前幾年，我們在上海較為熟悉的主要是住宅和商業更新

前者以“美麗家園”工程還有加裝電梯為主

后者有多個耳熟能詳的傳統商場都在密集整改中

比如徐家匯的太平洋百貨和六百百貨，還有南京西路的梅隴鎮廣場

到了今年，上海城市更新的重點轉向了更小的切口——樓宇經濟

這些滿足人們工作就業需求的商務中心，遍布東南西北，都頗具規模

上海部分商務中心示意圖，僅供參考

既有老牌的人民廣場、新天地、陸家嘴，也有各種新興商務區如北外灘、前灘、南濱江的崛起

不過在發展過程中也不可避免地出現了一些問題，各大辦公樓的大修小補不斷

有換電梯、換空調、換鍋爐的，還有換外立面幕墻的，以及干脆從里到外“動大手術”的

正是看到了這些個體密集的自發行為，政府相關部門近期開始推動全市的辦公樓進入更新階段

率先挑選了10個試點單元，將在下半年進行更新方案的試驗

那么，上海今年的辦公樓更新，到底意味著什么呢？

01

10大試點單元都將如何改造

7月3日到5日，上海市規劃和自然資源局公示了其中6大商務單元的更新方案

包括虹橋經濟技術開發區、大柏樹、五角場、真如、漕河涇還有蘇河灣

分布在閔行、虹口、楊浦、普陀、長寧和靜安幾個區，都在中環內

總的來看，6大單元加起來一共20.56平方公里，比黃浦區的總面積還要大

商務樓宇項目的總數足足超過200棟

當然，各自內部的不同級別商務樓差距還是比較大的

像老牌商務區虹橋經濟技術開發區已經有27處甲級辦公樓，漕河涇也有15處

而大柏樹、蘇河灣屬于中環地帶的新興商務區

前者目前還沒有甲級辦公樓，更多的都是丙級，后者也只有3處

因此改造的方案各有側重，涉及提質、改造、重建還有退出轉型四種改造形式

虹橋強調“商務+社區”，打造“后街體驗環”；漕河涇瞄準“產業+居住”，推出“慢行系統”；大柏樹則定位為“園區+校園”，五角場主打“科教融合”，真如重點在“五大類生活配套”……

老牌的改造重點在內部的硬件方面，進行局部功能微調與空間活化

新興的從內到外發揮的空間更大，比如周圍街道配套也一起進行生態調整，營造更有活力的城區氛圍

最終的目標都是相同的，那就是讓工作、生活、休閑在片區內閉環，人們能夠更舒適、更便捷

接下來，其他4大單元的方案也將很快公布

分別是小陸家嘴、世博園區、大寧和虹橋商務區核心區，把浦東部分也囊括了進來

以小陸家嘴單元為例，存在地區功能單一、產城融合不足等問題，目標打造更為先進的國際一流金融城

02

已經落地的更新項目都有哪些不同

和整體房地產供求關系一樣，商辦現在也從增量時代邁入了存量時代

老舊辦公樓如何改造和再利用，成為當下非常重要的一項任務

而且某種程度上來說，其實改造遠比新建更難

我們梳理了部分已經落地的案例，分別從以下幾種不同的方式出發

第一種就是最基本的內部物理空間的改造

陸家嘴商務單元的裕安大廈自費更換了電梯系統，盡管單次投入高達200多萬元

但節省了更多的電費，也擴大了電梯容量、提升了大樓的運行效率

附近的寶安大廈同樣計劃下半年更新冷凍機組

金穗大廈則是和龍湖龍智造合作，運用數字化設計手段

對結構、幕墻、精裝、智能化、水電、消防等進行了全方位更新，完成了一次徹頭徹尾的“變身”

