過(guò)去20年，房子幾乎是中國(guó)人財(cái)富的代名詞，2000年至今，全國(guó)均價(jià)漲了5.5倍，一線城市更是飆漲20倍以上，早買房的人躺著實(shí)現(xiàn)階層躍升。

但2021年后，樓市突然變天，鄭州、石家莊等城市房?jī)r(jià)陰跌，連北上廣深也扛不住下行壓力，如今手握房產(chǎn)的人都在問(wèn)：5年后，它會(huì)是“財(cái)富”還是“累贅”？

答案其實(shí)早就已經(jīng)清楚了，關(guān)鍵看你手里的房子在哪。

時(shí)隔十年，中央城市工作會(huì)議于7月14日至15日在北京再次召開(kāi)，這次會(huì)議釋放的信號(hào)再清晰不過(guò)，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

高層明確要求加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并將其置于健全保障和改善民生制度體系的框架下推進(jìn)。

這意味著未來(lái)房地產(chǎn)政策的核心邏輯已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，房子不再首先是投資品，而是民生必需品。

當(dāng)政策方向、人口結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)供求同時(shí)轉(zhuǎn)向，五年后的房子究竟是財(cái)富還是負(fù)擔(dān)，答案正在浮出水面。

01 政策定調(diào)：房地產(chǎn)的黃金時(shí)代終結(jié)

中央最新政策表述中，房地產(chǎn)已不再被簡(jiǎn)單視為刺激經(jīng)濟(jì)的工具，中央決策層將房地產(chǎn)定位為健全保障和改善民生制度體系的重要環(huán)節(jié)。

未來(lái)五年，房地產(chǎn)發(fā)展模式將圍繞三大支柱展開(kāi)：

租購(gòu)并舉的住房制度被置于首位，租賃市場(chǎng)將獲得與商品房同等的政策關(guān)注。市場(chǎng)將不再是唯一選項(xiàng)，保障性住房供應(yīng)將大幅增加，重點(diǎn)解決工薪群體的剛性需求。

地方調(diào)控自主權(quán)明顯擴(kuò)大，各城市可自主取消或調(diào)減限購(gòu)政策、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，這意味著“一刀切”政策將徹底退出歷史舞臺(tái)，不同城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將加速分化。

02 房?jī)r(jià)分化：城市差距拉大，普漲時(shí)代一去不返

以2025年為起點(diǎn)，中國(guó)各層級(jí)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)顯著分化，這種分化既源于政策差異，更根植于城市基本面的根本差異。

一線城市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)，核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格已顯現(xiàn)回升跡象，2024年上海高端住宅成交量同比增長(zhǎng)達(dá)2.5倍。

瑞銀最新預(yù)測(cè)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)可能在2026年初企穩(wěn)，比此前預(yù)期提前半年。

強(qiáng)二線城市冷熱不均，南京、杭州、成都等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口持續(xù)流入的城市，部分熱點(diǎn)板塊有望在2025年中旬止跌回穩(wěn)，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的普通二線城市，房?jī)r(jià)仍將承壓。

三四線城市面臨長(zhǎng)期調(diào)整，這些地區(qū)普遍面臨人口流失、庫(kù)存高企的雙重壓力。

03 價(jià)值重估：什么房子能成為財(cái)富？

未來(lái)五年，決定一套房子是財(cái)富還是累贅的關(guān)鍵因素正在重構(gòu)，位置、品質(zhì)、政策匹配度成為關(guān)鍵指標(biāo)。

核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍是安全資產(chǎn)，北京、上海等一線城市核心區(qū)域租金回報(bào)率已達(dá)1.87%-2%，超過(guò)10年期國(guó)債收益率（1.6%），這些區(qū)域兼具流動(dòng)性和保值功能，仍是抗通脹的首選。

綠色智能住宅將獲溢價(jià)，新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，2024年全國(guó)綠色建筑新增面積達(dá)到8.3億平方米，占新建建筑面積的比例超過(guò)75%，LEED認(rèn)證綠色建筑的溢價(jià)率已超15%。

而三類房產(chǎn)則面臨成為累贅”：

遠(yuǎn)郊偽地鐵盤首當(dāng)其沖，去化周期普遍超過(guò)3年（如北京房山、廣州增城），老舊學(xué)區(qū)房因多校劃片政策擴(kuò)圍，學(xué)位價(jià)值正被稀釋，人口持續(xù)流出的三四線工抵房，部分價(jià)格已跌至3800元/㎡，流動(dòng)性幾近凍結(jié)。