了儲藏室，增加了室內的收納功能，方便日常生活物品的存放。公衛干濕分離，可提高使用效率，也有利于保持衛生間的干燥清潔。

兩開間朝南相比三開間朝南，整體采光面稍小，可能會導致部分房間采光相對不足。

項目周邊商業氛圍濃厚，2公里內有靜安大悅城等大型商圈，距離人廣商圈也很近，能滿足日常購物及高端消費需求。

教育資源豐富，直線3km范圍內有眾多幼兒園、小學和中學。

醫療配套也較好，直線3km范圍內有37個一級及以上醫院。

但是，項目西側是加油站，東側是養老院，南側是北橫通道可能會受到噪音、氣味等影響，北側是一排老大樓，視野景觀較差，整體居住環境不如一些生態型小區。

此外，社區規模較小，小區僅規劃了2棟高層住宅、1棟配套用房，共97套房源，小區配套可能不如其他內環中大型體量小區。

悅97項目的開發公司是上海寧立房地產開發有限公司。

該公司成立于2020年4月，法定代表人為楊宏宇，由上海大寧資產經營（集團）有限公司100%持股。

2022年7月，大寧資產以7.49億元底價競得靜安區天目社區地塊，即悅97項目所在地。