金穗大廈辦公室前后改造對比圖，圖源龍湖龍智造

第二種是業態分布上的全面煥新

以虹橋經濟技術開發區為例，前幾年將虹橋天都作為第一個改造項目

抓住其軌交上蓋的通勤優勢和街面長達280米的特點，不斷調整業態組合、舉辦天山夜市等特色活動

改造后的虹橋天都：現所·創邑MIX

使其商辦整體出租率維持在85%以上

隨后又對巴黎春天天山店進行調整

一方面是外立面更時尚，另一方面還加入了當下最流行的二次元新業態，于今年3月重新開門營業

第三種是更為直接的功能轉型

比如由純租賃辦公，轉換成商場、酒店、長租公寓，還有親子和老年活動空間等功能

從而有序調節同一地段內的辦公樓供給規模，成功盤活存量資產

像上海江天大廈是一棟典型的90年代舊式辦公樓，已經很難滿足現代辦公需求，自帶的酒店入住率也不是很高

項目業主方經過深思熟慮，重新打造成了一棟專供企業內部使用的總部大樓

一躍成為世博濱江邊上全新的地標建筑

左為改造前的上海江天大廈 右為改造后的三航院企業總部大樓效果圖

最后，還有像濰坊新村這樣的街道辦也加入進來，不僅全面排查了整個街道范圍內的36棟商務樓

還組建了專門的智囊團，聘請規劃、建筑、能源等領域的高校和專業機構

專門為這些商務樓提供技術和資金支持

這些都充分驗證了空置的寫字樓，也能重新激發自身活力

進而獲得更多發展的可能性

03

為什么此時此刻上海必須更新辦公樓

不得不承認，支撐起上海現代化發展的背后，是一座座林立的高樓大廈

作為全球最大的辦公樓市場，這個城市的高層樓宇已經多達1萬棟

據官方統計，截止去年三季度，光甲級寫字樓的存量就足足有1700萬平方米

更不用提很多板塊還在造樓蓋房，未來還有全新的樓宇源源不斷地入市

寫字樓總體上處于比較飽和的狀態，面臨巨大的招商壓力

第一個突出問題就是空置率

2023年以來連核心區老牌地段的寫字樓，也都出現了不同程度租金下跌和空置情況

今年二季度，空置率最高的是虹橋開發區&古北，緊隨其后的新天地和竹園也都紛紛突破了20%大關

再來看此次部分試點單元的空置率，竟然有3個都超過了30%

真如一度最高接近50%，蘇河灣更是連續三個季度都高居不下

對它們這種非傳統的辦公區來說，更加凸顯出及時改造和調整自身定位的必要性

當然我們也要看到，真如商務單元的辦公樓空置率在兩年多的時間里，有效控制下降了接近15%

這背后離不開央企中海的努力，打造的230米雙子塔不僅重新定義了板塊的天際線

也實打實地引進了不少企業，初步形成數字廣告和新質生產力兩大產業集群

以及環宇城商業、住宅大盤、人才公寓還有大劇院的配套落地，可以說是“半個真如中海造”

也帶動整個普陀在這兩年開始逆襲

第二個問題是辦公樓的老齡化嚴重，土地年限不足

陸家嘴和虹橋經濟技術開發區的樓宇多建造于1980和1990年代

黃浦核心區、虹口北外灘還有徐家匯也在1900年代末和本世紀初，集中開發了一批寫字樓

算起來這些樓都過了而立之年

設計過時、設備老化、停車位不足等問題都逐一浮現

加上我國規定商辦類土地最長使用年限為40年及50年，到期后如何續期還未出臺相關規定

圖源：仲量聯行

它們的土地剩余年限普遍不足15年，續期壓力迫在眉睫，面臨“功能過時—估值下降—改造乏力”的狀況

第三個問題則是產權分散，缺乏資金支持和政策指導等

很多辦公樓的產權業主較多，一旦涉及到關鍵的改造費用問題，就很難達成一致認可

寶安大廈有6萬平方米在大業主手里，還有3萬平方米分散在多個小業主中

讓大業主出錢有難度，小業主也無法通過相關方案

正因為看到了重重問題，這些辦公樓的環境和全市總體的營商環境密切相關

上海將樓宇更新納入了優化營商環境8.0行動方案的重要舉措之一

將在今年到2027年這三年的時間里，有序推進40到50個商務樓宇更新改造項目

目標讓全市的辦公樓格局更優化，甲乙丙三級結構比例更合理，甲級樓宇規模和品質進一步提升

每一棟辦公樓都能充分發揮出最大的價值

04

伴隨產業變遷和周邊人群結構調整，上海的寫字樓也開始進入新階段

讓我們看到上海這片充滿活力與創新的土地，一直以來都在積極探索城市發展更新的新路徑

也因為有了這么多不一樣的寫字樓，百花齊放

大家不會再覺得只有在陸家嘴上班才是進入最尖端的行業

因為其他商務區、產業園、科技中心，都有著不同領域的頂級公司

通過寫字樓和企業、人才的多方奔赴，將辦公樓、商業、住宅和人文充分融合

才能切實提升工作和生活的日常體驗，也是一個城市的綜合競爭力所在，在“搶人大戰”中脫穎而出

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6168篇原創文章